頂樓加蓋合法條件有哪些？有什麼風險？不動產律師親自說明
作者：林明忠律師
為什麼政府都不拆頂樓加蓋，反而樓下檢舉拆除就必須拆除？每年都有繳政府房屋稅，是否代表政府承認頂樓加蓋的合法性？有繳房屋稅、也有門牌號碼的狀況下，為什麼樓下或政府還是可以拆頂樓加蓋呢？接下來就來解答關於頂樓加蓋合法性的種種疑問，從頂樓加蓋相關法規、風險到檢舉方式，一次為您解答。
頂樓加蓋是什麼？怎麼判斷頂樓加蓋合不合法？
頂樓加蓋指的是，原有的建物竣工後而做的二次增建的屋頂突出物，通常是為了將房子的效益最大化，增加出租空間或是生活空間，但頂樓加蓋該不該被拆除，除了建築技術規定、公寓大廈管理條例等行政法規的規範與認定外，在民事訴訟上，頂加拆除訴訟的關鍵，通常是下列幾個因素：
頂樓加蓋的施工面積是否佔據頂樓平台一半？
依照建築技術規則規定，建築物在五層以上之樓層供公眾使用時，應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平台，其面積不得小於建築面積之二分之一，因此如果頂樓加蓋的面積佔據了頂樓平台面積的一半以上，法院就可能判決拆除。不過，建築技術規則仍有新舊法適用的問題，目前臺灣有些頂加的落成年份若在建築技術規則頒布上開規定之前，就有機會主張不適用上開規定，此部分要個案判斷。
頂樓加蓋是否有全體住戶同意？
頂樓平台通常屬於公共空間，公共空間如果要給特定住戶使用，一般會需要所有住戶間之「分管協議」，分管協議必須要「全體住戶」同意才行。但「同意」不一定要白紙黑字，如果多年來住戶對於特定人使用頂樓平台均無異議，亦可能被認定是「默示分管協議」，因此如何證明住戶有分管協議，往往是訴訟的關鍵，也是當事人在此類訴訟最需要律師協助去安排攻防方法、決定何種證據調查的地方所在。
另外，即使證明了分管協議存在，關於頂加建物是在何時建築？因為也會涉及到是否適用公寓大廈管理條例第7條規定，此部分也是律師要協助個案判斷的範圍。
頂樓加蓋鐵皮屋法規：怎樣的鐵皮屋加蓋合法不會被拆？
實務上，常見加蓋鐵皮屋目的是遮陽、防漏水等，防止屋頂平台經過風吹雨淋而有所損壞，為了防止這樣的情形，各縣市對於鐵皮屋有不同的規定。以台北市來說：依臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則，有規定為防漏之目的，在符合規定的合法建築，可於屋頂平台上建造斜屋頂，對於建築物的形式、斜屋頂的材質、大小、規格皆有所限制。
不過，在大部分的頂加案件內，因為原本建築時，就是不符合建築法規，所以一般即使符合上述雜項工作物的規格規定，可能也比較難就地合法。
注意：有繳房屋稅、有門牌號碼，不代表頂加可以就地合法！
很多民眾誤以為頂加只要經過編定門牌號碼並繳納房屋稅，就代表政府認可合法性了，但其實這是錯誤的觀念。繳房屋稅、編定門牌號碼只能算是稅務、戶政的行政措施，跟建築法上的合法性是兩回事。
因此，「繳房屋稅且編定門牌號碼」並不能使頂加取得建築法上的合法性，若是被檢舉且認定為違建，要拆除仍是必須拆。如果樓下來告排除侵害的訴訟，頂加也是可能被拆除的。
頂樓加蓋幾年前合法？頂樓加蓋歷史背景與合法時間點說明
頂樓加蓋在臺灣非常盛行，但近年為了都市發展與保障不動產持有者的權益，相關法規已經逐漸建立，讓頂樓加蓋的違章建築相關爭議慢慢成為熱門議題。以下就來說明頂樓加蓋的歷史背景與發展：
為什麼會出現頂樓加蓋？
「頂樓加蓋」是臺灣的特色建築，因為臺灣早期居住空間不夠、建築法規的稽查又很寬鬆，所以導致很多民眾對自己的建物進行加蓋，但其實很多頂樓加蓋是不符合建築法規的。
頂樓加蓋合法時間點解說
以台北市為例，當時的陳水扁市長針對違建問題，劃分了一個標準：民國83年12月31日以前就存在的違建，列為「既存違建」，若不影響公共安全，就拍照列管，列入「緩拆」的行列，等有人手了再來拆除。而民國84年1月1日以後出現的違建，則是「隨報隨拆」，有人檢舉、確認為違建即可拆。
因此，並沒有所謂的「頂樓加蓋合法時間點」，只是民國83年12月31日以前出現的違法頂樓加蓋是列為既存違建，而被延緩拆除。之所以可以一直存在，只是因為還沒有被排進政府的拆除行程。
頂樓加蓋缺點與風險有哪些？3個潛在問題需謹慎應對
在頂樓加蓋鐵皮屋來遮陽、防漏水的做法很常見，也有些屋主會透過頂樓加蓋的做法增加居住空間，但頂樓加蓋可能會影響鄰居、帶來安全問題，也可能面臨被檢舉、要求拆掉的風險。以下詳細說明3個頂樓加蓋可能帶來的問題：
安全問題
頂樓加蓋造成最大的隱患就是安全問題，頂樓加蓋可能因為結構負荷不足導致建築倒塌，或是不符合消防規定，而有火災的風險，尤其在人口密度高的都市裡更是一大隱患。另外在颱風來時，結構不牢固的頂加甚至可能有被吹走的風險。
拆除的風險
因都市的違建密度高且政府處理人手不足，政府以拍照列管的方式來列管沒有安全隱憂的違章建築，優先處理有安全問題的違章建築。
其實，並沒有所謂「合法的違建」，至多屬於「緩拆」的違建而已，只是政府人手永遠不足，所以雖名為「緩拆」，但實際上拆除之日遙遙無期，才會讓民眾誤以為違建可以就地合法。
鄰里糾紛
頂樓加蓋，若沒有獲得大樓各所有權人的同意，或是未依區分所有權人決議同意，甚至有可能侵入到隔壁鄰居的專有部分範圍，而面臨被拆除的風險。
頂樓加蓋檢舉怎麼做？3步驟完成頂樓加蓋檢舉
如果發現家中或家裡附近的頂樓加蓋是違章建築，該怎麼檢舉？請按照以下3個步驟進行：
頂樓加蓋檢舉3步驟
1.蒐集證據，拍攝加蓋部分的照片。
2.記錄地址與相關情況。
3.致電向當地政府的違章建築專責單位檢舉，也可以上內政部「新違章建築立即處理資訊系統」的網站檢舉。
檢舉非法頂樓加蓋有助於維護公共安全與社區環境，避免違章建築帶來的潛在災害。此外，檢舉違建也能促進都市發展的有序進行。
5個關於頂樓加蓋的常見問題一次解惑！
最後，要和您分享5個關於頂樓加蓋的常見疑惑，從頂樓加蓋的合法化手續，到頂樓加蓋影響鄰居權益時的補救方式，一次替您解答：
Q1：如果頂樓加蓋已經完成，是否可以補辦合法化手續？
必須看頂樓加蓋的違章建築是屬於「實質違建」還是「程序違建」，若標的建築符合現行建築法規範以及都市計劃相關法令，非建築物本身的構造有問題的「程序違建」，則可以補辦申請程序，只是要注意的是會需要繳納罰鍰。
如果是建築物本身構造有問題的「實質違建」，則只有拆除一途。
Q2：程序違建的申請程序補辦怎麼進行？
確認屬於程序違建後，可以先準備好以下的文件：
- 補辦申請書（提出補辦申請時填寫）
- 土地所有權狀、建築物所有權狀（或使用權同意書）
- 土地謄本、地籍圖謄本
- 建築師簽證之評估報告書、書圖文件
- 結構安全鑑定報告書
因為補辦程序違建的程序，一般屬於建築師業務範圍，因此相關文件如有不清楚，也可以諮詢當地開業建築師！
再按照以下3個步驟來補辦：
1.向所屬地方政府的工務局、建設局提出申請。
2.提出申請後需要一段審查期間，工務局、建設局可能會在這段期間要求補件，此時請盡快補上。
3.如果審查成功，只需再繳納罰鍰，即可完成補辦程序。
Q3：如何避免買到不合法的頂樓加蓋？
除了查驗產權文件，是否有建商的第一手契約及建築物使用執照，確認建物是否合法，也可以查詢房屋的「建築測量成果圖」，將成果圖以及建築物使用執照一起到現場比對。
另外，現在各縣市政府有在進行違建列管，可以上各縣市政府的違章建築查詢系統查詢該建物是否為違建。
Q4：要買頂樓加蓋，避免樓下鄰居喊拆，要確認什麼事情？
因樓頂平台為大樓的公共設施，若要專有使用，需確認的是住戶間是否有分管契約，或是區分所以權人會議紀錄？若是無區分所有權人會議，則更加保障的做法是取得大樓住戶所簽屬的同意書。
Q5：頂樓加蓋影響樓下住戶或是鄰里的權益怎麼辦？
頂樓加蓋可能影響樓下住戶的採光、通風及結構安全，甚至可能會侵入鄰隔壁居所有權的範圍，若發生糾紛，建議先行冷靜溝通，調解並尋求雙方共識的局面。
遇到頂樓加蓋相關問題該怎麼辦？不要怕，讓林明忠律師來幫助您！
頂樓加蓋在台灣是一個普遍的現象，尤其在人口密度高的都市，民眾可能會面臨購入頂樓加蓋或是自己的頂樓加蓋要被拆除的風險，建議可以找尋專業的律師，為您評估最適合的處理方式。
林明忠律師對於頂加拆除案件有豐富經驗，不管是頂加的拆除方、被拆除方，林律師都曾代理過，深耕不動產法規、具有豐富的不動產法律案件實戰經驗，亦曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，在您面對頂樓加蓋相關問題時，協助您找到最好的解決方法！
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