法定停車位問題解釋

法定停車位買賣詳細解析|留心3個檢查步驟,釐清車位權利避免糾紛

作者:林明忠律師

買車買房是許多民眾人生的目標之一,當有了車子之後,停車位自然就成為了一個相當重要的事情,也衍生出眾多的停車位買賣交易需求。關於停車位買賣在實務上常會產生糾紛的,往往是根本無法從不動產謄本上看出有無特定停車位權利的車位,而臺灣現有很多大樓停車位都是此類登記上較不明確的車位,其中又以「法定停車位」為大宗。因此,這一篇文章我要告訴您,什麼是法定停車位,以及法定停車位買賣前,應該要注意的檢查步驟,可以幫您掃除法定停車位法規的買賣地雷。

法定停車位定義是什麼?建物權狀中一定有法定停車位權狀嗎?

臺灣的停車位交易非常頻繁,但關於車位權狀的地政登記卻沒有像土地及建物這樣明確,甚至頗為紊亂。目前有些地政機關會在建物所有權狀上,加註停車位編號,以證明確實有車位的專用權利,像這類有停車位編號註記的物件,實務上通常不會產生問題。不過也會有許多登記不清的車位,就如同開頭提及的「法定停車位」。

目前臺灣常見的車位性質有:

  1. 獨立權狀車位

  2. 獎勵停車位

  3. 增設停車位

  4. 法定停車位

上面4種車位中,最無爭議的是第1種獨立權狀車位,其是把車位單獨編列一個獨立建號、列為專有部分,因此有一個車位就會配一張權狀,此種車位因為所有權登記非常明確,因此較不會有爭議。而最有爭議的往往是法定停車位。

那,法定停車位定義是什麼呢?所謂「法定」,又是依照什麼法律呢?

法定停車位定義

一般來說,所謂法定停車位並不是法條用語,通常是指依照建築法第102條之1前段:「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間」、停車場法第21條規定:「建築物附建之防空避難設備,其標準符合停車使用者,以兼作停車空間使用為限」所設置的停車空間。

車位權狀怎麼看?法定停車位的判定方法說明

承接上一段的定義介紹,法定停車位通常不會有獨立所有權狀,最常見的登記方式是用大樓共用部分的獨立建號持份來做登記,亦即俗稱「大公、小公」持分來作為擁有車位專用權利的證明。有些賣方會把共用部分的獨立建號持分登記,當作是法定停車位權狀,並且對外宣稱自己的車位是有獨立權狀的,但其實若以「大公、小公」持分來登記的車位,很多都屬於法定停車位的範圍,性質上也與前述「獨立權狀車位」不同。

另外,法定停車位也常與獎勵停車位共同設置於停車空間,且獎勵停車位可能也是以「大公、小公」持分來登記,因此難以分辨。雖說如此,我們仍可以從地政機關的「建物測量成果圖」或「使用執照」的記載來判斷停車位的法律性質。當然,因為不同的車位法律性質,也會有不同的權利義務。

車位買賣需要持分移轉嗎?法定停車位買賣的檢查3步驟

法定停車位買賣持分移轉解析

「大公、小公」的持分雖然可以作為擁有停車位專用權的證明之一,不過仍可能碰到「有持分、無車位」的窘境。因此在做法定停車位買賣之前,一定要特別注意下面的3個步驟,這邊我先分享一個案例:

B先生是甲大樓的住戶,也是甲大樓區分所有權人,但沒有車位,於是B長期租賃鄰居C的地下室1號平面車位。某日鄰居C表示最近股票大賠,想賣車位周轉,於是詢問B有沒有要買C的車位,願意單賣車位給B,B想說車位是必需品,於是就向C買了車位,C並交付甲大樓地下室停車場1號【車位使用權利證明書】給B,作為B擁有車位的證明。結果,過了好幾年本來B使用車位都沒什麼問題,但某日B聽聞C的甲大樓房產遭到法拍,C搬走、拍定人D入住,B本來不以為意,想說只是來了新鄰居,沒想到某日竟然接到D的存證信函表示:「本人經法拍程序,拍定承受C之甲大樓不動產,其中並有甲大樓共用部分之持分,可證明拍定範圍包含1號車位之專用權,台端無權佔有1號車位,請求限3日內返還車位,否則將依法訴訟,要求B返還車位。」

B收到存證信函完全傻眼,但B認為自己有車位使用權利證明書,D只是在無理取鬧,沒想到D真的告上法院,更沒想到的是,法院判決D勝訴,B應該要返還車位給D,為什麼會這樣呢?

其實,B遇到的問題,就是在停車位買賣前,沒有依照下列的檢查3步驟去確認車位的法律狀態。

法定車位買賣步驟1:注意出賣人賣給你的車位權利,到底是什麼?

從上面的案例,C說要賣車位給B,那B就要去確認大樓有車位的住戶,當初在是不是用所謂大樓「大公、小公」的持分登記來做擁有車位所有權的證明,還是只要有大樓【車位使用權利證明書】就可以?這是因為不同的車位權利性質,也會有不同所有權或專用權的移轉方式。

因此,在車位買賣時,首先要確認的就是車位的法律性質究竟是哪一種?

法定車位買賣步驟2:確認車位跟「大公或小公」的持分有無關係?

如果車位權利登記,跟「大公或小公」的持分無關,那B一定要仔細看大樓規約,確定大樓對於車位的「分管契約」(車位使用辦法)是否有特別的條件要求,或是有無註明【車位使用權利證明書】應經大樓管委會變更登記使用人,才會發生效力等類似的條件。如果有該等條件,建議還是按條件履行較穩妥。

反之,如果車位權利登記,跟「大公或小公」的持分有關,那除了需要要求賣方出具【車位使用權利證明書】外,B一定還要要求C將表彰車位權利的「大公或小公」的持分一起移轉給B,不能只交付大樓【車位使用權利證明書】就了事,否則這個車位使用權仍可能為無效移轉,進而衍生出上述案例中的情況喔!

這邊要注意的是,如果B不是甲大樓的區分所有權人,C這樣的移轉就會違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定,不只地政機關不會讓你登記,車位移轉的效力也可能無效!

法定車位買賣步驟3:確認車位是否為「違建車位」(即超劃停車位)?

法定停車位買賣需要注意車位是否為超劃

除了要注意持份移轉的部分,過去建商為了增加獲利,往往會超劃停車位,例如:在使用執照核准的竣工圖上,地下一層的法定停車空間明明只劃設15個位子,但建商為了增加可銷售停車位、提高獲利,透過自設車格或微幅縮小法定停車位尺寸的方式,在防空避難空間、化糞池、迴車道或機房等原不得設置車格的地方,再多劃10個車位,把原先只有15個車位的地下一層,硬是增加到25個車位,以目前總價至少百萬元以上的停車位來說,因為多了10個超劃車位可銷售,建商因此就可以多賺千萬元的利潤。

在建商私劃的違建車位的情況中,後續買受這種違建車位的使用人,因為超劃車位的位置本該是用於避難空間、逃生空間、機房等公用設施,拿來停車的使用人,就可能會被認為屬未經核准變更使用而擅自使用建築物的違規行為,若遭檢舉,主管機關會依照建築法第91條第1項第1款的規定,對使用人處以新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,罰錢之餘還會被主管機關命令限期回復原狀。

關於違建車位的更多問題,可以參考我的「停車位也有「違建」?–不被大樓歡迎的「車位孤兒」」這篇文章。

遇到超劃車位、停車位產權糾紛等法定停車位法規問題,林明忠專業不動產律師來協助!

停車位產權不明、超劃車位的糾紛,近年來逐漸增加,而法定停車位的法律爭議過往屬於較冷僻的領域,若非對此有特別研究及具備實戰經驗的律師,恐怕也很難處理箇中的法律問題。林明忠不動產律師對於停車位相關法律熟稔,並曾受經濟日報邀請,在經濟日報發表與地下室停車位法規問題相關的專欄文章,更是國內少數對於停車位專用權有實戰經驗的不動產律師。若您遇到了停車位相關法律問題,林明忠不動產專門律師長期深耕民事不動產領域,從執業以來已累積上百件訴訟與非訟事件的處理經驗,是您值得信賴的選擇。

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掌握更多有關車位的相關知識,請參考:

遇到把車位當倉庫用的鄰居,怎麼辦?

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