不動產轉業律師教你如何塗銷抵押權

塗銷抵押權懶人包│專業律師解析定義、案例、辦理方式到訴訟成功關鍵

作者:林明忠律師

不動產的取得來源,除了買賣外,另一個常見的管道就是繼承。但繼承不動產大多有一些特有的問題,這次我要分享在繼承不動產常見的案型「塗銷抵押權」,將從抵押權塗銷名詞定義、案例和處理方式一一說明。

塗銷抵押權意思是什麼?為什麼會影響不動產價值?

首先,先說明「抵押權」意思,指的是把不動產作為借錢擔保的權利,例如買房時,向銀行申請的房貸,銀行都會要求要在不動產上設定抵押權,其主要目的是如果借款人沒有按期還款,銀行就可以實行抵押權,聲請法院拍賣不動產抵債。

而且抵押權具有所謂「追及效力」(俗稱「揹胎」),即使不動產所有權人換人,只要抵押權沒有塗銷,抵押權還是會繼續存在不動產上。例如甲向銀行借房貸買房,銀行會在甲的不動產設定抵押權,嗣後甲如果把不動產因買賣或贈與等因素,讓予給乙時,抵押權仍會繼續存在不動產上,如果未來甲還是沒有還錢給銀行,乙的房子可能會被拍賣。

因此,不動產絕大多數的買方,為了避免買到的不動產會因為別人的債務而被拍賣,在買賣之前都會調取謄本,調查不動產上是否有抵押權設定、並都會要求賣方需先把不動產上的抵押權塗銷登記後(通常就是找抵押權人還款、並請抵押權人出具抵押權塗銷同意書),才會願意買受不動產。換言之,如果不動產上有尚未塗銷抵押權的狀況,而出賣人又無法塗銷時,會大幅影響不動產價格。

上述情況,就是抵押權塗銷意思,其實並不難理解,但困難的是,抵押權塗銷該如何辦理呢?在瞭解這些問題前,我先分享以下的案例故事:

塗銷抵押權案例|台北上班族因塗銷抵押權問題進退兩難

A小姐是位臺北的平凡上班族,在111年的年底某天,繼承祖父C在新北市的土地,因為土地位於捷運的預定沿線上,價值漲了不少,A小姐心想,仲介一定可以賣到一個不錯的價錢。沒想到,當A小姐去委託仲介時,他表示:「A小姐妳的土地很不錯,可是上面有一個最高限額抵押權,如果不塗銷,可能很難賣,即使賣出價格也不好,建議先去找抵押權人,取得抵押權塗銷同意書清償證明後將抵押權塗銷,再來委託賣地。」於是A小姐就找土地謄本來看,果真發現土地有抵押權的設定,但上面的抵押權設定是民國80年、抵押權人B先生,她也完全不認識,根本不知道從何找起。

於是A小姐求助地政士是否可以單方塗銷,但地政士也束手無策,過程中甚至有土地掮客告訴A小姐,他可以把B先生找出來,且讓B先生簽署塗銷同意書,但要A小姐須先給付100萬元的作業費,A小姐心想這些錢根本拿不出來,這一切難道都是一場空,所繼承的土地就因為這個抵押權而無法高價出售了嗎?A小姐經過友人介紹而來諮詢我,她面臨的僵局,法律上可以怎麼解決呢?真的只能花大錢讓土地掮客去找人嗎?

不動產律師教您塗銷抵押權訴訟的2大關鍵

在瞭解塗銷抵押權意思和重要性後,一般最常見的塗銷抵押權方法就是取得抵押權人的抵押權塗銷同意書清償證明,與抵押權人合意塗銷。但如果找不到抵押權人或是抵押權人不願意塗銷時該怎麼辦?以下分享常見的兩種狀況,單方是有機會訴請塗銷抵押權的:

債權請求權時效為15年,塗銷抵押權訴訟的關鍵之

塗銷抵押權登記關鍵1:抵押權設定超過20年

一般債權請求權時效,依民法第125條規定為15年。而依民法第880規定:「以抵押權擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人,於消滅時效完成後,5年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅」,所以抵押權在債權時效屆滿後5年內,仍可以實行,若未予實行,則抵押權消滅。

以A小姐的案例來說,A小姐繼承的土地,抵押權設定在民國80年,因此在111年時,抵押權設定早已超過20年了,所以有機會依照上述的條文主張抵押權已經消滅而訴請塗銷。

另外,許多民眾常常會問到:「抵押人死亡後,被抵押不動產的繼承人可以塗銷抵押權嗎?」原則上,除非繼承人願意清償抵押權的借款,否則是不行單方塗銷的,因為抵押權仍會存在不動產中,不會因為抵押人死亡而有變動。不過,實務上很多抵押人死亡後,繼承人發現所繼承的不動產有抵押權時,往往都已經離當初設定抵押權的日期很久,雖然抵押權不會因為抵押人死亡而消滅,但繼承人仍有機會在不清償借款的情形下,以抵押權設定超過20年的理由,上法院請求塗銷抵押權。

這邊要注意的是,最高限額抵押權如果登記上有存續期間,例如從83年1月1日開始至104年12月31日為止,則假設在103年1月2日時,抵押人要以抵押權已經設定滿20年為理由,訴請塗銷,但尚在抵押權登記存續期間內,這樣的話抵押人還可以訴請塗銷嗎?

答案是:可以的!

不過這時候抵押人在訴訟上,必須要證明債權人有拋棄剩餘期間內擔保之權利,或是可證明將來確定與抵押權人不再發生債權,否則因為尚在抵押權登記的存續期間內,法院仍可能認為不得訴請塗銷喔!

至於個案上該如何證明,就必須由律師依個案狀況分析了。

塗銷抵押權登記關鍵2:抵押權擔保的債權實際上不存在

抵押權是為了擔保債權而存在,若實際上抵押權設定並沒有要擔保的債權,就有機會塗銷抵押權。例如A小姐的祖父C實際上跟抵押權人B先生之間並沒有債權存在,申請人當初只是做假設定,要讓不動產負擔上看起來更多,此種抵押權設定會因無擔保的債權存在,就很可能屬於無效抵押權。

不過,因為目前實務上大多數抵押權屬於「最高限額抵押權」,而最高限額抵押權所擔保債權的時間、種類、範圍認定上相當廣泛,因此是否能成功運用此理由主張無效,會需要律師檢視具體個案狀況後,從舉證責任與債權性質的角度去判斷,無法單憑特定幾筆債權、債務資料,就得出最高限額抵押權可能有效或無效的結論。

抵押權塗銷如何辦理?塗銷抵押權費用怎麼算?不動產律師來解答!

在A小姐的案例中,我幫她檢視了謄本與設定資料後,協助A小姐提出了塗銷抵押權訴訟,並且透過法院的訴訟進行聲請調查證據程序,一一把B先生的繼承人找出來,A小姐不用付給土地掮客高額的尋人費用,最後B先生的繼承人在我及法官說明法律規定後,同意讓A小姐塗銷抵押權,雙方也順利達成和解。

而A小姐在過程中所付出的塗銷抵押權費用包含:

1.律師費:

關於不動產律師費收費標準,可以參考「不動產律師推薦誰?民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開」。

2.裁判費:

第一審裁判費約為抵押權擔保的債權金額的1.1~1.2%、如果擔保物價值低於擔保金額、則以擔保物價值,兩項加起來的費用遠遠少於當初土地掮客要求的百萬元。

抵押權、債權請求遇到問題?讓不動產專業律師為您解決!

如果您也遇到像A小姐一樣的塗銷抵押權問題、怕自己去一一找抵押權人,或是塗銷抵押權時間太長、不知道如何辦理時,可以求助林明忠不動產專門律師。林律師執業以來累積上百件訴訟與非訟案件的經驗,更擔任臺北市不動產經營管理協會的理事、對於不動產業界與法規熟稔,並有豐富的不動產訴訟實戰經驗。相較於坊間號稱可以承辦所有案件的「萬金油」類型律師,專精於不動產法律的不動產專業律師,會是您在遇到不動產法律爭議時更好的選擇。

若您有塗銷抵押權的問題需求,歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」諮詢,或是加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡,讓我們分擔您的問題。林律師會提供初步免費的專業指引,很多民眾在免費指引階段就受益無窮,是您值得信賴的選擇!

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