土地分割辦理方式一次看

作者:林明忠律師

多人共同持有土地時,常會聽到需要辦理「土地分割」的情況,不過土地分割是怎麼進行的?辦理土地分割又需要準備哪些文件呢?接下來就由不動產專業律師為你說明什麼是土地分割,並帶你了解土地分割的形式,相信在看完後能讓你對土地分割的辦理流程有更多了解,以更有利的方式取得分割土地!

土地分割是什麼?先從了解持分土地開始!

要了解土地分割,首先要知道什麼是「持分土地」。持分土地的意思是,同一塊地號土地有兩人以上具有所有權,也就是同一塊地號土地由多個人共有。持分土地的所有人如果想要活化土地,一般會需要透過土地分割的方式來處理。 而另一種情況是,當持分土地被占用的地主想要發揮自己土地的最大價值,卻無法跟多數共有人,或是占用者達成協議時,也會選擇以土地分割的方式去處理。

土地分割怎麼進行?3大土地分割形式說明

土地分割本身有3種形式:協議分割、裁判分割及調處分割;而分割方法又可分為3種:原物分割、價金分割或是一部分原物分割、一部分價金分割。接下來就以律師的角度來詳細說明3種土地分割形式,以及3種分割方法。

土地分割形式1|協議分割

依民法第824條第1項:「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。」也就是說,當各共有人對於分割的方法具有共識時,可以依照協議的方法辦理分割。這種土地分割形式最為便利,也較不易引起土地糾紛,在分割方式上也並無限制,僅需各土地所有人同意即可。

土地分割形式2|調處分割

依土地法第34條之1第六項:「依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。」

這也就是說,各共有人若是無法協議分割,可以向各地政機關申請調處,而如果共有人對於調處結果未訴諸法院,那就必須接受調處的結果,所以調處分割也是一個不用上法院,就能有強制力的土地分割形式。

土地分割形式3|裁判分割

裁判分割是所有分割途徑裡最常使用的方式,依民法第824條第2項:「分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

  • 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
  • 原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」

換句話說,若是共有人無法協議分割方法,那麼任何一個共有人都可以向法院申請,由法院訴訟程序來分割,而分割的基本方法有3種:

  1. 原物分割:就原本的地來分配給各共有人單獨所有,例如由A、B、C三個人所有的123地號土地,在法院分割之下,可能就會把123地號土地一分為三,變成123、123-1、123-2地號土地,分別由A、B、C單獨所有。但如果123地號土地沒有那麼大或是有其他特殊情形時,可能就只會把123地號土地,分給A、B,至於C的部分,通常會於訴訟估價後,以現金補償方式補償持分數額。
  2. 變價分割:將土地整塊拍賣,變賣的價金由各共有人依應有部分分配。這樣的分割方式常見於共有人眾多、持分比例複雜的情況,因為在這樣的情況下原物分配較為困難,且容易造成土地細分,所以法院通常會直接進行變價分割。
  3. 原物分配兼價金補償:依照土地的價值及使用目的來進行分割。而針對分割結果較不公平的一方,也能以金錢做合理補償,是較為彈性的作法。不過要注意的是,法院在進行分割時,可以不依照當事人的請求,而是依各共有人間的利害關係、參酌雙方的意願、土地的性質、經濟價值、公共利益等來制定較為公平的裁判分割。

不是所有土地都能分割!土地分割限制一次看

並非所有情況都能辦理土地分割

如果各共有人有約定不分割的協議,則依民法第823條第1項但書規定,就依各共有人間的協議辦理,這時候除非不分割的期限已經逾30年,否則若是共有人在不分割協議期限內予以請求分割的話,法院是會駁回這個請求的。

另外還需注意的是,有些土地依法是不得分割的!例如依據農業發展條例第16條,為了促進土地的利用,每宗耕地分割後每人所有面積應大於0.25公頃,否則不可以分割;或是依建築法第十一條之三規定:「應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。」建築基地法定空地也是不可以分割的。

另外,某些大樓的公共空間或是地下室是用獨立持分登記,這些空間雖然也有共有物的權利外觀,但其使用目的上,可能也是不能請求分割的。

土地分割糾紛怎麼處理?土地分割應備文件及辦理方式

土地分割登記又可依性質分為「分割繼承」及「一般土地分割」所有權移轉登記,兩者依其性質有不同的辦理分割方法,以下分別介紹。

分割繼承

分割繼承為協議分割的一種,是為了簡化土地分割行政流程而將繼承登記及共有物分割登記一同辦理,各繼承人可以依分割的協議辦理登記,以取得遺產權利範圍。而若需要辦理分割繼承登記,應準備以下文件:

  1. 土地登記申請書
  2. 繼承系統表、遺產稅繳(免)納證明書或其他有關證明文件 
  3. 戶籍謄本、權利書狀 
  4. 遺產分割協議書及印鑑證明

一般土地分割

若是要辦理一般土地分割,則須具備以下文件來做分割登記:

  1. 土地複丈及標示變更登記申請書
  2. 土地所有權狀及全體身分證明文件
  3. 分割位置圖說明
  4. 實施建築管理後,建造之建築物申請基地分割,應檢附法定空地分割證明
  5. 實施建築管理前,建造之建築物申請基地分割,應檢附主管機關或鄉鎮市區公所之證明文件,或實施建築管理前繳納房屋稅、水費、電費之憑證
  6. 建築基地分宗請領建築執照,申請土地經界線分割,應檢附建築執照
  7. 司法機關判決確定或和解成立者,應檢附法院判決書及法院判決確定證明書或和解筆錄,或法院核定之調解書及附圖影印本

備好上述文件後,即可到地政事務所辦理土地分割申請,並與測量人員約定測量時間。另外,在辦理過程中也會需要繳納土地複丈、土地界址鑑界費用以及購買制式界標,丈量跟界址的費用會依照土地面積的大小計算,記得先做好準備。

土地糾紛案例有哪些?該請律師處理土地分割嗎?

在進行土地分割時,最常見的狀況就是對於分割方法沒有共識。因為土地會因為周遭的環境或是利用性質而有不同的價值,如果單就面積為分割,可能會有不公平的情形發生。例如當採用原物分割時,土地可能會隨著區位不同,而在未來有不同的利用價值,這時各共有人間對於土地分割的方式就容易產生分歧。而如果一直都協議不成,就會需要請法院進行裁判分割。

另外,分割共有土地的訴訟,必須要全體地主一同參與才能進行。但有些地主歷經多代繼承,已經很難取得完整資料,這時透過律師才能了解如何經由法院程序,以證據調查的方式取得其他共有人的資料,讓分割共有物的訴訟可以繼續下去。

不過,也並不是所有情況都需要律師協助。如果共有人間已經對於土地分割方案與位置均有高度共識,那可能就不需要聘請律師協助土地分割的案件。

律師在分割共有物案件中所扮演的角色,是協助當事人說服法院:「為何當事人所擬定的分割方案,是能兼顧土地利用及各共有人之間公平的最好方案」進而讓法院採納當事人主張。而在分割共有物的案件中,因為土地可能有多種利用方式,且每個共有人可能都有不同的分割方案主張,因此律師如何協助當事人比較各共有人的方案,並進一步說服法院採行委託當事人的方案,就是分割結果是否能夠更加有利的關鍵。

土地糾紛律師推薦|林明忠不動產專門律師

當多人共同持有土地,需要進行土地分割時,無論是面積,還是使用效用的分配,都很容易產生意見分歧。這時候建議可以尋求專業的律師,幫助評估最有利的分割方法,以爭取最佳的土地分配結果。

林明忠律師自執業以來,已處理過上百起訴訟和非訟案件,並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位,對於不動產相關法規具有深厚的瞭解,因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師,更能針對不動產相關的問題提供最佳的解決方針。

除了本篇文章所提到的問題之外,如果還有任何關於土地分割的問題,都歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」諮詢,或是加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡,讓我們一起找出最佳解決方案!

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