離婚房子怎麼分？房地產律師詳細解析5種離婚房子分配情境
作者：林明忠律師
夫妻婚後才買的房子、離婚時需要跟對方一人一半嗎？房子雖然登記在對方名下，但房貸都是自己在繳，離婚時可以分房子的一半，或是跟對方要回全部的房貸嗎？該如何分配才符合法律上的規範？本文將以臺灣最常見的「法定財產制」為基礎，深入探討離婚房子怎麼分，確保雙方的權益能夠獲得合理保障！
離婚房子分配的基本法律依據說明
我國民法對婚姻財產制度的規定：婚姻財產制度分為約定財產制、法定財產制及分別財產制。因為臺灣大部分夫妻結婚時，並不會主動去法院登記財產制，所以依照民法第1005條規定，都適用「法定財產制」。
法定財產制：婚後財產所有權仍為各自所有
法定財產制將夫妻財產區分為婚前財產與婚後財產，婚前財產屬於各自所有，婚後財產並非共同持有，所有權仍然是各自所有，只是在夫妻剩餘分配時會納入計算，所以坊間盛傳夫妻婚後才購買的房產、離婚時所有權可以一人一半，是錯誤的觀念喔！
離婚時，可請求剩餘財產差額
不過，因為房地產價值高，所以在夫妻離婚時，房產的分配問題與計算問題，往往是大家最在乎的部分。究竟應該如何分配呢？
依民法第1030條之1，法定財產制的剩餘財產分配原則，夫妻婚後的財產（不包括婚前財產及繼承、贈與所得的財產）屬於剩餘財產請求權的分配範圍。當夫妻離婚時，雙方應對婚後財產進行清算，並依照剩餘財產差額進行分配。然而，房產作為高價值資產，常涉及是否婚前所購買、房貸、出資比例等因素，因此不同情境下的房屋分配方式亦有所不同。
夫妻離婚房子歸誰？5種離婚時房產分配的常見情境
房子在婚前還是婚後購買？有沒有向銀行貸款？以及夫妻雙方購買房產時的出資比例，都會影響到離婚時的房產分配。以下根據5種常見的情形，幫你分析夫婦離婚時，房產的歸屬應該怎麼分配：
1. 婚前由一方購買，婚後共同負擔房貸
若房屋在結婚前由其中一方單獨購買並登記於其名下，但婚後夫妻雙方共同負擔房貸，則在離婚時，該房屋仍屬原購買人的個人財產。然而，依據民法第1023條第2項規定：「夫妻之一方以自己財產清償他方之債務時，雖於婚姻關係存續中，亦得請求償還。」
例如，A在婚前購買房屋，且房子登記在A名下，且貸款亦是由A為借款人跟銀行借錢，但婚後A與B各自內部負擔50萬元房貸，那在離婚時，如果B可以證明自己負擔A的房貸，不是基於家用支出或是贈與他方之目的，而是單純借貸予A的話，依據民法第1023條第2項，B可以請求A返還已經負擔的50萬元貸款。
不過，因為鮮少有夫妻在負擔貸款之時，會把借貸、家用、贈與的目的講清楚，所以不少夫妻離婚後，長年負擔他方名下房產貸款的一方，所出資的貸款常常會拿不回來。
2. 婚前由一方購買，且婚後由購買人單獨負擔房貸
在此種狀況，因為房產屬於婚前購買，而屬婚前財產，所以離婚時，房產價值並不會計入夫妻剩餘財產分配中。
然而，雖然房產本身不會被計入夫妻剩餘財產分配的計算，但是如果有拿婚後財產去繳納婚前負債（房屋貸款）的狀況下，則在婚後所繳納的貸款金額，依照民法第1030條之2規定，會加入現存之婚後財產計算。
3. 婚後共同購買房屋，並共同負擔房貸
若夫妻在婚後共同購買房產，且登記於雙方名下，房屋為雙方的婚後財產。離婚時，雙方可透過協議分割或裁判分割的方式決定如何處理，如賣掉房產，或是一方買下另一方的所有權。在這種狀況，房產才算是真正的「夫妻共有」。
4. 婚後單獨購買房屋，但登記在購買人名下，且購買人單獨負擔貸款
若婚後單獨購置房產，但僅登記於購買者名下，且房貸亦由該方支付，則在離婚時，房屋的登記人不變，然該房產仍須納入剩餘財產分配範圍。
舉例來說，A婚後購買一棟房屋，登記於A名下，且房貸皆由A支付。假設房屋在雙方離婚時，市價為2000萬元，但目前該房屋尚有800萬元未清償貸款，A與B亦無其他婚後財產。此時，A的婚後財產應計算為房屋價值2000萬元，扣除未繳房貸800萬元後，剩餘財產總額為1200萬元。由於B在婚姻存續期間並無其他財產，依據剩餘財產分配制度，B有權請求分配其中一半，即600萬元。
5. 婚後贈與配偶房產
依據最高法院98年度台上字第495號民事判決意旨，民法第1030條之1第1項規定，當夫妻的「法定財產制」關係結束時，雙方婚後累積的財產，在扣除婚姻期間的債務後，若還有剩餘，就要將這些剩餘財產的差額平均分配。不過
繼承或其他無償取得的財產、慰撫金並不在此限。而所謂：「其他無償取得的財產」，法律並未區分贈與來源，因此夫妻間的贈與財產也應該包含在內。
換句話說，如果夫妻之間有財產贈與，這部分應該算是「無償取得」，在婚姻關係結束後，原本的贈與人不應該再要求追回或扣減，否則就違背了當初贈與的本意，也與法律精神不符。
5種常見離婚房子分配情形總整理
最後，針對以上5種常見情形做房產歸屬、分配的總整理：
- 婚前買，婚後共同負擔房貸：房子仍屬購買者，但另一方可以要求償還繳出去的房貸金額。
- 婚前買，且購買人自擔房貸：房子仍屬購買者，不會被分配。但若有拿婚後財產去繳貸款，金額會被列入婚後財產計算。
- 婚後共同買、共同負擔房貸：房子為雙方共同持有，可以協議分割或裁判分割的方式決定怎麼處理。
- 婚後自己買，房子在自己名下且自擔房貸：房子屬於婚後財產，離婚時房子市價扣除房貸後，會加入作為購買者婚後財產數額中，不過房子仍然是購買者的，他方不能要求所有權的一半。
- 婚後買房子贈與給配偶：要不回來也不能分配。
離婚房產分配的2種常見爭議解析
除了前面介紹5種因買房時間點、房貸負責人而出現的離婚房產分配情形，如果再加上父母資助、剩餘貸款金額等等元素，離婚房子分配的問題會更複雜，以下就來分析這些爭議點，有出現這些狀況時，要怎麼分房產：
父母有資助買房時，該怎麼分房產？
要看父母是「贊助頭期款」還是「借頭期款讓人買房」：
- 贊助頭期款、不用還父母錢的狀況：
- 在婚前買：這棟房子不會被列入離婚時的剩餘財產分配。但如果婚後夫妻有一起負擔房貸，或用婚後財產繳納房貸，若可證明繳房貸非家庭生活費用支出，而是借貸或代墊的關係的話，則可在離婚時要求償還。
- 在婚後買：如前所述，若房屋非雙方共有，而是登記一方名下，房子市價扣除房貸後，會加入作為購買者婚後財產數額中，不過房子仍然是購買者的，他方不能要求所有權的一半。至於父母贊助的頭期款是否可扣除於房價中，此部分實務上仍有爭議，不過如果頭期款確實來自於贈與，不少法官會勸諭同意扣除。
- 父母借頭期款讓人買房，要還父母錢的狀況：
- 在婚前買：這棟房子不會被列入離婚時的剩餘財產分配。但如果婚後夫妻有一起負擔房貸，或用婚後財產繳納房貸，若可證明繳房貸非家庭生活費用支出，而是借貸或代墊的關係的話，則可在離婚時要求償還。
- 在婚後買：若房屋非雙方共有，而是登記一方名下，房子市價扣除房貸後，會加入作為購買者婚後財產數額中，不過房子仍然是購買者的，他方不能要求所有權的一半。至於來自父母的借款，如確實為借款而非贈與，則可能可以主張為婚後債務，而扣除在婚後財產數額中。
剩餘房貸還沒清償完畢，要怎麼分？
房貸通常會作為房產價值的減項，例如夫購買的婚後房產在離婚時價格為3000萬，但尚有2000萬元房貸，則計入婚後剩餘財產分配的夫婚後財產數額，就會是1000萬元（3000萬減去2000萬元），屆時再看雙方結算後的婚後財產是否有差額，由婚後財產少的一方，向婚後財產多的一方請求差額的分配。。
避免離婚不動產糾紛的2大關鍵
婚姻若走到離婚這一步，往往不是當初的期待。然而，若真的面臨離婚，財產分配便成為重要課題，特別是婚後共同購置或共同負擔房貸的房產，如何確保自身權益，避免不公平的財產分割，是每位當事人應該關注的重點。如果擔心離婚後的房產分配發生問題，可以從以下2件事開始留意：
1. 確保房貸繳納紀錄，保障財產分配權益
如果夫妻在婚後共同負擔房貸，建議妥善保存房貸繳納紀錄，例如銀行扣款紀錄、轉帳證明或相關合約文件，這些都能成為財產分配時的有力證據。另外，為他方繳納貸款的原因（是借貸、家用或贈與？）也最好在繳納之初就講清楚，且留下證據。
2. 防範配偶「脫產」，保障自身權益
在準備離婚時，若發現配偶有故意轉移財產的情形，例如低價變賣資產給親友，這種行為可能是為了減少另一方能分配到的財產。對此，民法第1030條之3第1項有明確規定：「夫或妻為減少他方對於剩餘財產之分配，而於法定財產制關係消滅前5年內處分其婚後財產者，應將該財產追加計算，視為現存之婚後財產。但為履行道德上義務所為之相當贈與，不在此限。」
也就是說，如果配偶在離婚前5年內有刻意轉移財產、變賣資產的行為，這些財產仍會被視為「現存的婚後財產」，依法計入剩餘財產分配範圍，不得藉由脫產來減少財產分配數額。
但實務上，若要舉證對方有為了刻意減少夫妻剩餘財產分配的惡意，而去處分財產，法院對此要求的舉證程度往往很高，實際上並不容易達成。
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離婚時的財產分配，特別是涉及房產這類高價值資產時，法律關係錯綜複雜，稍有不慎就可能導致權益受損。無論是剩餘財產的計算，配偶脫產的問題，建議尋求專業的律師協助，幫助您合理分配財產。
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