土地鑑界要注意什麼

什麼是土地鑑界?何時需要?律師教你如何辦理土地鑑界、保障自身權益

作者:林明忠律師

土地鑑界是協助釐清土地地界位置,解決雙方土地權益爭議的解決方法,也是土地買賣流程中,雙方確認土地範圍、土地有無被占用重要的機制之一。下方將以律師角度為您介紹土地鑑界的定義、申請條件、費用與文件準備等注意事項;並說明面臨相關法律糾紛時有哪些建議處置方法與法務諮詢建議,協助您瞭解如何保障自身權益。

土地鑑界是什麼?釐清土地界線、土地權益糾紛的重要機制

土地鑑界是土地複丈的一種,主要在於協助土地所有權人(地主)、管理人釐清自己的土地地界在哪裡,例如土地雖然已經辦理地籍測量,但實地界址因人為或天災的因素,導致界標移動、湮沒或遺失而經界不明。此時複丈人員會依地籍圖複丈,協助所有權人重設土地界標,以保障自己的土地權益不被侵害。而在土地買賣的流程中,土地鑑界也是雙方確認土地範圍、土地有無被占用重要的機制之一。

為什麼要申請土地鑑界呢?誰可以申請?要收多少申請費用?

土地鑑界一般要土地所有權人、管理人才能申請、如果只是承租人,一般是不能申請的。另外,土地鑑界要向所在土地轄區的地政事務所申請。而要注意的是,申請鑑界會依照不同的面積大小,收取鑑界費用,基本上鑑界規費=基本費(依土地面積)+施測費(依作業量),而基本費用依土地面積分4級,施測費用是依單位收費,而每5個鑑定界址點為一單位,民眾在評估鑑定費用時可以到所在縣市的地政規費試算網頁線上預估價格;但實際的費用還是要依申請時為準!

申請土地鑑界需要帶什麼?申請流程與注意事項一次帶你看清楚!

土地鑑界申請流程5步驟

土地鑑界申請流程 示意圖

申請人參與鑑界前需要準備什麼?是關係人是否需要出席?

在鑑界的時候,申請人除了要攜帶前述流程圖中提及的身分證件、地籍圖外,也建議自行向地政事務所另外購買土地界標(有鋼釘界標、塑膠界標可選擇),當天也攜帶鐵鎚以便埋設界標。

此外,申請人一定要到場才會開始鑑界,而關係人則不一定要到場;但是鑑界結果會影響到自己的土地權利,因此建議即使是關係人,也要到場參與較為穩妥。

申請人及關係人有哪些差異?

要注意的是,在排定測量時間後地政機關會通知申請人及關係人,而關係人是指申請案所載鑑界界址之鄰地所有權人;鄰地為公寓大廈之基地者,指公寓大廈管理委員會;於主張時效取得地上權、農育權或不動產役權時,指所有權人。

土地鑑界申請後想要反悔怎麼辦?

若是申請人想要反悔不做土地鑑界時,依地籍測量實施規則第 211 條之 1 規定,撤回複丈之申請,應於複丈前以書面向登記機關提出;但若是有需通知關係人之案件,應於原定複丈日期3日前為之。

土地鑑界跟土地指界的不同之處為何?

土地鑑界 示意圖

土地鑑界因為會以地籍圖作複丈測量,因此可以協助較精確的瞭解土地位置且通常會釘定界標,並做成複丈成果圖。而土地指界,則是僅指明土地之大略位置,也不會釘定界標與核發土地複丈成果圖。

但要注意的是,如果遇到地政機關重新實施地籍測量時,通常會通知地主到場指界,若是地主不配合指界,依照土地法第 46-3 條規定,若認為地政機關重新地籍測量結果有錯誤,則在公告期間可能仍會產生不能再申請複丈的效果。因此建議如果收到地政機關要求配合指界的通知,還是要配合指界。

如果不服土地鑑界結果怎麼辦?土地鑑界糾紛如何處理?

土地鑑界糾紛如何處理?填妥土地複丈申請書,申請再鑑界

當遇到自己的土地被鄰人占有,像是建築越界或是無權占用,為了釐清權責,而申請土地鑑界;或是因為訴訟上需求去申請土地鑑界。不論是何種原因,土地鑑界的結果可能會直接影響自己所有的土地範圍以及權利,所以當不服鑑界的結果而有異議時,可以依地籍測量實施規則第 221 條第 1 項第 2 款,填好土地複丈申請書,敘明理由,向地政事務所申請「再鑑界」。

再鑑界後仍有異議時怎麼辦?訴訟外解決機制說明

若是對於再鑑界的結果還是有異議時,地政機關是不會受理第 3 次申請的。此時依臺中高等行政法院 106 年度訴字第 296 號裁定認為,鑑界複丈結果並非行政處分,而是鑑定人員表示土地界址所在之專業意見,故應依地籍測量實施規則第 221 條第 1 項第 3 款,訴請民事法院裁判,也就是提起確認界址之訴或是以訴訟外紛爭解決機制來解決。

所謂訴訟外解決機制,若是雙方皆有協調意願,可以選擇依仲裁法提起仲裁或是依鄉鎮市調解條例聲請調解及依直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法申請調處等。不過依仲裁途徑,來解決界址爭議,目前實務上尚屬少見,透過確認界址訴訟來釐清的案例目前仍佔多數。

因此,當民眾申請第二次鑑界,也就是再鑑界,仍對鑑界結果不滿意時,因為訴訟程序通常曠日廢時,除了向法院訴請確認界址之訴以外,建議可以先選擇較不費時的訴訟外紛爭解決機制來進行,且因為土地牽涉的利益較大,鑑界的結果可能影響自己的權利甚大,民眾在選擇訴訟外紛爭解決機制或是直接訴請法院時,建議可以先向專業的律師諮詢,為您提供最佳的解決辦法

土地鑑界律師推薦|林明忠不動產專門律師協助您保障土地權益

土地鑑界常是土地界線糾紛、拆屋還地糾紛訴訟勝敗關鍵的前提,因此如果遇到土地鑑界問題、土地鑑界糾紛等,建議可以諮詢具有不動產專業的律師協助處理。

林明忠律師自執業以來,已處理過上百起訴訟和非訟案件,並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位,對於不動產相關法規具有深厚的瞭解,因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師,更能針對不動產相關問題提供最佳的解決方針。

除了本篇文章所提到的問題之外,如果還有任何關於土地鑑界的問題,都歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」諮詢,或是加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡,讓我們一起找出最佳解決方案!

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