【房屋買賣糾紛處理】遇到房屋交易糾紛時，該如何保障自身權益？
作者：林明忠律師
在房價高漲的今天，很多民眾花了一輩子的心血才能存到購屋頭期款，本該歡喜入住，卻遇到房屋買賣糾紛，涉及金額往往都是數十、上百甚至上千萬，如果真的碰上了，也很難用幾千元、幾萬元解決。
而且，因為不動產買賣較複雜，一般人通常不太熟悉涉及的法律概念，即使在Google搜尋「房屋買賣糾紛處理」、「房屋買賣糾紛解約」等關鍵字，得到的結論也往往眾說紛紜。所以，作為一個常處理房屋買賣糾紛的律師，我要幫大家整理3個買賣房屋糾紛諮詢時，最常遇到的案例類型，不管你是買方還是賣方，都可以從文章裡學會一些基本的買賣房屋糾紛處理方法，快一起看下去吧！
房屋買賣糾紛處理案例｜3個常見糾紛教你如何保護自身權益
1.糾紛之王：漏水
漏水問題除非非常嚴重，否則很難在看屋的過程中發現，往往入住一段時間才察覺，也因此漏水絕對是最常見的房屋買賣糾紛，關於漏水的處理方法及相關問題，可以參考我的文章《買到漏水屋，能請求賠償嗎？律師教你四步驟討公道》。
2.現況交屋、雙方特約排除瑕疵擔保權利
另一個常見的糾紛是，若不動產買賣契約書上，有「現況交屋」的約定，有些賣方會拿著這樣的約定主張：因為已經有現況交屋的約定，所以即使買方之後發現房子有瑕疵，也不關我的事！
但是，這樣的主張真的正確嗎？ 可以參考我的文章《買房合約註明「現況交屋」，發現漏水、壁癌就都沒辦法向屋主請求賠償是真的嗎？律師這樣說》
除了現況交屋外，還有另一個房屋買賣糾紛申訴常見的例子：因為屋況本來就比較差，賣方懶得一項項列明，於是直接在契約裡約定：賣方對於房屋瑕疵，不負瑕疵擔保責任。
結果之後房子發生問題，買方竟然搬出行政院消費者保護處的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，主張這樣的排除條款無效，還揚言要找消保官申訴。究竟誰有道理呢？也可以參考我的文章《房屋瑕疵擔保責任免除有效嗎？不動產專業律師報你知！》。
3.房屋買賣買方違約：卡尾款？
過去進行房屋買賣糾紛處理時，相較於賣方五花八門的瑕疵違約狀況，買方違約事由相對單純，其實說到底就是：「不付錢」。
舉個例子，買方A在交屋前，請室內設計師會同工班先去規劃之後的裝潢事宜，結果打開了裝潢天花板，就發現隱藏的漏水問題，A馬上就通知了B，但B怎麼樣就是無法解決漏水問題，於是A就不把尾款進履保，或是進履保後，通知履保公司，在B解決瑕疵問題前，都不要撥款給B，這樣子B可以主張A遲付價金而違約嗎？
因為房屋有瑕疵，而主張在瑕疵修補或損害賠償前，拒絕給付價金的「同時履行抗辯」，目前確實有被法院承認屬買方可行使的權利，不過這樣的權利還是要參酌個案的狀況，例如拒絕給付的款項多寡、瑕疵狀況、瑕疵修復或減損費用等，去判斷這樣的拒絕付款是否正當。
因此，若法院參酌以上事由，而認為A拒絕付款行為與房屋瑕疵狀況不相當，還是有可能不能主張「同時履行抗辯」拒絕付款的喔！
另外，在錢已經進履保帳戶的狀況下，若產生瑕疵爭議，通常履保帳戶都有預留款的爭議解決機制，舉例來說，如果雙方的瑕疵爭執金額約100萬元，履保公司可能會先扣留履保帳戶內的100萬元，待雙方有共識或司法判決後，再讓賣方領款。這個時候，因為賣方領不到款是因為履保契約的約定，而不是買方不付款，所以當然不能說是買方拒絕付款違約喔！因為買方確實已經把錢匯到履保帳戶了。
房屋買賣糾紛處理，提告比談判好嗎？何時找律師最好？
有些人會以為，只有要去法院提告時，再找律師就好。其實，找律師CP值最高的時間點反而是在訴訟開始之前的談判。
因為，實務上的房屋買賣糾紛百百種，雖然以上文章簡介了3種常見爭議處理方法，但如果您的問題相對複雜，不管未來是否有提告的打算，建議在爭議剛開始產生時，就先諮詢不動產律師，讓律師來幫您分析合約約定，幫助您瞭解目前依法可以主張的權利、有沒有要注意的時效問題、法律上的優勢和劣勢是什麼等等。即使最後不上法院，也可以讓您在跟對方談判時，更有底氣，更知道什麼樣的方案對自己最好。
房地產律師推薦｜林明忠不動產專門律師
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