土地被佔用該怎麼辦？讓律師為你指點迷津，找回土地使用權
作者：林明忠律師
花了錢買了一塊地，或是從祖先繼承了土地，卻發現自己所擁有的地，卻是別人在佔用，自己除了不能使用以外，還要每年繳納地價稅，心裡一定很生氣。今天就讓律師來告訴你該如何捍衛自己的權利，盡可能討回土地被佔用所受到的損失。
土地被佔用的情況有哪些？
自己的土地被別人無故佔用的狀況，民法上稱為｢無權占有｣。
無權占有的案例百百種，實務上常見的案例有：
- 共有土地，被第三人或是其他共有人佔用
- 土地被鄰居佔用
- 租約已終止後，原承租人繼續使用土地或是逾越租約範圍使用
土地被佔用如何處理？
面對無權占有該怎麼辦？其實，地主可以依照民法第767條：｢所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。且民法821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」依法請求排除侵害，具體來說，可以請求對方：
- 停止佔用狀況（例如拆除建物、返還土地）。
- 請求佔用時期，相當於租金的不當得利。
以常見的拆屋還地案件來說，如果地主發現土地被無權占有的時候，可以請求對方拆屋還地（或是騰空土地）並且依民法第179條請求支付佔用期間，相當於租金的不當得利。
這邊要注意的是，理論上只要佔用期間都會產生不當得利，但實務上法院認為此部分的不當得利，應比照租金的時效來判斷，也就是說，即使佔用者佔用了15幾年，但只要佔用者做時效抗辯，地主一般只能請求起訴前5年的不當得利，沒有辦法整個佔用期間15年的不當得利都請求。
上法院訴請拆屋還地前時，地主可以先做些什麼？
- 地主可以向地政機關申請土地鑑界測量，依成果複丈圖來確認被佔用的範圍，如何申請土地鑑界，可以參考我寫的土地鑑界文章。
- 地主可以寄存證信函或是律師函，通知其返還土地。
- 地主可向林務局農林航空測量所申請被佔用土地的空拍圖或是google map，除了證明被佔用的狀況外，也可以推算被佔用的時間點。
- 除了上法院外，很多人會問：「可以向區公所/縣市不動產糾紛委員會申請調解（處）嗎？」答案是可以的。不過要注意的是，區公所、縣市不動產糾紛委員會並無強制力，如果佔用者不願意出面，仍然必須透過向法院起訴的方式，才能夠強制佔用者參與程序，且佔用者即使搞失蹤，地主仍然可以聲請一造辯論判決（意思是，被告不出席，法院還是可以判決）。
土地被佔用常見實務問題，由律師為你解答！
以下列舉在遇到土地糾紛的時候，民眾可能常會遇到的問題：
1.當我的土地被佔用的時候，只有所有權人可以主張所有物返還請求權嗎？
前面提到，所有權人可以請求返還土地。但民眾常問我，如果我承租了土地卻被其他人佔用呢？
此時，大部分的租客會請地主協助解決，畢竟地主來主張權利最為簡單。但其實，因租賃物交付後，承租人於租賃關係存續中，有繼續占有其物且使用收益的權利，故承租人仍有機會基於占有人的地位，依民法第962條：「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」請求返還占有物。
2.若是建築物越界，一定只能拆除房屋嗎？
在越界建築的狀況如何處理，可以參考我「越界建築拆屋還地該怎麼處理？」文章有清楚說明。
但這裡很多人會誤會民法第796條規定中，關於請求價購土地的意思，有人甚至以為佔用者有權利強迫地主賣土地給他，但其實這是錯誤觀念。因為法條明文限於只有「被佔用的地主」有權利請求佔用者購買，但如果是佔用者，是沒有法律上權利要求地主一定要賣土地給佔用者的。
3.土地被佔用律師訴訟費用要多少？
土地糾紛通常涉及較為複雜的法律議題，且多數狀況需要專業的評估來擬定相關的解決措施，建議尋找專業的律師協助您釐清複雜的土地關係，制定最適宜的法律策略。
部分民眾可能會擔心，找律師處理的費用會不會過高？以我自己不動產律師的價格為例，會有以下價格：
- 常見的房屋買賣糾紛、土地糾紛的律師費用：約12萬元以上。
- 不動產糾紛諮詢費用：約1小時6000元以上。
- 撰擬律師函或書狀的費用：約1萬5～4萬元。
4.如何避免被拆屋還地？
拆屋還地案件的發生原因很多，尤其是早期法律觀念不盛行，部分民眾跟地主買了土地卻沒有過戶，導致兩、三代之後被地主後代主張拆屋還地，但自己卻拿不出祖先的購買證明的。也有就是，純粹被他人或是一部分共有地主佔用的狀況，無法一概而論。
很多民眾都有誤解，認為自己如果長期使用一塊土地，地主都沒有異議，那地主因此就不能告拆屋還地，其實這是錯誤的觀念。實務上，即使有佔用數十年的事實，法院還是會叫佔用者舉出法律上的理由證明自己有權佔用，佔用多年並不是一個法律上理由喔！
那如果我佔用土地多年，真的一點權利也沒有嗎？其實不然，仍有時效取得地上權等制度，可能可以搭配運用，避免被拆屋還地。不過具體如何應用，還是要看個案而定，建議如果有被主張拆屋還地的問題或危險，可以諮詢不動產專業律師討論對策。
土地糾紛律師推薦｜林明忠不動產專門律師，解決土地被佔用問題
林明忠律師自執業以來，已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，更能針對不動產相關的問題，提供最佳的解決方針。
除了本篇文章所提到的問題之外，如果還有任何關於土地被無權占有的問題，都歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」諮詢，或是加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，讓我們一起找出最佳解決方案！
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