遇到惡鄰居怎麼辦？律師教你用法律途徑擺脫惡鄰！
作者：林明忠律師
買房或租房，不僅要考量地段與生活圈，鄰居的好壞更是影響生活品質的關鍵！萬一不幸遇到壞鄰居怎麼辦？我們該如何面對處理？法律有辦法強制惡鄰居搬家嗎？為什麼有些惡鄰居可以走司法途徑解決？有些卻沒效呢？以下告訴您惡鄰居的常見情形、對付惡鄰居的交戰守則，還要和您分享怎麼透過法律途徑解決惡鄰狀況，讓您的生活回歸清淨。
這樣就算惡鄰居！5種惡鄰居常見行為
以下是惡鄰居的常見狀況：
1.持續擾人的噪音
現在因為居住習慣的改變，大家漸漸選擇公寓來居住。公寓雖然帶來許多便利，但也讓人與人間的距離更加貼近，在自己家裡發出的噪音，不僅可能影響左右鄰居，甚至還可能傳到上下鄰居，嚴重影響他人的日常生活。
2.改造自家房屋，影響大樓安全
有些民眾可能認為再買了房屋後，就是自己的財產，想要怎麼改裝都可以，卻忽略了公寓大廈是集合式住宅，若是改裝或加裝東西在外牆上，有可能造成社區安全上的疑慮。
3.積欠管理費
享受公寓設施帶來便利的同時，也需要負擔相應的管理費。如果有居民長時間惡意不繳管理費，卻又繼續使用公共設施或是服務，不僅影響社區的運作，也帶來麻煩的糾紛。
4.寵物照護不當
現在養寵物陪伴的風氣越來越興盛，隨之而來的挑戰也不可忽視。若未適當清潔寵物可能導致臭味飄逸，或是未妥善管教可能讓寵物吠叫不已，這些情況都有可能嚴重影響住戶的生活品質。
5.騷擾鄰里
鄰居霸佔公共空間，或是做出騷擾行為，危害到大家的居住安全。例如長期將自家物品堆積在公共走廊、在停車場急速行駛、瘋狂按壓鄰居電鈴、於門口大聲叫囂，不僅帶來生活上的不方便，居住起來更是心神不寧。
遇到惡鄰居怎麼辦？與惡鄰居交手的3個必勝法則
碰到鄰居時常大興土木未經告知、持續製造噪音、在走廊堆東西、亂按別人家門鈴，都會大幅影響生活品質。想擺脫這種窘境、停止鄰居的擾人行徑，讓自己可以好好吃飯睡覺，又擔心傷到鄰居、很難開口？在此和您分享和鄰居交手的3種做法，幫助您爭取自身權益。
1.理性溝通
法律通常是解決問題的最後手段，如果遇到惡鄰居，直接以法律手段解決，可能無法讓鄰里間和樂相處。因此，建議先理性且冷靜的向鄰居溝通，瞭解狀況及表達自己的需求，達成雙方皆贏的局面。
2.善用第三方調解
若是雙方溝通不成，可以請管理委員會擔任第三方人士，協助雙方達成共識。若雙方無法達成共識，可以前往所在地之鄉鎮市公所，藉由公正之第三人來協助調解糾紛。
3.尋求法律協助
如果上述方法都無法解決與鄰居間的紛爭，建議可以尋求法律的協助，來捍衛自己的權利。那可以用什麼樣的法律來解決呢？以下將詳細介紹。
惡鄰居條款介紹：公寓大廈管理條例第22條
惡鄰擾民，經溝通勸導沒有用該怎麼辦？對付惡鄰，有所謂的惡鄰條款，惡鄰條款到底是甚麼呢？其實惡鄰條款就是公寓大廈管理條例第22條。
住戶有下列3種情形時，管理負責人或管理委員可以促請其改善，此時最好以存證信函催告其改善。勸導後3個月內仍未改善的話，可以在區分所有權人會議提出。若是經過會議決議通過，管理負責人或是管理委員可以訴請法院強制其遷離：
惡鄰居條例適用範圍1：積欠管理費
積欠公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，也就是指管理費。然而，因為違反這條的效果是強制驅離，所以法條設了較嚴格的條件——需要經強制執行後，再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，才能強制驅離。
一開始積欠管理費時，管委會需要先以存證信函催告，催告後仍不繳納管理費後，向法院聲請強制執行。執行後，如果再次欠繳管理費，才可以訴請法院強制驅離。
惡鄰居條例適用範圍2：噪音、擅自改裝房屋、占用公共設施
常見惡鄰的行為例如持續噪音、擅自改裝房屋、占用公共設施等，都有機會使用公寓大廈管理條例第47、49條等規定。需要先請主管機關認定檢舉事由成立而處罰，經處罰不聽後，才可以動用強制搬遷條款。
惡鄰居條例適用範圍3：違反法令情節重大者
依據公寓大廈管理條例22條規定：如果惡鄰有其他違反法令或規約情節重大者，經管理負責人或管理委員會促請改善；於3個月內仍不改善時，則管委會經區分所有權人會議之決議，可以向法院提出訴訟，要求惡鄰搬家。如果惡鄰有區分所有權人的身份，甚至有可能要求惡鄰強制把房子賣掉！以解決問題。
惡鄰居條款應用案例：告別深夜唱K惡鄰
甲為社區管委會，近來甲社區搬來新鄰居乙，每到晚上9點左右便會開始唱卡拉OK，但社區規約中有約定不得影響住戶之安寧，乙的行為造成社區鄰居皆困擾不已，嚴重干擾居民日常生活。甲多次勸告乙降低音量，不要影響其他住戶之安寧及休息的權利，乙皆不予以改善。
第1步：報請勸導未果
甲在百般無奈下，只能報警請警察勸導，但乙在警察來時會將音量降低，等到警察離開後便會故態復萌，造成社區鄰居頭痛不已。
第2步：寄發存證信函警告仍未改善，決定召開社區區權人會會議
經過溝通無效後，甲以存證信函通知乙改善，且在存證信函發出3個月後，乙皆未改善，甲因此事再尋管道，成功召集社區區權人會會議，並通過決議，決定對乙提出強制遷離的訴訟，且再次以存證信函將區權會決議告知乙，將依公寓大廈條例第22條規定提起訴訟。
判決結果：強制遷離
法院裁判的結果是，依照環保局檢舉單、警察報案紀錄以及證人證詞，皆可以佐證噪音是由乙發出，且依照上述證據能顯現出社區居民不堪其擾。法院亦認為甲已合法催告，且經區權會決議達成共識，因此，為了維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質，認為依公寓條例第22條第1項規定及區權會決議意旨，訴請乙自該房屋遷離，是有理由，應該准許。
如何檢舉惡鄰居？4步驟打擊惡鄰
依上述例子來看，如果遇到惡鄰居，且惡鄰居行為符合公寓大廈管理條例第47條或49條所定應予處罰的行為，如果經溝通仍無法改善，建議按照以下步驟進行：
Step1：蒐集證據並反映
先收集證據，並向管理委員會反映，請管委會居中協調改善。
Step2：寄送存證信函要求改善
若是仍不成，請管委會以存證信函向其要求改善。
Step3：向房屋所在地的直轄市或縣市政府檢舉
若是仍未改善，可以向房屋所在地的直轄市或縣市政府檢舉。如果惡鄰居的行為確實屬於公寓大廈管理條例第47條或49條規定所定應予處罰的行為，通常政府會行文管委會要求管委會先查處調查。若惡鄰行為持續，政府就會對惡鄰課予罰鍰。
Step4：請社區管理委員會召開該區權人會議
若是以上步驟都成效不大，可以請求社區管理委員會召該區權人會議，決議是否以惡鄰條款請求強制遷離。
區權人會議依照公寓大廈管理條例第31條規定，除非規約有特別約定較低決議門檻，不然通過決議需要達到2/3人出席，出席人數3/4之同意，並不容易，所以並不是每一個狀況都可以達到門檻。如果僅影響社區少數人，有可能不會達到區權人會議決議通過門檻。
且在遇到惡鄰案件的訴訟當中，證據的蒐集相當重要。那麼該如何蒐集證據？如何透過法律達到對抗惡鄰居的條件？這些都需要個案去分析討論，建議尋求專業律師的幫助，為您的情況提供相對應的解決辦法。
面對惡鄰不要怕，讓不動產法律專家林明忠律師來協助您！
林明忠律師深耕不動產法規，同時具有豐富的不動產法律案件實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，針對您所遇到的惡鄰衝突，提供最合適的解決方法！
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