持分土地被佔用如何處理?由不動產律師教您

持分土地被佔用如何處理?專業律師教您4大解決關鍵,土地糾紛不用愁

作者:林明忠律師

臺灣的土地大部分都是用「持分」方式被民眾擁有,其中,持分分為分別共有和公同共有兩種形式。只不過土地持分的原因,大多以繼承有關,因此繼承持分土地被佔用如何處理?甚至持分土地被親戚搭蓋建物又該怎麼辦,這些都是民眾常見的諮詢問題。本篇由專業不動產的林律師告訴您土地共有人侵占的4個解決步驟,並搭配案例輔以說明,讓您更清楚遇到共有土地糾紛的因應策略,為自己爭取應有的權益。

土地持分意思是什麼?

首先,先解釋「土地持分」意思,簡單來說,就是擁有這塊土地的比例,例如土地謄本中,所有權會紀錄1/1000或26/5846的標示,那就是土地持分的象徵。

而許多與土地相關的糾紛中,普遍常見的共有土地持分原因是「繼承」,但通常繼承來的土地持分,往往會面臨到土地佔用的問題,很多民眾都會來諮詢我:「林律師,我明明就有土地持分,結果土地都被特定共有人佔用,我的土地持分根本有名無實,每年還要因此多繳稅,且根本無法利用,難道我只能吞下去嗎?我可以把土地要回來嗎?」其實,法律上有解決之道。接下來,在這裡先分享一個A先生共有土地糾紛的故事。

土地共有人侵占案例│A先生因土地被親戚佔用而苦惱不已

A先生與母親的感情深厚,母親在生前有告訴A先生,祖先有留下一塊地,她自己擁有其中1/2的土地持分」。只不過,土地長期被母親的弟弟B佔用,搭蓋地上物做生意,因為B認為姐姐已經出嫁了,本不該有土地的持分,所以一直自認土地就是自己的。即便A先生的母親明知道自己一直在吃虧,也不願跟B起正面衝突,所以一直無法妥善處理B佔用土地的問題。

當母親去世後,A先生希望能夠跟B協商土地被佔用的問題,於是很快地發土地被佔用存證信函給B,要求拆除地上物或出面協商。

沒想到,B對A所發的存證信函完全不理不睬,甚至回函主張是A的母親願意永久無償同意B自主管理土地,且土地被佔用20年,早已過了侵占土地追訴期,因此A無權要求B拆屋還地。A先生不知道該如何處理持分土地被佔用的問題,於是透過友人的介紹來找我諮詢。

遇到持分土地被佔用如何處理?保障權益4大步驟必知

如果您遇到像A先生的案例一樣有共有土地被佔用的問題,建議先採用以下4個步驟來進一步釐清和解決。

共有土地糾紛以繼承原因佔多數

共有土地糾紛解決步驟1:釐清土地共有的狀況

臺灣的《民法》中,土地的共有分為「分別共有」與「公同共有」兩種狀況。舉個例子來說明這兩者的差異,如果A先生跟B的土地是分別共有狀態,A先生便可繼承土地1/2持分後,自由售出自己的土地持分且不必得到B同意,也就是說,分別共有的持分可以在市場上各別出售交易,一般會拿到市場上交易的持分,大部分是分別共有的狀態。

而土地公同共有,一般會基於繼承或特殊法律關係(如祭祀公業)而生的共有關係,以上述案件來說,A先生的母親跟弟弟B繼承取得土地時,可能是屬於公同共有全部土地的狀態,之後遺產分割一人一半時(如果繼承人不配合遺產分割的處理方式,可以參考我的「繼承人不配合辦理遺產繼承怎麼辦?」文章),才會產生各自擁有分別共有1/2持分的狀況。

只不過,公同共有的土地若未得全體共有人同意,是無法處分的。因為公同共有、分別共有各自有不同的法律關係與要件,在土地謄本上,如果共有關係是公同共有,也會特別標示「公同共有」,因此釐清爭議土地是否是共有的性質,是處理佔用問題的第一步。

共有土地糾紛解決步驟2:釐清持分土地使用權的狀況

在持分土地被佔用的訴訟個案中,除了共有土地的性質外,法院也會先調查佔用者是基於什麼樣的法律關係才能佔用土地?而持分土地使用權的來源可能有很多,例如《民法》第820條的共有物管理決定、或是明示或是默示的分管契約等,都可能是土地使用權的來源。

以上述案例來說,B與A先生的母親之間是否有共有物的管理決定或分管契約、使用借貸合約,以及B對此的舉證證據等等,都有可能影響A先生是否能要求B返還持分土地的官司勝敗。因此這部分的釐清,較具法律的專業性與難度,同一份證據可能有不同法律關係的解讀,而這也是官司的勝敗關鍵部分,建議諮詢不動產專業律師做專業的判斷與討論。

共有土地糾紛解決步驟3:侵占土地追訴期是否已過

《民法》第125條規定:「請求權,因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。」不少人將該規定套用在不動產事務上,誤解為佔用土地若超過15年,即使有侵占土地的問題,地主也不能要回土地。這觀念根本是錯誤的,因為已登記不動產的所有權物上請求權,依照大法官107號解釋,是沒有消滅時效的適用。因此,在上述案例的A先生,既是土地共有人,仍可主張民法第821條規定請求佔用土地的B返還土地給共有人全體。

不少民眾也常問:共有土地被侵占後直接去地檢署提告刑事侵佔、竊佔罪就好了,為什麼還要去民事法院呢?其實,刑事侵佔、竊佔罪的成立門檻較高,除了有佔用事實外,還要被告者主觀上明確認知佔用土地屬他人土地而無權佔用(不法所有意圖),才可能構成犯罪。

以上述的案例為例,如果A先生直接提告B刑事侵佔、竊佔罪,檢察官做不起訴處分的可能性非常高,因為B與A先生間可能仍有土地使用權的爭執,在民事法院釐清權利歸屬前,檢察官無法斷定B確實有主觀不法故意,就容易做不起訴處分,要雙方去民事法院解決爭執。

另外,侵佔、竊佔罪目前的追訴期依照刑法第80條,是犯罪完成後的20年。但如果犯罪行為在95年7月1日前完成,就適用舊刑法80條規定,追訴期為10年。即使刑事的追訴期完成,也不代表取得佔用的權利,地主仍可以主張所有權的物上請求權,排除佔用。

因此,在侵占持分土地的案件中,如果民眾想提告刑事犯罪,除非土地使用權毫無爭議,或是僅是希望透過刑事程序壓力,讓佔用者知難而退,否則透過民事訴訟解決佔用問題,才是比較根本的方法。而且因為刑事在土地使用權有爭執的狀況下,不起訴的機率高,有時反而會讓佔用者拿著不起訴處分書作為佔用正當性的依據,讓原本佔用的氣焰更高漲。

共有土地糾紛解決步驟4:諮詢專業的律師協助

案例中的A先生,經我分析對方主張的佔用權源和相關證據後,我們向法院提出訴訟,要求B返還共有土地。進行訴訟的過程中,B提出的證據相對薄弱,也因此一直不理不睬、高姿態的B,後來主動在訴訟中提出和解條件,經過一番協商後,雙方最後順利和解收場,也解決了A先生母親生前常掛念的土地佔用問題。

持分土地被佔用、土地糾紛有問題?讓不動產專業律師為您解決!

如果您遇到持分土地被佔用如何處理的問題,或是土地被佔用20至50年之久、土地持分糾紛、土地共有人侵佔等等都無法順利解決,以及對於佔用者所主張的土地佔用理由不知道如何判斷法律是否合法等等,都歡迎諮詢不動產專業的林明忠律師協助。

林律師執業以來累積上百件土地相關的佔用糾紛外,對於繼承土地處理、私人土地被佔用、土地上有別人的建物佔用等土地問題,都有豐富的經驗可以提供幫助。

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