不動產被預告登記無法買賣，該如何「塗銷預告登記」？
作者：林明忠律師
如果您的不動產上有預告登記，代表您對於不動產的處分權限受到限制，不論是移轉所有權或設定抵押權都有可能因此無效，此時，我們要如何塗銷預告登記，收回對不動產的處分權呢？以下不動產專業的林明忠律師就要教大家，如果你的不動產被預告登記了，要怎麼做才能把它塗銷掉！
什麼是預告登記？
預告登記是限制登記的一種，土地法第79條之1第1項、第2項規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：
一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
二、土地權利內容或次序變更之請求權。
三、附條件或期限之請求權。
前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」
舉例來說，某甲擁有一塊土地，並與某乙簽訂了買賣契約將土地賣給乙，但約定在價金付清時，甲才會把土地移轉登記給乙。此時還是土地登記名義人的甲隨時可以把土地移轉給第三人，對乙來說便存在很大的交易風險。
在這樣的情形下，乙可以檢附甲的同意書，向地政機關申請辦理預告登記，該筆土地經過預告登記後，甲對土地的處分權限便會受到限制，而不得任意移轉。詳細而言，如果此時甲未經乙同意，另外將土地移轉登記給別人，該移轉登記行為依土地法第79條之1第2項規定即屬無效，而可以有效保障乙身為買受人的權益。
也就是說，預告登記是一種限制登記名義人處分不動產權利的登記，登記名義人如果要處分被預告登記的不動產，必須經過請求權人的同意才可以為之。
我是不動產所有人，我什麼時候可以塗銷預告登記呢？
因為預告登記不受時效限制，所以在預告登記被塗銷之前，限制不動產登記名義人處分權限的效力都會持續存在。因此，在什麼情形下可以塗銷預告登記，對登記名義人而言便顯得十分重要。最高法院100年度台上字第608號民事判決：「預告登記旨既在保全債權請求權之行使，如該債權請求權已消滅或確定不發生時，該預告登記亦已失其依據，應予塗銷。」即明示當債權請求權已消滅或確定不發生時，即應塗銷該預告登記。
白話來說，如果登記名義人與預告登記請求權人之間，對於請求權已消滅或對確定不發生的事實認定不爭執的話，可以檢具預告登記塗銷同意書，向地政機關申請塗銷預告登記。
不過要是雙方對於請求權是否已消滅或確定不發生的事實有不同認定，沒有辦法透過合意塗銷方式的話，便須先透過訴訟才可以單方塗銷預告登記，以下舉例說明可以訴請法院塗銷預告登記的情形：
- 債務自始不存在：如果登記名義人跟預告登記請求權人之間的債權債務關係本身自始無效，或是雙方憑空捏造假債權辦理預告登記，預告登記本身即屬無效，登記名義人即可以起訴請求法院塗銷。
- 債務已消滅：在辦理預告登記時，登記名義人與預告登記請求權人間存在一個有效的債權債務關係，但該關係於預告登記後因為某種原因消滅，此時預告登記便已失其依據，而可以訴請法院塗銷。
- 債務已因其他因素確定不發生：雖然據以登記的債權債務關係持續有效存在，但債權請求權因為某種原因而無法行使。最常見的原因便是請求權罹於時效，債務人時效抗辯後，債權人即不得再向債務人請求，此際預告登記保障債權人的功能無法達成，所以也可以請求法院塗銷。
塗銷預告登記的流程
1.單方塗銷：向法院起訴並取得確定勝訴判決
除了前述檢附預告登記請求權人同意書申請塗銷的情形外，其他的塗銷原因都需要先經過法院判決才可以辦理。因為登記機關審查預告登記的申請案時，只會進行形式審查，也就是僅針對法規規定的形式要件進行審查，不會具體判斷預告登記請求權事實上是否確實存在。我們只能仰賴法院藉由訴訟程序判決宣告預告登記請求權已消滅或確定不發生。
關於此部分要如何主張，建議您尋求專業不動產律師諮詢，才能最有效地保障您應有的權利。
2.合意塗銷：塗銷預告登記應備文件至各地政事務所申請
應備文件如下：
- 土地登記申請書
- 登記清冊
- 預告登記塗銷同意書（同意書應蓋預告登記請求人之印鑑章）
- 登記名義人身分證明文件
- 預告登記請求權人身分證明文件
- 預告登記請求權人印鑑證明（請求權人持國民身分證及攜帶印章親自到地政事務所核對身份，免附印鑑證明）
- 申請人印章（可單方申請）
辦理程序如下：
- 收件：填寫應檢附文件後，至地政事務所收件櫃台辦理收件。又塗銷預告登記不須繳納任何規費。
- 審查：地政機關人員會依規審查所附文件內容是否符合法律規定。
- 發狀與領件：完成登記程序。
如果辦理時資料準備齊全而不需補件，申請辦理塗銷預告登記的程序大約只需要1～3個工作日就可以完成。
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