房屋共同持有好嗎？房屋共同持有優缺點、辦理程序解析
作者：林明忠律師
跟別人共同持有房屋，常見的原因可能是未婚的伴侶一起買房、可能是和已婚的配偶共築愛巢，也可能是手足共同繼承長輩遺產等。到底什麼是房屋共同持有？跟法律上的「共有」有何不同？房屋共同持有是否有隱含的風險？這些問題，與他人共同持有房屋的朋友們想必非常關心，以下就來說明什麼是房屋共同持有，以及共同持有要注意的問題吧！
房屋共同持有是什麼？
其實「共同持有」本身不是一個法律名詞，在法律上也沒有共同持有的精確定義。一般來說，大眾口中的「房屋共同持有」可以分成以下2種狀態：
1.雙方共有房屋，且均登記為共有人。
2.雙方實際上共有房屋，不過只登記在其中一人名下。
由此可知，二者都具備雙方實際上共有房屋的特性，差別只在於是否雙方均為登記名義人而辦理共有登記。因此，若要找出一個與「共同持有」最近似的法律概念，應該就是大家所熟知的共有。
然而，因為「共有」一詞本身有精確的法律定義，它的具體內涵與「共同持有」還是有所差異，因此在法律上二者還是不能混用。
房子可以共同持有嗎？法規上有什麼限制？
關於房屋共有的法律規範，可以按照上一段的敘述，分成2種情形來說明：
1.雙方共有房屋，且均登記為共有人
這種情形就是法律規定的「共有」，所以完全依照民法、土地法關於共有的規範適用即可，法律並沒有另外設限。因此，無論是婚前/婚後一起買房，抑或是生意夥伴一起投資等，多數人都可以以此種方式共有房屋。
2.雙方實際上共有房屋，只登記在其中一人名下
以法律的角度，這個房子的所有權人，只有登記名義人。此種情形本質上是將其中一人的持分借名登記在另一人的名下，因此在一般借名登記關係中常見的風險與問題都還是會發生。採行這種方式共同持有房屋，在感情好時沒問題；如果雙方感情破裂，或其中一方過世，就可能產生所有權歸屬糾紛。
如何辦理房屋共同持有？準備文件及登記流程說明
辦理房屋共有登記的程序，跟辦理一般的不動產登記並無差別。需要準備的文件與申請流程如下：
房屋共同持有需準備文件
- 土地登記申請書
- 買賣契約或贈與契約
（視個案所有權變動原因而定） - 完稅證明書或免稅證明書
（視個案所有權變動原因而定） - 身分證明
- 印鑑證明
要注意的是，完稅證明書或免稅證明書的取得，必須先準備好土地登記申請書、買賣契約或贈與契約，申報完土地增值稅、房屋契稅等項目後，才能得到完稅證明書。因此，接下來就向您說明辦理房屋共同持有的完整流程。
房屋共同持有登記流程
1.到當地地政事務所領取土地登記申請書樣本，並填妥。
2.帶著寫好的土地登記申請書、買賣契約或贈與契約，到當地的稅捐單位申報土地增值稅、房屋契稅。
- 如果是合資買房，要繳交印花稅，取得完稅證明書。
- 如果是把現有房屋轉為共有，若透過贈與關係，要再去國稅局申報贈與稅，取得免稅證明書。
3把土地增值稅單、房屋契稅單、贈與稅單或印花稅單準備好，帶著身分證明和印鑑證明，到地政事務所辦理所有權移轉登記。
辦理共有登記，有哪些優缺點？
跑完房屋共同持有登記的流程，讓房屋成為多人共有的狀態，可以帶來哪些保障，又有哪些事情需要注意呢？
房屋共同持有優點
1.可分攤資金壓力
可以分攤頭期款、貸款給所有持有人，降低個人的資金壓力。倘若房屋共同持有人都信用良好，在申請房貸時，可能可以因此得到更優惠的貸款成數。
2.減少單方決定可能帶來的風險
在共同持有房屋的狀況下，如果其中一個人想把房產賣掉、出租、改建或做出其他處置，通常需要經過多數決同意。這種情況下，持有人可以共同對房產做出決策，避免單方決定的風險
3.可獲得優先購買權
共同持有人間，若有其中一人想把房子賣掉，另一方依土地法34條之1第4項，可以優先購買。
房屋共同持有缺點
1. 決定產權處分時可能意見不合
共同持有房子的狀況下，每個人對房屋的想法都不一樣，A可能想把房子賣掉，但B想把房子租給別人住、C覺得房屋太舊想改建⋯⋯等人多嘴雜的情形，會意見不合，導致決策被拖慢。
2. 其中一方有財務或信用問題時，可能影響其他持有人權益
貸款購屋的狀況下，如果其中一位共同購屋者有信用卡遲繳、當過保人、辦過信貸之類影響信用的狀況，就有可能影響貸款申請過件難易度，以及過件後的貸款成數。
此外，假如其中一位共同持有者有被法院強制執行，那位持有者實際持有的部分會被查封、法拍，變成由另一個人持有，就可能需要跟一個素昧平生的人共同使用這間房屋。
3. 持有比例不均時，可能引發不公平爭議
雖然要對共有房屋做出處分時需要多數決、超過一半以上的人同意，但萬一其中一人實際持有的房屋比例超過2／3，也可以不經過多數決，只要書面通知公告就可以處置房屋。這種持有比例不均的情形，會造成不平等、沒有公平處分權利的爭議。
4. 買第二間房時，首購優惠、土地增值稅優惠可能會消失
如果共同買房，所有共同持有房屋的人都會把首次購屋優惠用掉，無論是誰要買新房子，可能都無法再享有優惠利率與寬限期等福利。
此外，在房屋共同持有的狀況下賣房，所有持有人也都會同時用掉一生一次使用土地增值稅的優惠稅率。日後想再出售其他不動產，可能就不能享有優惠稅率。
不過，因為稅捐和貸款政策常隨著政府法令修改或是政策變動，因此即使共有不動產，也並不一定再購買第二間不動產時，就會喪失上開優惠，不過仍有風險，因此建議共有房產者，在第二間房屋置產時，先跟稅捐單位或預定的貸款銀行確認當下的政策與規定，以免多付了許多意料之外的成本。
不辦理共有登記，有哪些優缺點？
有些人選擇不辦理共有登記，而是將自己的持分借名登記在另一人名下，讓這間房子在法律上處於獨自持有的狀態。他們這麼做有什麼好處？又會造成哪些不便？
不辦理共有登記優點
1. 較省稅費
政府設有土地增值稅一人一生一次的優惠稅率，有些人會希望節省自己可以適用優惠稅率的機會，因此將自己的持分登記在他人名下。對於借名人來說，因為名下沒有房屋被移轉，所以該次土地增值稅的優惠額度還沒有被用掉，可以保留在之後其他筆不動產移轉時使用，以達成節稅的目的。
2. 貸款條件較佳
在雙方都是首購而需申辦貸款的情形，將房屋登記為一人所有，即可享有首購的優惠利率，另一人仍可以購買另一屋另外享有首購優惠利率，因而享有較佳的貸款條件。另外，單獨所有不動產辦理的貸款核貸成數會通常略高於共有不動產，因為從交易市場價格角度來看，單獨所有的不動產價格普遍較高，故可能影響貸款核貸的比例。
3. 對外較不易產生共有僵局
在持分借名登記的情形，因為借名人並非不動產的登記名義人，在對共有物的處分、管理上，不受民法、土地法等規定限制，因此在法律上並不用經過雙方的同意，即可以有效地自由處分共有物。
關於如何解決共有僵局，歡迎參考讓不動產律師教您土地法34-1，解決共有不動產處分僵局！
不辦理共有登記缺點
1. 內部產權不明易生糾紛
因為借名登記未將真實的權利狀態記載在登記簿上，也就是權利外觀跟真實狀態不符，日後可能產生出名人否認借名登記關係存在，甚至無法取回自己持分的巨大風險。
2. 借名的共有人無法享有優先購買權
土地法第34條之1第4項規定，不動產共有人於其他共有人出賣應有部分時有以相同價格優先購買的權利。但在借名登記的情形，因為名義上借名人不是共有人，自然也不會享有本條項規定的優先購買權。
房屋共同持有常見問題
最後，分享兩個關於房屋共同持有的常見問題，幫助你瞭解怎麼在共有房屋狀態下更快速處理房產，以及保障自己的房屋所有權：
Q1：房屋共同持有的狀況下，想把別人持分的部分買下，該怎麼做？
跟共同持有的人自行協商要付多少錢，準備對應金額即可。如果手邊現金不多，可以跟對方討論分期付款，或是向銀行申請貸款。
如果是繼承家人房屋、兄弟姐妹共同持有，想把家人持分的部分買下，則須留有金流付款證明，以免被視為贈與行為、被課徵贈與稅。
另外，如無法協議，亦可以透過聲請法院作裁判分割的方式，透過訴訟來讓整棟房屋被法拍出售；也可以在裁判分割的過程中，提出取得全部房產但補償其他共有人持分利益的金額等方案，達到把其他人持分買下的目的。此部分可以參考土地分割是什麼？了解土地分割方式，才能有效避免土地糾紛！雖然該文的討論內容為土地分割，但和房屋分割是相同邏輯。
Q2：和他人共同持有房屋，但登記在別人名下時，我可以如何保障自己的權利？
可以採行「簽立書面借名登記契約」或是「辦理預告登記、設定抵押權」等方法，可以有效避免出名人事後翻臉不認人，甚至無法將自己持分取回的風險，不過不同的措施也會伴隨不同效果、及不同的法律風險，因此如果要跟別人共有持有房屋，並要設計保全措施時，建議諮詢律師依照個案給予建議較妥。
關於預告登記是什麼、要如何辦理等相關問題，可以參考：何時需要預告登記？關於預告登記你不可不知的二三事。
共有房屋糾紛律師推薦｜林明忠不動產專門律師
如果遇到共有房屋糾紛，或是共有房屋借名登記等複雜問題，建議尋求專業不動產律師的協助，協助評估最有利的解決方法。
林明忠律師自執業以來，已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，更能針對不動產相關的問題提供最佳的解決方針。
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