房屋買賣糾紛處理

作者:林明忠律師

在房價高漲的今天,很多民眾花了一輩子的心血才能存到購屋頭期款,本該歡喜入住,卻遇到房屋買賣糾紛,涉及金額往往都是數十、上百甚至上千萬,如果真的碰上了,也很難用幾千元、幾萬元解決。

而且,因為不動產買賣較複雜,一般人通常不太熟悉涉及的法律概念,即使在Google搜尋「房屋買賣糾紛處理」、「房屋買賣糾紛解約」等關鍵字,得到的結論也往往眾說紛紜。所以,作為一個常處理房屋買賣糾紛的律師,我要幫大家整理3個買賣房屋糾紛諮詢時,最常遇到的案例類型,不管你是買方還是賣方,都可以從文章裡學會一些基本的買賣房屋糾紛處理方法,快一起看下去吧!

房屋買賣糾紛處理案例|3個常見糾紛教你如何保護自身權益

1.糾紛之王:漏水

房屋買賣糾紛處理案例:漏水

漏水問題除非非常嚴重,否則很難在看屋的過程中發現,往往入住一段時間才察覺,也因此漏水絕對是最常見的房屋買賣糾紛,關於漏水的處理方法及相關問題,可以參考我的文章《買到漏水屋,能請求賠償嗎?律師教你四步驟討公道》。

2.現況交屋、雙方特約排除瑕疵擔保權利

另一個常見的糾紛是,若不動產買賣契約書上,有「現況交屋」的約定,有些賣方會拿著這樣的約定主張:因為已經有現況交屋的約定,所以即使買方之後發現房子有瑕疵,也不關我的事!

但是,這樣的主張真的正確嗎? 可以參考我的文章《買房合約註明「現況交屋」,發現漏水、壁癌就都沒辦法向屋主請求賠償是真的嗎?律師這樣說

除了現況交屋外,還有另一個房屋買賣糾紛申訴常見的例子:因為屋況本來就比較差,賣方懶得一項項列明,於是直接在契約裡約定:賣方對於房屋瑕疵,不負瑕疵擔保責任。

結果之後房子發生問題,買方竟然搬出行政院消費者保護處的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,主張這樣的排除條款無效,還揚言要找消保官申訴。究竟誰有道理呢?也可以參考我的文章《房屋瑕疵擔保責任免除有效嗎?不動產專業律師報你知!》。

3.房屋買賣買方違約:卡尾款?

過去進行房屋買賣糾紛處理時,相較於賣方五花八門的瑕疵違約狀況,買方違約事由相對單純,其實說到底就是:「不付錢」。

舉個例子,買方A在交屋前,請室內設計師會同工班先去規劃之後的裝潢事宜,結果打開了裝潢天花板,就發現隱藏的漏水問題,A馬上就通知了B,但B怎麼樣就是無法解決漏水問題,於是A就不把尾款進履保,或是進履保後,通知履保公司,在B解決瑕疵問題前,都不要撥款給B,這樣子B可以主張A遲付價金而違約嗎?

因為房屋有瑕疵,而主張在瑕疵修補或損害賠償前,拒絕給付價金的「同時履行抗辯」,目前確實有被法院承認屬買方可行使的權利,不過這樣的權利還是要參酌個案的狀況,例如拒絕給付的款項多寡、瑕疵狀況、瑕疵修復或減損費用等,去判斷這樣的拒絕付款是否正當。

因此,若法院參酌以上事由,而認為A拒絕付款行為與房屋瑕疵狀況不相當,還是有可能不能主張「同時履行抗辯」拒絕付款的喔!

另外,在錢已經進履保帳戶的狀況下,若產生瑕疵爭議,通常履保帳戶都有預留款的爭議解決機制,舉例來說,如果雙方的瑕疵爭執金額約100萬元,履保公司可能會先扣留履保帳戶內的100萬元,待雙方有共識或司法判決後,再讓賣方領款。這個時候,因為賣方領不到款是因為履保契約的約定,而不是買方不付款,所以當然不能說是買方拒絕付款違約喔!因為買方確實已經把錢匯到履保帳戶了。

房屋買賣糾紛處理,提告比談判好嗎?何時找律師最好?

有些人會以為,只有要去法院提告時,再找律師就好。其實,找律師CP值最高的時間點反而是在訴訟開始之前的談判。

因為,實務上的房屋買賣糾紛百百種,雖然以上文章簡介了3種常見爭議處理方法,但如果您的問題相對複雜,不管未來是否有提告的打算,建議在爭議剛開始產生時,就先諮詢不動產律師,讓律師來幫您分析合約約定,幫助您瞭解目前依法可以主張的權利、有沒有要注意的時效問題、法律上的優勢和劣勢是什麼等等。即使最後不上法院,也可以讓您在跟對方談判時,更有底氣,更知道什麼樣的方案對自己最好。

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不動產法律問題涉及範圍十分廣泛,動輒數十、上百甚至上千萬的金錢糾紛,更讓許多不熟悉相關法律的民眾十分困擾。如果您也有房屋買賣糾紛處理的問題,歡迎備妥資料來尋求林明忠律師的專業諮詢,可以點擊問題諮詢,也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」,或加入LINE官方帳號:masterlaw私訊聯絡,讓林律師幫你更全面深入的分析,快速解決各種房地產糾紛。

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