土地糾紛如何處理？不動產律師用2大案型告訴您方法與委任律師費用
作者：林明忠律師
有土斯有財，在華人的傳統觀念中，土地是人一生相當重要的資產，卻也常因此衍生許多土地糾紛，不論是界線畫分有問題，又或是買賣有爭議，這些常見的土地糾紛如何處理，常常難倒了很多人。在「土地律師推薦」的文章中，講到常見的土地糾紛諮詢案例有：1.土地界線糾紛、2.土地買賣糾紛、3.共有土地分割糾紛。這一篇要分享這些案件的基礎處理方法與委任律師費用！另外，也會補充另一個常見的案例，就是土地佔用問題該如何排除！
案型1：土地界線糾紛如何處理？
每一塊土地都有一個人為的地號，而地號與地號之間的界線，就是俗稱的「界址」，如果是為了要確認A地、B地之間的界線案件類型，就是所謂「確認界址訴訟」。
確認界址訴訟在實務上是很多土地訴訟的基礎訴訟，為什麼呢？
因為舉凡是否有越界、佔地，甚至土地面積大小的增減等，都會跟土地的界址有關，至於地籍圖重測，導致界址變更，使土地多少幾十平方公尺的狀況，在實務上非罕見。而當界址有爭議（即鑑界爭議）時，除了尋求各縣市的不動產糾紛調處委員會進行調處外，當無法調處或不想調處時，通常就必須進到法院，以下是法院處理的流程說明。
STEP 1：我要起訴確認界址時，該繳納多少裁判費？
「裁判費」就是原告請法院判決時，要先預納給法院的費用，這筆費用未來會依照勝敗比例、或雙方的個案狀況，由法院來決定負擔的數額。而確認界址訴訟，實務上大多是認為屬於財產權訴訟不能核定數額的狀況，因此會用新台幣（下同）165萬為訴訟標的價額，第一審的裁判費約是1萬7335元。
這邊要注意，如果是要確認好幾塊土地間的界線，則是每多一條界線，訴訟標的價額就會再多165萬唷！例如：我要確認2條界址，則訴訟標的價額就是165*2＝330萬，第一審裁判費就是3萬3670元，以此類推。
STEP 2：法官通常怎麼判？
在確認界址訴訟，下列2項資料是重要的判斷標準：
- 最新的地籍圖資料
- 地籍圖的重測資料
因為地籍圖的測量有經過地籍調查等程序，所以法院在審查確認界址時，通常會依照地籍圖上的界線資料作為依據，但如果地籍圖資料有不明的情況時，則法官可能再參考以下4項資料：
- 鄰接各土地之買賣契約或地圖（實測圖、分割圖、分筆圖）。
- 經界標識之狀況（經界石、經界木、木樁、基石、埋炭等）。
- 經界附近占有之沿革（房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝之位置及土地之利用狀況）。
- 登記簿面積與各土地實測面積之差異。
除了以上資料外，若雙方在調取上開資料後仍有爭執時，法院通常也會請專業測量單位依據上面的資料去做精密測量。提醒一點，這個測量單位因為涉及土地界線變動，所以法院通常只接受「各地政事務所」或是「內政部國土繪測中心」，而不太願意找民間的測量單位去測量。
實務上，當鑑定單位依據以上資料去測量出界址後，除非能指出鑑定單位有任何測量的問題，否則通常法院多以鑑定單位的測量結果，作為界址的認定依據。
案型2：侵占土地糾紛如何處理？
「林律師，我有一塊土地被佔用20年，請問侵占土地追訴期是多久？聽說過了15年就不能告了，這是真的嗎？侵占土地報警有用嗎？我的土地被佔用如何處理？」
「林律師，我跟家族親戚有一塊持分土地，但我都沒有用都是別人用，但都沒經過我同意，持分土地被佔用如何處理呢？不想跟他們撕破臉，這樣土地佔用調解有用嗎？」
除了土地界線問題之外，「侵占」也是相當常見的糾紛類型，以下將為大家介紹侵占土地糾紛的處理方式，並且透過迷思與謠言的破除，幫助大家擁有正確的觀念！
STEP 1： 土地所有權的行使「無時效限制」
坊間流傳一個謠言：「如果土地被佔用20年，那土地就是別人的，不能再主張所有權了。」我推測這個謠言的法律基礎來源，大概是民法中不動產的「時效取得制度」，不過民法也規定，若土地「有登記所有權」，則不適用時效取得制度，換言之，如果土地已經在謄本上有登所有權人，那即使佔用超過20年，也不會變成佔用者的財產！
而且基於土地所有權人的身份行使所有權，跟一般債權通常行使期間是15年不一樣，已登記不動產所有權的行使是沒有時效限制的。
STEP 2： 土地所有權人告上法院後，佔用人要舉證自己有權佔用
若土地被侵佔，除非是很明顯的強佔，否則找警察是不太有用的，因為侵占土地雖然在刑法上可能成立「竊佔罪」，但竊佔罪的成立還要證明主觀的不法所有意圖，這比起一般民事主張無權佔用返還更困難一點，而且如果對方拒不返還土地，即使提出竊佔的刑事告訴，若要強制對方返還土地，仍然要在打民事官司勝訴後，去做強制執行才行。
如果上了民事法院，因為原告通常是登記在案的所有權人，所以只要原告證明自己是所有權人即可，而被告已佔用原告的土地，法院就會命被告提出證據，用以證明自己是有權佔用。在法律上，關於「有權佔用土地」的法律關係可能有很多種，最常見的如：租賃契約、借貸、使用同意、分管協議等，全部加總起來共有20種法律關係，算是頗為複雜的一塊。
因此，如果佔用人能舉證自己有權佔用，原告則會敗訴，反之，原告就會勝訴。
STEP 3： 有土地買賣糾紛追溯期（追訴期）的規定嗎？
坊間常用的「追溯期」或「追訴期」，在法律上其實就是「時效」的意思，白話來講就是指如果您經過X年都不去行使權利的話，等待超過一定的年限後，即使您符合行使權利的條件，法律上也不會讓您主張權利了。正因為有這項條件的存在，因此發生土地糾紛時，時效（或稱追溯期）到底怎麼判斷就很重要！我們可以從以下4個情況，進行瞭解：
- 【基於土地買賣契約的權利】：追溯期（時效）通常依民法125條規定，為15年。常見的情況如雙方約定要出賣或過戶土地，但遲遲沒有要求對方履行出賣或是過戶的行為，若超過15年後再要求對方履行的話，對方是可以拒絕履行的！
- 【土地有瑕疵，因瑕疵擔保所生的糾紛】：如果是因為土地本身有面積短少的瑕疵，或是權利上有糾紛瑕疵，則需要特別注意，因為民法關於瑕疵擔保是有5年時效限制的，但並不代表5年內隨時都可以行使權利喔！有關於瑕疵擔保行使的期限問題，可以參考我另一篇文章：買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？
- 【基於土地所有權的權利】：如果名下土地遭人侵占、無權使用等情況，則因為所有權行使並無時效限制，所以即使名下土地遭人侵占或無權使用超過15年，仍然是可以要求排除這些侵害的。
- 【遭到冒名過戶、偽造印鑑等涉及刑事犯罪的糾紛】：這類型的情況通常會涉及刑法偽造文書、竊佔罪、背信、詐欺等罪名，因為上開罪名多屬5年以下有期徒刑的犯罪，所以依據刑法第80條規定，刑事追訴期的期間是20年。
但要特別注意的是，如果是直系血親、配偶或同財共居親屬、其他五親等內血親或三親等內姻親之間有上述的糾紛，除了偽造文書犯罪外，依刑法都是屬於告訴乃論的犯罪，因此有發現後6個月內，要出刑事告訴的限制！在實務上常有很多人因為沒有注意到刑法關於親屬關係的特別規定，因而使告訴逾期。
土地糾紛律師費用怎麼算？找律師處理土地糾紛的2大好處
以前述2種常見的土地糾紛為例，不動產律師將可以為您提供以下協助：
- 【專業資料分析】：協助分析相關地政資料（例如：依照各地政資料內容，去判斷重測後的地籍圖有無問題等）。
- 【尋求最有利的結果】：依據個案狀況，判斷是否有有利的法律關係、證據可以請求調查（例如：在界址訴訟裡，有時人證也是重要的一環）。
因為土地訴訟涉及地政專業與物權上較複雜的法律關係，若不是熟悉土地糾紛的律師，往往無法給予當事人適當的協助。而且也因為此類訴訟涉及的標的金額不小、需研究的資料也多，有經驗的律師，通常委任律師費用多在10萬以上。
土地糾紛律師推薦【林明忠不動產專門律師】：經驗豐富、值得信賴
有關於土地糾紛的法律關係通常都很複雜，且判決的結果將可能影響到自身相當大的權益，因此當您有土地糾紛相關的法律問題時，尋求專業律師的協助將可以幫助您爭取到應有的權益。若您正在尋找土地糾紛律師推薦， 林明忠不動產專門律師會是您的好選擇！林律師長期深耕民事不動產領域，執業以來已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗，值得您的信賴。
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