借名登記財產之請求返還方式示意圖

作者:林明忠律師

在前一篇文章裡(被否認借名登記該如何處理?專業律師為你解析3大舉證重點與案例分享 ),我說明了如果被否認借名登記,如何要回自己房子的案例與方法。

因為借名登記舉證困難,借名登記敗訴的案子往往是因為原告無法舉證雙方有借名登記關係,但今天討論的故事稍微複雜一點,我要告訴大家,為什麼明明已經提出借名登記證據,說明資金流向,並舉證房子屬於借名登記財產,但法官還是判敗訴?一起認識3個借名登記的迷思,瞭解借名登記返還時效,以及借名登記財產之請求返還方式。

借名登記案例分享:南部A地主痛失土地的故事

A名下有很多土地,為了稅賦考量,A把部分土地登記在好友B名下,為求慎重,A也請B寫了一張借名登記協議書,明定土地仍然是A的財產,B不過是出名的人頭而已。

後來B不幸過世,由於B的繼承人知道B與A有借名登記協議,於是向A表示因為B已經過世,請A把土地登記返還。不過A心想:反正我有借名登記協議,不急著把土地過戶,而且每年的土地稅單A也都會自己去繳納,不讓B繼承人吃虧,因此就沒有理會B的繼承人的催促,就這樣過了10幾年。

後來在2008年金融風暴時,A的股票損失慘重,只好出賣不動產換現金,就想到了之前登記在B名下的土地。沒想到B的繼承人竟然說因為A已經超過15年沒有要求返還土地,於是他們就沒有返還義務而拒絕A的請求!

A一氣之下告上法院,本來A想說依據過去借名登記勝訴判例,只要有借名登記契約就是穩贏的,沒想到法院竟然判決A敗訴,A不服上訴,卻一路敗訴到底。

其實,A的官司勝敗關鍵在於下列3大迷思。

迷思1:借名登記返還時效是永遠嗎?

借名登記返還請求權屬於「債權性質」,既然屬於債權,一般就有請求時效,白話來說就是必須在可以行使這個權利的X年內,向對方主張權利,否則對方是可以依民法144條第1項規定:「時效完成後,債務人得拒絕給付。」做時效抗辯,而拒絕給付(返還)。

很多人會問:「林律師,這個X年,在借名登記契約中是幾年呢?這就是借名登記追溯期嗎?」

目前法院對此爭議一般都認為,應依民法第125條規定:「請求權,因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。」。因此,A在可以請求B的繼承人返還之時起,超過15年不行使權利,就可能有請求權罹於時效的危險,換句話說,B的繼承人如果不還,可能是站的住腳的!

迷思2:本於土地所有權人的地位請求返還,只要有借名登記證據就可以避開時效?

借名登記證據有時效問題嗎?

有些民眾略懂一點法律,就會說:「不用怕,因為A還是不動產所有權人,可以行使民法第767條所有人請求權,這個請求權依照大法官107號解釋,是沒有時效限制的!」

甚至有些不太熟悉不動產法律的律師,也會給出這個建議。

不過,這個結論恐怕目前並不被多數法院所支持,法院目前較主流的見解還是認為,民法第767條規定是給「已經登記」的不動產所有權人主張的,而在借名登記關係中,「出名人」才是已登記的不動產所有權人,因此A在上面的官司中,是不能主張民法767條的。

迷思3:只要雙方任一人過世,借名登記契約就會終止?

在這類與借名登記返還請求權有關的案例中:借名登記契約何時終止?其實是官司勝敗關鍵所在。

舉例來說,在A的案件裡,B的繼承人主張在B死亡時,雙方的借名登記契約即為終止,這一點被法院採納。不過,也有一些法院見解認為,借名登記契約並不必然因為雙方任一人過世而終止,而需按照個案的約定內容判斷。

在A的案件裡,若可說服法院,雙方的借名登記契約並不因B的過世當然終止,則A的案件仍有機會翻盤。另外,民法129條的時效中斷事由、還有個案中有無拋棄時效利益等,也都是這類案件可以攻防的重點。很可惜A並沒有找到不動產專業律師,以致於訴訟中沒有意識到這些重點,導致官司敗訴確定,也白白損失了土地。

借名登記返還時效問題,推薦林明忠不動產專業律師

借名登記判例(決)相當多,其中的法律議題也有一定複雜性,關於借名登記財產之請求返還方式問題,建議找專精不動產法律的律師處理。

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