袋地通行權怎麼申請？權利義務、流程與注意事項一次看
作者：林明忠律師
在購買土地時，若不慎買到袋地，或是買到的土地，嗣後被其他地主封路或改變土地狀況，變成袋地，又該如何處理？本篇文章將快速帶您了解袋地通行權的定義、行使條件與申請流程及實務爭議，幫助您正確理解並保障自身權益。
袋地是什麼？
袋地，俗稱「裡地」，是指四周被他人土地包圍、無法直接通往公路，簡單來說就是沒有連外道路的土地。由於缺乏適當的出入通道，袋地的所有人日常使用上受到限制，不僅無法自由出入，還常因無法申請建築線而無法興建合法建築，導致土地利用受限，經濟價值降低，也影響未來轉手的可能性。
袋地通行權是什麼？袋地通行權要件有哪些？
袋地通行權定義說明
為保障袋地所有人的基本權益，依《民法》第787條第1項：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」
換句話說，當土地所有人因地理條件限制，無法有適宜的道路至公路時，即可依法請求鄰近土地所有人提供「袋地通行權」，可以合法地利用鄰地土地出入，而具有袋地通行權的土地，有機會申請建築線，以確保土地的合理利用。
什麼是適宜的道路？依91年度台上字1341號判決要旨：「袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否能為通常使用，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途，俾袋地亦能發揮地盡其用之功能。」
行使袋地通行權的限制
然而，這並不代表袋地所有人可以隨意選擇任何通行路線或方式，仍需符合法律規範，以平衡雙方的權益。
依《民法》第787條第2項：「前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。」也就是說，行使袋地通行權時，必須選擇對相鄰土地影響最小的路線與方式，並適當補償鄰地所有人，確保公平合理。
行使袋地通行權的條件
統整以上資訊，如果要依《民法》第787條行使袋地通行權，需要滿足以下條件：
- 無適當通路： 土地必須無適當的通路可同往公路，通常依照土地的性質來個案判斷是否有適當連通公路的路。
- 非任意行為所致：必須非土地所有人自己任意的行為所致，像是自行蓋圍牆、將路堵上等行為。
- 選擇最小損害路線：必須選擇對相鄰土地損害最少的路線通行。
- 支付適當償金：袋地所有人對於通行地因此所受之損害，須支付適當的償金。
透過上述規定，法律旨在平衡袋地所有人和鄰地所有人之間的權益，確保土地資源的合理利用，同時維護各方的合法權益。
申請袋地通行權流程
申請袋地通行權的流程，依據鄰地所有者的不同，主要分為鄰地為私人土地和鄰地為國有土地2種情況。
鄰地為私人土地
1.主張通行權：土地所有人可直接向鄰地所有人主張袋地通行權。
2.協商與補償：在行使通行權時，需支付適當的償金作為對鄰地所有人損失的補償。
3.確認通行權：若雙方對通行權的存在或範圍有爭議，可透過民事訴訟確認袋地通行權。
鄰地為國有土地
1.提交申請：向財政部國有財產署提交申請書，並檢附相關證明文件。
2.繳納償金：依據「國有非公用土地提供袋地通行作業要點」，繳納通行償金。
3.審查與同意：財政部國有財產署審查申請，並發出同意通行的函文。
行使袋地通行權，道路可以要求多寬？鄰地地主可以要求補償嗎？
即便袋地地主可以行使通行權，鄰地給予通行的道路究竟要多寬才合格呢？給予「人」可以通過的寬度就可以？還是要機車、腳踏車可以通過？或是要汽車能通過，甚至可以雙向會車的寬度呢？這是實務上常引發的爭議。以下針對這些問題進行探討：
通行道路的寬度要求
通行道路的寬度需依「個案狀況」決定，具體來說，法院會視袋地之後利用的目的、狀況，周圍土地條件等，去決定該給多少路寬為必要。舉例來說，如果土地是有可能因為給予袋地通行權後，即可為建築、且原告亦主張未來將為建築使用的話，法官一般會參考「建築技術規則建築設計施工編」第2條的規定，視通行道路的長度，去決定進出路寬。
鄰地地主的補償權利
鄰地地主對於提供通行權可能遭受的損害，可依《民法》第788條第1項：「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。」也就是說，要求通行權人給付償金。
不過，實務上對於償金的標準，通常會參考土地法第105條、第97條關於房屋、基地租金限制之規定，以申報地價*年息（通常在10％以下）作為償金標準，用這套公式算出來的償金常常低於市價，因此也有不少地主雖然有請求償金的權利，還是覺得得不償失。
如果開設道路導致通行地損害過鉅者，依《民法》第788條第2項：「前項情形，如致通行地損害過鉅者，通行地所有人得請求有通行權人以相當之價額購買通行地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」也就是說，通行地的所有人可以請求通行權人將通行地買下（注意，袋地通行權人並無此權利），至於法院會判通行權人要出多少錢購買？目前常見是以不動產估價師的估價報告作為重要參考。
袋地通行權常見問題
1.通行權是永久的嗎？
為確保通行權的有效性與持久性，在實務上，土地所有人往往是藉由簽署「土地永久通行同意書」等文書來確保自己的通行權。不過，此份文件屬於債權契約，往往會隨著土地多次轉讓或是時間的流逝而有所爭議，因此最好的方法是依照《民法》第851條：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」透過向地政機關申請登記來設定不動產役權，確保自己的權利。
2.若鄰地不同意通行時該怎麼做？
可以向法院提起確認通行權的存在之訴，來確認自己對於通行地有通行權，如果法院確認有通行權的存在，通行地即有容忍通行的義務。
3.通行權對於鄰地所有權人的影響？
若需要鋪設道路，可能妨害原本的使用，如移除地上物等，法院需考慮最小侵害的方法來解決。但具體來說還是要個案判斷。
4.袋地可以蓋房子嗎？
通常袋地因不臨接公共道路，若未取得鄰地的通行權，實務上幾乎無法指定建築線，自然也無法興建房屋。不過，若成功取得鄰地的通行權，仍有機會申請指定建築線。實際上，許多民眾正是因為無法與鄰地地主協商通行事宜，卻又希望進行建築使用，才會選擇提起袋地通行權的訴訟。
遇到袋地問題該怎麼解決？讓專業林明忠律師來協助您！
袋地通行權會因為土地的性質、使用狀態、面積或是周邊道路的狀況而有所不同，如果自行開設或是通行，可能會引發鄰里紛爭，建議尋求專業的律師來幫您評估如何請求袋地通行權或是開設道路，以維持鄰里間的關係以及自身權利的行使。
林明忠律師深耕不動產法規，同時具有豐富的不動產法律案件實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，為您評估袋地通行權、開設道路或其他關於不動產的各個細節。
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