委建合約是什麼？3大核心內容一次搞懂，避免不動產糾紛！

作者：林明忠律師

近幾年，不論是「都更」或是「危老」的討論度都持續居高不下，除了各式令人眼花撩亂的容積、稅賦獎勵之外，究竟要如何辦理「重建」，本身也是一個相當複雜的問題。以下就由專精不動產領域的林明忠律師，帶領大家認識什麼是「委建」，並告訴你委建和合建差在哪，再進一步說明委建合約的重要性和核心內容，讓你在簽署委建契約書之前，快速搞懂委建合約的常見問題與注意事項。

委建是什麼？跟合建又有什麼不同？

顧名思義，「委建」其實就是委託興建的意思。也就是說，由地主擔任主導者，出資委託建商或全案管理公司負責工程興建、營造，其中營建的成本全部由地主負擔，但竣工後的土地、建物權利與利潤全歸地主享有的興建模式。

那「委建」又跟常見的「合建」有什麼不同呢？需要辦理都更或危老重建的朋友們又應該如何選擇較為有利呢？讓我們用下方表格說明：

結論上，因為「委建」需要地主自行籌措資金，適合手上資金較為寬裕的地主採行，竣工後地主則可以完整取得重建的全部房地利潤；合建則是由建商出資解決資金問題，但竣工後的利益也會被建商分一杯羹。建議各位準備辦理重建的朋友們，必須謹慎考量自己的資金靈活度及風險承受能力，並尋求專業的不動產律師提供意見，選擇最適合自己的重建方案！

委建合約有什麼重點？專業律師帶你了解委建合約的重要性

由上可知，手上資金較為寬裕的地主需要新建或重建房屋時，較適合採行委建模式，以利地主保有土地及房屋的全部權利與利潤。在此前提下，地主與建商或全案管理公司簽署的委建契約，內容會著重在委託建商進行營造，性質相較需要與建商協商竣工後房地分配比例與方式的合建契約而言單純不少。

不過，千萬不要以為委建契約內容相對單純，就忽略了它的重要性喔！

委建契約的重要性在於，以契約規範地主與建商雙方的權利義務。詳細來說，因為營建相關事項繁複且專業，再加上委建契約內容會涉及建商的工期、施工品質、建材選擇、建築設計，進而可能影響居住安全；對地主來說也會在契約中約定付款方式、期程和款項追加或找補等事項，其重要性不言而喻，因此朋友們決定採行委建的模式後，還是建議委請律師審閱委建契約中各項約款的約定內容，以防不小心吃了大虧喔！畢竟，委建契約所涉的法律關係其實也相當複雜，如果沒有合約具體約定各項權利義務，如果真的發生爭議要對簿公堂，光證明雙方的合意內容就會花費不少時間，因此訂立一份權益清楚的委建契約，是相當重要的。

如何簽訂委建合約？委建契約書的7大核心內容一次掌握

了解完委建契約的重要性之後，我們接下來要介紹委建契約書常見的核心約定事項。

地主簽訂委建契約的目的無非就是委託建商或全案管理公司進行營造，所以委建契約的核心內容跟「建築」本身脫不了關係。一般常見的委建契約會訂定以下內容：

1.委託建築的標的與範圍：明確特定辦理建築的標的土地、範圍。

2.實施方式：辦理的建案是否適用都更、危老條例，以及明確記載採取委建模式。

3.原始起造人身分與地主協力義務：約定由何人名義為原始起造人，與出資興建的地主除了支付工程款之外，其餘協力義務（諸如協助申請、辦理複丈等）。

4.建築設計與工程施作：諸如工程圖說、工期、樓層總數、建材使用、樓層平面設計、施工標準，到後續申領使用執照等事項。

5.付款方式與找補：如各期工程款之支付比例與時間、工程追加或調整時的款項找補、稅費負擔等。

6.交屋作業：約定請領使用執照後之交屋程序與期限。

7.違約罰則：如工程延宕或工程費用遲付、未按圖說施工、施工品質未達標準等違約情形的違約金條款等。

實務上委建契約的約定內容當然不僅止於此，而且每個建案的特性，權利義務關係都各不相同，因此還是建議在簽約前，事先找專業的不動產律師諮詢，確保自己清楚了解每條約定的內涵，以及合約對自己是否公平！

簽署委建契約書前需要注意什麼？必知委建合約的重要內容

由上可知，地主與建商或全案管理公司簽署的委建契約，內容著重在委託建商進行營造，性質相較需要與建商協商竣工後房地分配比例與方式的合建契約而言單純不少。

不過委建模式也需要注意地主間如何協調、分配各自應該負擔的營建成本與竣工後的房地權利等問題。以下整理若採取委建模式，實務上地主們需要特別留心的注意事項：

1. 事前確認建商的信譽與背景

委託建商興建房屋事關重大，若不幸遇到不良廠商，不僅可能影響建築品質，甚至可能危害居住安全，因此在擇定受託的建商之前，務必先調查建商過往實績與背景，避免發生建商收了錢卻偷工減料、遲延工期甚至無力完工等情形。

2. 地主間簽署共同協議書

若建築範圍內不只一組地主，則地主間必然要協商出資金額與比例、竣工後房屋的分配方式、建築物相關設計等事項，律師建議地主間簽署的共同協議書，必須包含以下事項，方能達到事先預防紛爭的效果。

會議召集與決議方式：明訂地主間會議的召集方式與決議方法，例如開會前幾日須通知，採取多數決或特別決議門檻等。

（1）地主的出資比例與方式：委建是由地主負擔營建成本，各個地主的出資比例可能會影響後續選屋的權利，甚至部分地主反悔拒不出資可能導致整體工程延宕，因此事先約定好地主間的出資比例與方式無疑相當重要。

（2）選屋分配方式：房屋竣工後，不同樓層、戶別間仍會存在價值差異，地主間有可能因為搶屋發生紛爭，建議事先明訂包含估價方式、找補方案在內的房屋分配機制以供遵循，不僅可以有效避免紛爭，更可以加速整體建築工程的進程。

3. 與建商簽署委建契約

委建契約的核心在於委託建商負責興建，最重要的部分莫過於地主與建商的權利義務關係，除了一般工程契約常見的內容，如營造款項支付、代辦貸款、施工項目與範圍、工程品質、完工期限、申領使照、驗屋交屋、營造保固、違約罰則等項目外，另外可以約定具備營建專業的建商在地主的會議中有提供專業建議的責任，並明確約定建商的營建執行均須以地主會議的決議內容為依歸，確保建商的營建工程均是經由地主會議決定而符合地主的要求。

綜上可知，委建契約涉及的層面既深且廣，在真正決定簽約前，還是建議先委請不動產專業律師先行審閱契約，才是保障自己權利的最好方法！

小心工程不如預期！委建合約的常見問題與風險說明

實務上委建契約較常發生的問題，說明如下：

1. 建案因故延誤工期或超支

因為營造本身能否順利完成受到諸多因素影響，包含建材市場價格波動、人力成本、行政程序或法規變更，甚至不可預估的天災人禍，因而可能產生工期延誤或有追加工程、超出預計成本的情形。

2. 工程品質未達預期

過去有發生過不良建商以不合委建契約約定的次級建材施工，或是施工後的建築品質未達地主預期而鬧上法院的案例。由於工程品質一事涉及建物市場價值，甚至影響居住安全，因此確保工程品質甚為重要。

3. 市場風險

如前所述，若採取委建模式，地主須承擔一切風險，諸如市場景氣、政策變更等，而可能會影響不動產收益。

然而上述風險，其實都可以透過契約約定的方式，去減少相關風險發生的機率，或是可以事先合意風險發生時的處理方式，以免後續衍生糾紛。因此，要與建商訂立委建合約前，除了務必事先調查建商的背景與信譽，確認建商財務狀況良好且可以確實履約之外，也可以尋求專業團隊進行營造過程的監測，除了定期追蹤施工進度外，同時也能確保使用的建材與施工品質符合水準，更避免了後續還要再花大錢修繕的可能。

委建相關問題，交給林明忠不動產專門律師

有鑑於臺灣住宅屋齡老化問題相當嚴重，加上政府近年來積極推動，有興趣辦理都市更新或危老重建的朋友們越來越多。對於準備要辦理重建的地主們來說，「採取什麼模式興建新屋最有利」想必是一個令人煩惱的問題。若採取委建模式，因為建商只負責營建而不參與出資及分配，地主們可以最大化自己重建後配得的使用面積，不過於此同時，地主們須要設法解決資金問題。除此之外，委建契約本身也有不少「眉角」需要注意，朋友們切莫不小心掉進陷阱裡！建議朋友們在決定簽約前，先尋求專業律師的建議並協助審閱契約，找出隱藏在其中的風險！

林明忠律師深耕不動產法規，同時具有豐富的不動產法律案件實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，為您把關買賣、租賃、營建或其他關於不動產的各個細節。

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