危老重建全攻略｜不動產律師3分鐘教會你申請條件與流程！

作者：林明忠律師

什麼是危老建築？危老重建的費用需要多少？被認定是危老建築有什麼優惠嗎？這幾個問題很多民眾都想了解。其實，如果被認定為「危老建築」後，再重新蓋房子的話，政府給的獎勵（容積率）會更多。白話來說，房子可以蓋的比較高、比較大棟，建商對於這種物件也比較有願意參與重建，地主也可有機會省下更多重建費用（拿多出來的房子給建商抵工程費），而且據報載臺灣屋齡超過30年以上的「老屋」約有500萬棟，已經超過住宅總數的半數，也促使危老重建的問題越來越多人關心，以下將逐步為您介紹危老建築的相關議題，讓您更清楚地了解危老建築的整體過程，提升理解與申請效率！

另外，因為危老、都更獎勵之數據常隨著政府政策、法令更迭而有所變動，因此本文提到的數據值，是113年12月時所查詢取得的數字，如果有都更、危老獎勵值計算的需求，還是要依照當下最新的法令，自行查詢計算或委託建築師計算喔！

什麼是危老建築？危老定義、法條介紹

依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱危老條例）第3條第1項規定，得以適用危老條例規定重建並獲得容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠的「老舊建築」或「危險建築」須要具備以下條件：

1. 位於都市計畫區內
2. 領有建築執照的合法建物
3. 非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值
4. 符合以下條件「之一」：
   • 受主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者，例如危樓等有立即危險的建築
   • 耐震評估未達乙級的建築
   • 屋齡30年以上，耐震評估乙級，且沒有電梯的建築
   • 屋齡30年以上，耐震評估乙級，有電梯，但經詳細評估認為改善不具效益（即補強成本超過重建成本之一半）的建築

除此之外，危老條例不像都更有最低面積限制，建築只要符合上述條件，就可以申請相關優惠了喔！

申請危老重建，需要符合哪些條件才能啟動？

危老重建條件1：確認危老資格

認定欲辦理重建的房屋非具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且為都市計畫範圍內之合法建物。

危老重建條件2：辦理耐震能力評估

需經50％以上所有權人同意或公寓大廈區分所有權人會議決議通過後始能辦理。耐震能力評估分為「初步評估」、「詳細評估」二階段。初步評估可以得知房屋的耐震程度等級，甲級代表安全，乙級代表有安全疑慮，未達乙級則代表不安全；詳細評估則可以判斷乙級房屋應如何加強改善，及加強改善是否具有效益。

危老重建條件3：向縣市政府申請核准重建計畫

經100％所有權人同意後，遞交由建築師製作之重建計畫，並檢附申請獎勵項目、設計圖說等文件，申請核准重建計畫。

其中危老條例第5條第2項訂有落日條款，申請人最晚須於116年5月31日前送出重建計畫申請才有危老條例相關措施的適用，而且早點申請還可以獲得較高的容積獎勵，所以有想要辦理危老重建的朋友們記得早點申請，千萬別把獎勵拖到不見了喔！

危老重建條件4：申請拆除執照、建造執照

危老條例施行細則第7條規定，新建建物的起造人應自核准重建之次日起180天內申請建造執照，逾期未申請的話，原本的核准處分便會失效。

依據臺北市建管處的統計資料，臺北市累積核准920件危老重建案，其中已有96件失去效力（累積至113年3月）。失效案件中多是所有權人遇到營造成本過高、施工難度過大或尋無願意承攬的營造商等難題，因此在申請重建計畫前做好通盤的考量非常重要！

建築完成後再申請使用執照、向稅捐主管機關申請減徵房屋稅及地價稅，下圖為為老重建辦理流程圖。

圖片來源：內政部國土署危老重建專區

危老重建費用及補助有哪些？4大補助項目總整理！

因為危老房屋重建需要花費的費用在個案間存在相當大的差異，因此以下僅粗略整理辦理危老重建可能需要的相關支出及相關費用的補助。

1.事前評估費用

• 耐震能力的初步評估費用（以臺北市土木技師公會108年修訂之《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估收費標準》為例）

• 基本費用每幢訂定最低收費標準20,000元。
• 樓地板面積不足3,000m²者：每棟15,000元。
• 樓地板面積3,000m²以上者：每棟基本費15,000元，超過3,000m²部分，每增加3,000m²，增加12,000元。
  • 耐震能力的詳細評估費用（以臺北市土木技師公會108年修訂之《都市危險及老舊建築物結構安全性能評估收費標準》中600m²以上不足2,000m²者為例）
    基本費400,000元，超過600m²部份，每增加一平方公尺，增加300元。

2.重建項目費用

包含拆除工程費用、建築設計費用、室內設計費用、營造費用等，受個案建築事務所、施工團隊、建材選擇不同而影響。

3.房屋耐震評估的政府補助

表格來源：臺北市建築管理工程處

4.危老容積獎勵及其他優惠

1.危老重建的容積獎勵

依據危老條例第6條第1項規定，適用危老條例重建的建築最高可以獲得建築基地1.3倍的基準容積或1.15倍的原建築容積的容積獎勵，其中政策獎勵的項目如下：

• 符合危險及老舊建物：6～10％
• 原容積大於基準容積：6～10％
• 智慧建築：2～10％
• 退縮建築：8～10％
• 建築物耐震設計：2～10％
• 無障礙環境：3～5％
• 協助取得開闢公設：5％
• 綠建築等級：2～10％

原建築容積未超過現今法定容積者，以上項目獎勵加總不得超過30％；原建築容積超過現今法定容積者，以上項目獎勵加總不得超過15％

2.時程及規模獎勵

除了前述30％或15％的容積獎勵外，109年危老條例修法後，新增合計上限10％的時程及規模容積獎勵，其中時程獎勵在明年（114年）5月12日前申請，可以獲得1％的容積獎勵；規模獎勵則是重建面積達到200m²可以獲得2％容積獎勵，每增加100m²再獎勵容積0.5％。

3.稅負減免

116年5月11日前申請危老重建者，可以享有重建期間免徵地價稅、重建完成後2年內地價稅與房屋稅減半徵收的稅賦優惠，若重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收的期間最多可再延長10年。

除了上述容積獎勵與稅賦減免優惠之外，為了解決所有權人重建危老房屋的資金需求，政府也有提供危老重建的優惠貸款額度及利息補貼

危老重建陷阱，這4項不得不防！

實務上，危老重建多採取「合建」、「自建」二種模式。前者是指地主與建商協議分配的土地面積比例，由建商負責規劃、興建等程序，可以省去屋主處理繁瑣行政程序的麻煩，而且屋主無須準備自備款支應重建費用也是一大優點；後者則是由地主主導重建，且須支付興建費用給建商，建商負責興建工程的模式，具有屋主得以享有所有重建利益的優點。

兩種重建模式各有優劣，打算辦理重建的朋友們可以考量個案情況選擇適合的重建模式。不過特別需要注意的是，不論採取何種模式，其實都存在潛在風險，朋友們不可不注意！

1.共同協議書內容需注意
因為危老重建須取得所有權人100％同意方能辦理，因此地主間多會簽署「重建共同協議書」，建議在協議書中明訂「房屋與車位分配方式（選屋原則）」、「權利分配比例」、「會議召集方法及決議方式」等約定以杜爭議。

2.隱瞞容積獎勵條件
因為危老重建獎勵條件及內容相當複雜，可能有不肖建商刻意隱瞞、低報獲得的容積獎勵，意圖取得額外利益。

3.禁止讓與條款
為了避免重建過程中的變數，建商與所有權人簽訂的合約可能包含禁止讓與條款，約定所有權人不能將重建中的基地移轉，若違反甚至可能須賠付違約金。所有權人簽署前務必搞清楚契約約定的權利義務內容。

4.建商背景與實績不實
不論合建或自建，所有權人選擇合作的建商前，務必多方查詢、比較，確認建商的背景與實績，避免自己變成不肖建商口中的大肥羊。

由此可知，危老重建程序中處處隱藏著陷阱，建議各位朋友們除了自己謹慎查證之外，可以先尋求不動產專業律師的協助，由律師審閱契約內容，才是避免自己不慎上當的最好方法！

危老重建實例分享｜危老重建合約審閱費用需要多少？

有鑑於辦理危老重建本身及相關獎勵條件的規定都相當複雜，甚至過程中處處藏有陷阱，建議希望辦理重建的朋友們，如果有審閱合建、危老契約的需求，找專業的不動產律師來協助，絕對能有效保護自己的權益！

一般危老/都更/合建契約的審閱工時在10～20小時左右，費用方面以我們事務所來說，是以1小時6000元計費，此費用除審閱外，尚包含律師跟您說明的工時時間。

審閱流程一般會先進行1～2個小時的會議，跟您就個案說明目前的法律狀況，帶您一起看過合約全文，然後依據會議中討論的想法與意見，以及律師的建議進行修改。有些意見修改要看當事人自己想法要不要改，因此審閱的時數不固定，且審閱後，還是會有來回討論的時間，再加上修改後建商不一定會全部接受，對方審閱修改也需要時間，完成後當事人通常也會希望律師再重新審閱。故視個案狀況會花費10～20小時左右的的時間。

想避免危老重建陷阱，讓林明忠律師為您審閱合約

林明忠律師是臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，為您把關危老重建合約重大風險。如果您有任何危老重建的法律問題，都歡迎加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，或是前往「不動產法律的專家」FB粉絲專頁。讓專業律師團隊為您提供高品質的法律服務，確保您的權益受到妥善保障！

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