共有土地分割前地上建築物要如何處理？透過律師分析案例一次搞懂
作者：林明忠律師
在拆屋還地的案件裡面，雖然很多是鄰居之間發生的鄰地侵佔糾紛，但其實共有土地的共有人間，發生拆屋還地的爭議也層出不窮。很多土地共有人會在諮詢時問我：「林律師，請問共有土地分割前地上建築物要如何處理？如果土地分割了，就可以拆掉別人的地上物，或自己的建物會被拆掉嗎？」在解析這個問題之前，一定要先瞭解什麼是共有土地分割？以及土地分割拆屋還地之間的關聯？接下來就透過案例的分享，帶大家用正確的觀念解開心中的疑惑。
（關於拆屋還地訴訟的基本處理方式，可以參考我的「拆屋還地流程，時效及律師費用大解密」文章）
A先生案例分析：不知祖厝共有土地分割前地上建築物要如何處理？
A先生因為父親過世，在清查父親遺產時才發現父親擁有位於南部祖厝的B土地持分，由於父親跟親戚長年疏離，A先生自然也跟親戚不熟，但A先生心想，既然我拿到了B土地持分，應該可以變現獲利，於是A先生就與其他身為「土地共有人」的親戚 聯絡，想請他們購買B土地持分。沒想到親戚們對於購買持分興趣缺缺，而且他們也明白的告訴A先生，目前B土地上的建物祖厝所有權是家族的長輩C持有，A先生持分的B土地就是供祖厝的基地利用，不會做其他用途，因此A先生的B土地持分什麼都不能做，他們也不會買。
A先生心想，我明明有持分，但B土地卻都是部分共有人在利用，這樣不合理吧？難道擁有土地持分，卻只能自認倒楣，眼睜睜地看著其他共有人使用土地嗎？
瞭解共有土地分割的目的：「消滅共有關係」
在A先生的案例中，其實A先生仍然可能可以透過「共有土地分割」的方式，來發揮B土地持分的經濟價值。
而共有土地分割的意義，簡單來說就是結束B土地共有的關係。在A先生的情況中，做共有土地分割，就是不希望再跟親戚一起共有B土地了。
我們可以發現共有土地分割的目的，就是在消滅共有關係，因為如果土地有很多共有人，就容易陷入人多口雜的窘境，土地的整理利用就較為困難且無效率，實務上常見許多不動產因為共有人太多，彼此無法取得共識，致使不動產就此長年荒廢不用的狀況。所以如果可以結束共有狀況，讓土地的所有權人組成盡量單一化，理論上較容易發揮土地的最大效用。
同時，法律上其實是鼓勵共有土地分割的，從民法第823條第1項：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」就賦予共有人可以隨時請求分割共有物的權利。
開啟共有土地分割的3種方法：協議、調處、裁判
由於牽涉到法律與眾多的共有人，使很多人會覺得土地分割聽起來很困難，但其實共有土地分割並沒有那麼複雜，目前主要有3種開啟土地分割的方法：
1.協議分割
協議分割是指各共有人間自己協商出共識，按共識方案去地政事務所申請分割。這類的分割方法最為簡單，但前提是共有人間必須有高度共識才可行。
2.調處分割
調處分割是指若共有人無法協議分割方案時，並不一定要透過法院才能分割土地，部分共有人也可以向各縣市政府地政機關申請調處，會有調處委員協助雙方就分割方案進行協商。
調處分割的好處是，委員會最後通常會有一個調處（分割）結果，而如果在調處結果送達後，不認同調處結果的共有人在15日內，未向法院起訴聲明其他分割方案，就會按照調處結果辦理共有土地分割（土地法第34之1條第6項規定）。因此如果不想直接告上法院、或想要盡快解決分割問題，透過調處分割也不失為一個好選擇。
3.裁判分割
裁判分割就是訴請法院分割共有土地，通常在雙方歧見大時適用，這是因為裁判分割具有共有土地強制分割的效力，不怕對方擺爛不面對，即使有共有人不同意分割，除非可以舉證共有人間有不分割的協議或者已經有分割協議，否則依照前述民法823條的規定，任何共有人都可以請求分割。
而在法院裁判分割程序中，也有許多共有人可以談成調解，做成合意的分割方案。換言之，不是選擇了裁判分割後就必定要打到底，邊打邊談也是常見的方式。
土地分割地上物如何處理？可以請求拆屋還地嗎？
以前述A先生的案例來看，如果A先生向法院訴請分割B土地而法院判准了，同時B土地上祖厝建物所有權人C沒有成為B土地的最後主人，那B土地的新主人，可以請求C拆屋還地嗎？這個問題就回到了我們一開始在講解案例時，提出的：「如果祖厝土地分割後地上物不搬遷，該怎麼辦？」
關於這個問題的答案是：可能可以。因為C如果無法舉出佔有的法律上權源，即使在土地分割前，建物有長久使用土地的事實，仍可能在分割後，被土地的新主人主張拆屋還地或要求搬遷。
不過實務常因個案的不同，而使原建物所有人C可能有權利繼續佔有B土地，例如：C是否可主張基地租賃或法定租賃等關係抗辯（畢竟可能的佔有權源，法律上可以多達近20種）、新主人是否為原共有人等，都會影響土地分割後地上物得否拆除的問題。
在實務上「原建物是否有佔用權源」，往往會成為土地分割糾紛相關拆屋還地訴訟的法律攻防焦點，也是面對共有土地上有建物的爭議時，我會幫當事人先依照個案情形判斷的重點之一。因此，如果遇到類似的問題，最好還是備齊資料尋求專業律師諮詢，因為建物佔用土地的法律上權源，除了類型眾多之外，各個成立要件也不一樣，需要針對個案進行較細緻的判斷。
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