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凶宅定義是什麼？買到凶宅怎麼辦？律師解析你的法律權益！

作者：林明忠律師

什麼是凶宅？買賣凶宅怎麼辦？這是很多民眾在購屋時都會想知道的問題。而在每年來找我的買賣房屋糾紛裡，都會有數件跟凶宅有關的問題要諮詢，今天整理出民眾最常詢問的凶宅問題，包含凶宅定義為何？如何查詢凶宅？等等，來破除大家一直以來的疑惑，同時也會教大家如果真的買到凶宅，該怎麼進一步處理！

何謂凶宅？法律如何認定？帶你快速搞懂凶宅定義

在法律上，其實並沒有明確的條文規定何謂「凶宅」，然而，法院實務見解仍對其有一定的認定標準。根據最高法院107年度台上字第2093號民事判決，該判決引用內政部於97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函的見解，對於「凶宅」的認定標準作出說明，以供不動產交易中參考。

內政部在該函中指出，不動產買賣時所記載的不動產說明書，雖無明確要求註明「凶宅」，但在「不動產標的現況說明書」中，針對建築物是否曾發生兇殺或自殺致死的情形，則有進一步規範。

依照內政部函釋，判定「凶宅」的標準如下：

發生兇殺或自殺致死：指賣方於持有該不動產期間，在建築改良物的「專有部分」（包含主建物及附屬建物）內，曾經發生兇殺或自殺事件，且導致死亡（不包含自然死亡）。
自殺行為致死：例如，當事人從該專有部分跳樓身亡，也屬於「凶宅」範疇。
不屬於凶宅的情況：若死者在專有部分（自己家中）內遭受砍殺，但最終死亡地點不在該專有部分內（例如遭襲擊後逃至大樓公設區或梯間才身亡），則該不動產不視為「凶宅」。

總結來說，法律雖未明文規定「凶宅」，但根據內政部及法院的見解，若房屋於賣方持有期間內，發生兇殺或自殺致死，且遺體留在建築物內，即可能被視為凶宅，並影響其市場價值及交易透明度。因此，在進行不動產交易時，建議買賣雙方謹慎確認相關資訊，避免產生爭議。

買到凶宅怎麼辦？買到凶宅我可以如何求償？

買房是人生中的重要決定，然而若不幸買到「凶宅」，許多民眾可能會感到震驚與無助，不知道該如何維護自身權益。一般人或許會擔心，是否只能認賠接受，甚至默默承擔心理與經濟上的壓力？事實上，雖然我國法律未明確定義「凶宅」，但在民事與刑事層面，仍可能有主張求償的空間。以下將以台灣新竹地方法院102年度訴字第550號民事判決為例說明之。

1. 在實務上凶宅屬於交易上的重大瑕疵

凶宅雖然在物理上未受損，但由於一般社會觀感，對於居住於其中的心理影響較大，導致市場價格與一般房屋相比大幅降低，因此構成重大交易瑕疵。依《民法》第354條，買受人可依據瑕疵擔保責任主張權利。

2. 賣方未告知凶宅情況，構成瑕疵擔保責任

根據《民法》第354條，出賣人應擔保標的物沒有減少其價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。若賣方隱瞞房屋為凶宅，且買方在交易時不知情，即構成物之瑕疵擔保責任，買方可主張：

(1) 依《民法》第359條解除契約：因物之瑕疵，得解除買賣契約並要求退還房款。

(2) 依《民法》第359條減少價金：請求降低房屋價格，以符合凶宅的市場價值。

(3) 依《民法》第360條損害賠償：買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。

3. 仲介未盡查證義務的賠償責任

根據《不動產經紀業管理條例》第24-2條規定，仲介業者應查證房屋的狀況，若有重大影響交易之資訊未告知買方，即屬違反仲介業務者應盡的義務。若房仲隱瞞凶宅資訊，買方可依《民法》第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」要求房仲不得收取服務費或請求返還服務費。

另外，依據《不動產經紀業管理條例》第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」白話意思就是，如果仲介出包了，仲介所屬的公司要負連帶責任，將房仲疏失賠償一起賠償給委託人，不會只有仲介自己有事。這個部分就是俗稱的房仲連帶責任。

畢竟，仲介自己的財產通常不多，如果只有仲介要賠償，仲介公司不用，那消費者即使拿到了法院判決，只要仲介個人名下沒財產，那其實很難對仲介主張。但如果連仲介業（公司）都要負連帶責任，那即使仲介個人沒有錢，消費者也可以跟公司索賠，那消費者只要打贏了官司，拿到錢的機率就大大增加。算是有利消費者的規定。詳細跟仲介間的權利主張，可以參考我之前撰寫的「房屋仲介告知義務有哪些？」這篇文章。

如何避免買到凶宅？買房前可以做甚麼前置作業？

在購屋前，了解房屋的過去狀況是相當重要的，尤其是是否曾發生死亡事件，這對於某些買家來說可能會影響其購買決策。最直接的方式是向鄰里打聽、或是詢問鄰近派出所、上「凶宅網」做初步查詢。

特別是長期居住的住戶，他們通常對社區發生的重大事件較為清楚，甚至可能掌握完整的細節。此外，社區的管理委員會或大樓警衛也可能是有用的資訊來源。如果從鄰居口中得知該房屋可能曾發生意外事故或火災，為了進一步確認，可以與屋主協同向警局或消防局申請相關紀錄，例如火災調查報告或事故報案紀錄，以作為鄰里訊息的佐證。這樣的調查方式，不僅能確保購屋決策更透明，也能讓買方對房屋的背景有更全面的了解，避免日後因資訊不足而影響居住心理或房產價值。

自然死亡算凶宅嗎？讓律師來幫你解惑凶宅常見問題！

Ｑ1：自然在家死亡，會變成凶宅嗎？

依據上述內政部的函示，在持有期間發生兇殺或自殺致死、求死致死的行為才會被定義為凶宅，所以在家自然死亡並不會讓自己的家變成凶宅！

Q2：在法律上除了民事可以提告？我還可以做些甚麼？

在民事上除了可以請求減少價金、解除契約或請求損害賠償，如果可以證明賣方有刻意隱瞞凶宅的事實，甚至也可以提告詐欺，以臺灣高等法院刑事判決 112年度上易字第1015號為例，本案涉及一起房屋買賣詐欺案件，賣方明知其房屋曾發生住戶意外窒息死亡事件，卻在出售時刻意隱瞞，並於房屋現況說明書上不實勾選「否」，導致買方受誤導，並購買該房屋。交易完成後，買方從鄰居口中得知真相，遂向警方報案。法院認定，除了民法的瑕疵擔保責任外，因賣方故意隱匿房屋凶宅事實，致使買方陷於錯誤並交付財產，符合《刑法》第 339條詐欺罪。所以民眾在買賣房屋時，必須要謹慎小心是否有凶宅詐欺的問題！

Q3：如何查詢凶宅？

除了上述探訪鄰里外，我們也可以看內政部的實價登錄網站是否有註記「民情風俗因素之交易」，或是在由民眾自行更新的台灣凶宅網上去做查詢！

Q4：凶宅過多久不算凶宅？凶宅年限多久？

關於凶宅的時間限制，也是許多購屋者關心的問題之一。我常被問到：「這間房子如果曾經發生過非自然死亡事件，通常要過多久後就不算是凶宅？」其實，依據內政部的函釋，凶宅的認定標準並不是以時間來計算，而是看「賣方持有期間」是否曾發生兇殺或自殺致死。也就是說，假如賣方在持有期間內沒有發生命案，即使這間房子過去曾發生過非自然死亡事件，也不算是凶宅。

然而，這樣的規定讓不少投資客發現漏洞，刻意先以低價收購凶宅，並持有一段時間後，再以正常市場價格出售轉手，企圖「洗白」房屋的凶宅身分。不過，若賣方在交易時刻意隱瞞房屋過往的凶宅歷史，仍可能觸犯《刑法》第 339條詐欺罪，甚至需負擔房價的損害賠償責任。依據最高法院判例，即使賣方聲稱「不知情」，也無法免責，這點是許多投資客容易忽略的法律風險。