管委會可以限制車位只能停汽車嗎?

請問律師,目前大型重型機車只能停汽車停車位,但大樓管理規約規定社區內車位連大型重機也不能停,這樣的規約是否能成立?

上次車位文章發布後,有網友私訊提問,其實這個問題的根本核心在於:

管委會可不可以限制汽車位,只能停「汽車」而不能停「機車」(包含黃/紅牌大型重型機車)或「腳踏車」呢?

停車位有空,許多人會多停1部機車,但有一些大樓禁止這種作法。這樣可以嗎?(網友曾分享類似案例,圖片來源:https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=3990287)

答案是:

  1. 依照公寓大廈管理條例第3條第7款、同法第15條第1項之規定,除了法令限制外,只有「區分所有權人會議決議」或是「規約」可以限制區分所有權人共同的權利義務或對約定專用部分(車位)的使用權,所以如果管委會自行做出限制決定,沒有規約的授權或約定、也沒有區分所有權人會議的決議,這樣的決定很可能是無效的。
  2. BUT!實務上,大部分的管委會也很聰明,涉及車位使用限制時,就算不修改規約,大多也會開區分所有權人會議決議限制,但這時候,是否有公寓大廈管理條例第33條第3款的規定:「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。」的適用呢?就會是法庭功防的重點。
  3. 實務上,目前較為多數的法院判決認為(但也是有不同意見喔!),如果停車位還是可以讓你停車、且車位位置、使用時間等均無變動,只是限制停車的數量或不能停機車(含紅、黃牌重機)或腳踏車時,這時候只是屬於車位的「使用與管理方式限制」,不是車位的「變更」,故認為沒有上述第33條第3款規定的適用,所以即使沒有得到車位使用權人的同意,也是有效,車位使用權人應受到限制。

總結:如果大樓真的開區分所有權人會議決議,限制汽車位只能停「汽車」而不能停「機車」(包含黃/紅牌大型重型機車)或「腳踏車」,如果車位使用權人不服,可以到法院提出確認區分所有權人會議無效或撤銷之訴,但法院目前比較多數的風向是認為即使你不同意,大樓還是可以通過決議去限制車位的使用方式。

但是,實際打官司的時候當然沒那麼單純,從大樓決議的合法性、車位實際使用情形,大樓決議依照個案狀況,有無涉及權利濫用等,都是訴訟上可以去檢查發揮的空間,所以有問題還是先諮詢專業不動產律師,好好分析利弊,才是上策!

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