買法拍屋好嗎？5分鐘告訴您法拍屋購買流程及潛在風險
作者：林明忠律師
在房市瞬息萬變的今天，法拍屋以低於市價的價格吸引了不少投資者和自住買家。然而，看似划算的法拍屋，背後卻隱藏著許多容易被忽視的風險與挑戰。從無法看屋的資訊不透明，到資金籌備與法律程序的複雜性，「買法拍屋好嗎？」這個問題絕非單純為了「撿便宜」那麼簡單。這篇文章將以簡單易懂的方式，帶您快速了解法拍屋的定義、購買流程，以及隱藏的潛在風險，讓您在做出購買決定前能夠全面評估、理性選擇。
法拍屋意思是什麼？與中古屋有何差異？
法拍屋是指經由法院拍賣的房屋，也就是當房屋所有權人因為無法償還給銀行或者其他債權人的債務時，導致其他債權人向法院聲請強制執行，法院就會將房屋進行拍賣，以拍賣所得的金額償還給原本房屋所有權人的債權人。
因此，法拍屋和一般中古屋買賣最大的差異就在於，中古屋買賣只要屋主和買主商定價錢就可以成交，法拍屋則要由法院進行拍賣程序，由「價高者得」，2種取得房屋的方式相差甚遠。
買法拍屋真的好嗎？法拍屋優點與風險總整理
買法拍屋是優點與風險同時並存的，在決定是否進場前，了解法拍屋的優點和潛在風險，有助於您做出更理性的選擇。以下是法拍屋的優點與風險詳細整理：
法拍屋優點
1.產權保障：法拍屋透過法院的公權力強制執行拍賣，得標者在繳清尾款後，法院會主動核發產權證明，可以直接到地政事務所辦理過戶，過程中完全不需要取得原本屋主的配合，因此也不必擔心原本屋主在法拍程序後閉門不見或者翻臉不配合。
2.拍定價格更實惠：法拍屋的成交價格通常低於市價約1～2成，對於想以相對低成本購置不動產的買家來說，是相當好的機會。
3.節省稅費負擔：在一般房屋買賣中，買方需繳納印花稅（按土地與建物核定契價的0.1%）和契稅（按建物核定契價的6%）。然而，購買法拍屋時，買方無需支付印花稅，而契稅部分若拍定價格低於房屋的評定現值，可能僅依拍定價格計算契稅，進一步降低購買成本。
法拍屋風險
法拍屋便宜的背後，也隱藏下列3大風險，欲購入法拍屋者一定要在事前詳加考慮：
1.無法事先看屋，因此屋況不透明，且買方無瑕疵擔保責任：法拍屋無法事前到現場看屋，只能透過房屋外觀的照片大致了解房屋的狀況。而且強制執行法第69條明確規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，換句話說，一般民眾買到漏水屋、傾斜屋、輻射屋、海砂屋等具有瑕疵的房屋，都可以請求售屋者負瑕疵擔保責任，但買到有瑕疵的法拍屋，是不能請求法院負責的，得標者只能自行修繕、處理。
2.銀行貸款問題：法拍屋除了繳交保證金外，得標人需於得標後7日內繳足全部價金，但得標人此時尚未取得所有權，不少銀行是不願意貸款給得標人的，因此得標人必須事先準備好充足的資金或借款管道，以免拍定後無法籌足款項而被沒收保證金並承擔損害賠償責任。另外要注意的是，法拍屋的屋況變動較大，銀行貸款的變數較多，因此如果有意投標法拍屋，一定要有相當的資金準備才行。
3.買到「不點交」屋需自行與現住者協商搬遷：法院的拍賣公告或者標的物清單中，通常會有一欄明確標示此法拍屋為「拍定後點交」或者「拍定後不點交」。如果是拍定後點交的狀況，法院拍定後會以公權力排除房屋內部的占有者，將房屋現實交付予拍定人。但如果是「拍定後不點交」的情形，雖然得標者買到房屋的「所有權」，但法院不保證得標者可以取得房屋的「實際使用權」。換句話說，如果法拍屋內有基於租約合法入住在內的租客，此時法院不會幫得標者處理這些實際上繼續使用房屋的人，得標者需要自行和實際使用的人交涉、溝通搬遷事宜，甚至另外再以訴訟的方式請他們搬離。
如何購買法拍屋？法拍屋購買流程詳細說明
法拍屋購買流程相較一般購屋更為繁瑣，了解完整的購買流程，不僅有助於避免資訊不足導致的損失，也能提高成功得標的機會。以下，我們逐步拆解購買法拍屋的詳細流程，幫助有意購入法拍屋的您釐清方向，順利完成每個環節！
購買法拍屋流程1：取得法拍屋資訊
可以從司法院的拍賣公告或內政部不動產資訊平台找尋符合自己需求的法拍屋（司法院拍賣公告、內政部不動產資訊平台）。
購買法拍屋流程2：了解法拍屋的資本資料
確認有符合條件的法拍屋後，可以透過法院的拍賣公告了解房屋的位置、坪數、拍賣底價等，並可以透過至法拍屋附近進行實地勘查，了解法拍屋附近的生活機能、交通便利程度，進一步了解法拍屋的條件。
但更重要的是向地政事務所調閱建物登記第二類謄本，確認想要買的法拍屋上是否有設定其他抵押權或者其他權利瑕疵，並且為了避免負擔欠稅或者大樓社區管理費的風險，可以提前向法拍屋所在的地方稅捐機關或大樓管理委員會確認是否積欠管理費或欠稅的記錄。
購買法拍屋流程3：參與投標程序
1.準備投標文件
民眾可以向各地方法院領取投標書及保證金封存袋，並在投標書上填寫拍賣公告上的案號、股別及投標人的基本資料，如有委任代理人辦理的話，也要將委任人的委任狀、身分證影本等資料一併附在投標書後。
2.準備保證金
投標的同時需以支票交付底價20%～30%的保證金，與投標書等文件一同放入投標書及保證金封存袋彌封後，在法院拍賣公告上的拍賣時間前30分鐘，投入標櫃。如果沒有得標，投標人可以當場領回保證金支票。
3.得標後繳交尾款
得標後，書記官會開立保證金收據和尾款繳款單給得標者，得標者需要在7日內繳交扣除保證金的剩餘款項，如果沒有按期繳交尾款，保證金就會被沒收，這也是要購買法拍屋的民眾需要慎重考慮的一點。
4.取得權利移轉證明書，辦理產權過戶
得標者繳清尾款後，約2周～1個月後就會收到法院出具之「不動產權利移轉證明書」，得標者就可以拿這份文件去申報契約並辦理過戶，取得房屋的所有權狀。
5.取得房屋，進入點交程序
取得房屋的所有權狀之後，即便法拍公告是記載「拍定後點交」，除非是得標者已經和法拍屋內原本的居住者取得搬遷的共識，或者法拍屋內原本就沒有其他居住者，且得標者已經順利取得房屋鑰匙可使用的情形，否則得標者仍需要向法院遞狀聲請點交，由法院排定履勘日期，再由法院人員及警員到場進行點交，才讓得標者確實取得法拍屋的所有權及使用權。
買法拍屋需要注意哪些事？律師教您避免買法拍屋風險！
購買法拍屋雖然可能讓您以相對低廉的價格購買中古屋，但為了避免後續爭議，務必熟記以下3條建議，幫助您降低風險，保障自己的權益！
1.事先調查市場價值、調查產權
法拍屋最大的優點就是比市價低廉的價格，因此為了能將這個優點發揮到最大，建議在購買法拍屋之前，先到內政部實價登錄網站了解附近房屋的市場行情，並調取建物第二類謄本了解法拍屋是否有被設定其他抵押權，避免買到便宜實際上卻有其他權利瑕疵的房屋。
2.評估資金安排
法拍屋跟一般購屋的另一個差異在於，得標者需要在得標後的7日內就要繳清尾款，否則保證金就會被沒收。因此建議想要投標法拍屋的民眾投標前要審慎檢視自身的資金安排，且即便計畫以向銀行辦理貸款的方式繳付，事前也要向銀行諮詢可以貸款的條件，避免得標當下很開心，事後卻可能面臨保證金被沒收的風險。
3.選擇「點交」的法拍屋
民眾若選擇點交的法拍屋，就可以在得標後透過法院程序完成點交，實際使用法拍屋。但若是不點交的法拍屋，得標者就需要自行和法拍屋內的原居住者協商搬遷事宜，如果遇到避不見面或者拒不搬遷的居住者，得標者可能需要另行提告，才能取得法拍屋的實際居住權，可以說是耗時破財。因此建議有意購買法拍屋的民眾選擇點交的法拍屋，以免花錢購屋後只能眼睜睜地看著手中的房屋所有權狀，實際上卻無法使用標得的法拍屋。
購買法拍屋的相關問題，交給林明忠不動產專門律師
當您考慮購買法拍屋時，繁複的法律程序、隱藏的風險、甚至權利瑕疵的問題，是不是往往讓您卻步？其實這些問題只要有一位不動產專門律師，就能幫助您有效避開這些雷區。林明忠律師深耕不動產法規，同時具有豐富的不動產法律案件實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，為您把關買賣法拍屋的各個細節，捍衛您的自身權益！
如果您目前有購買法拍屋的問題，都歡迎加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，或是前往「不動產法律的專家」FB粉絲專頁，讓專業律師團隊為您提供高品質的法律服務，確保您的權益受到妥善保障！
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