何時需要預告登記？關於預告登記你不可不知的二三事
作者：林明忠律師
在不動產經預告登記後，便會受到不得移轉所有權／不能抵押借款的限制，對不動產所有權人而言，有非常強大的效力。不過，什麼時候需要預告登記，辦理預告登記又需要經過什麼程序呢？本文將由，不動產專業的林明忠律師將會帶您了解實務上預告登記如何運作，並在文末整理出3個預告登記的常見問題，讓您能夠在必要時有效利用預告登記，保護自己的權利！
什麼時候會需要預告登記呢？設定預告登記的4種常見狀況
土地法第79條之1第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」也就是說，不動產被預告登記，之後登記名義人所為的一切處分行為（例如：移轉所有權、設定抵押權、地上權等），若可能對登記的權利產生妨礙，處分行為都會被認定無效，地政機關也會因為有預告登記的關係，而不給予登記或設定，進而可以保護不動產的安全。
一般來說，預告登記被廣泛運用在想要特別限制所有人處分不動產的情形。其中想要限制不動產所有人處分不動產的原因相當多樣，以下就幾種常見的原因舉例說明：
1.借名登記時
借名登記會造成真實所有人與登記名義人不同的狀態，此時借名人（即真實所有人）擔心出名人（即登記名義人）未經其同意處分不動產，造成借名人損失，便有可能對不動產辦理預告登記，而不讓不動產移轉予第三人。
2.父母買房給兒女時
實務上有父母買房贈與子女，但不希望子女日後出賣或抵押房屋，便運用預告登記限制處分，達成禁止子女出賣或設定抵押的效果。
3.民間借貸時
以不動產為抵押物的借貸關係，除了直接設定抵押權之外，有時因為當事人間有特別考量（如因價格因素不希望行使抵押權進行法院拍賣程序），會改用預告登記作為抵押權人保障權利的方法。
4.房屋買賣時
在一般不動產交易市場，買方為避免賣家尋得更佳價格而一屋二賣，也可能在移轉所有權之前設定預告登記，使賣方不得將不動產移轉予他人。
預告登記時效是多久？預告登記效力的存續期間說明
事實上預告登記並沒有時效限制，也就是說在預告登記被塗銷之前，請求權人都可以主張登記名義人的處分行為妨礙其權利而無效，即登記名義人對不動產的處分權持續處在受限制的狀態。且現實上，只要有預告登記的不動產，地政機關幾乎不可能在未得預告登記權利人書面同意的狀況下，讓不動產被處分或設定其他權利，所以預告登記是一個很安全的措施。
如何破解預告登記？預告登記缺點大公開
從上述看來，預告登記似乎確實是一個限制登記名義人處分不動產的好方法，但是它也不是沒有弱點的萬靈丹。依土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」，詳細言之，即便預告登記可以限制登記名義人處分不動產造成的權利變動。
但如果新登記的原因是徵收、法院判決或強制執行時，因為不是登記名義人所為，此時仍會發生權利變動的法律效果。也就是說，預告登記的其實沒有辦法「完全禁止」不動產發生權利變動，只要透過司法的強制執行程序，就可以破解。
如何辦理預告登記？預告登記的流程與應備文件介紹
辦理預告登記的程序並不繁複，僅須備妥以下資料，親自或委託律師、地政士（代書）至各地政事務所櫃台申請即可辦理，且辦理過程中也不用繳納任何規費。辦理告登記的流程包含以下7點：
- 登記申請書
- 登記清冊
- 登記人同意書
- 不動產所有權人身分證件
- 預告登記請求權人身分證件
- 土地建物權狀正本
- 印鑑證明（請求權人及登記名義人均親自到場辦理則免附）
一般來說，如果辦理時資料準備齊全而不需補件，辦理預告登記的程序大約只需要1～3個工作日就可以完成。
3個預告登記常見問題整理
最後，我們整理了3個預告登記的常見問題：
Q1：如果我的房屋上有預告登記，我還可以辦理貸款嗎？
這個問題可以從兩個面向討論，從預告登記本身權利限制的法律效果來看，房屋所有權人如果希望以被預告登記的房屋為抵押物辦理貸款，需要視因貸款而登記的抵押權會不會對預告登記的請求權產生妨礙而無效；另一方面，從實務運作來看，多數銀行進行貸款審核時，會基於風險管理的理由拒絕以被預告登記的房屋為抵押物的房貸，不過如果有取得預告登記權利人的書面同意銀行設定抵押權，那不少銀行還是可能接受貸款的。
Q2：如果我的房屋上有預告登記，我還可以把房屋出租嗎？
預告登記限制處分行為的效力只發生在需要登記的處分行為上，也就是所謂的不動產物權行為。出租房屋在法律上屬於不須登記的債權行為，出租房屋成立的租賃契約效力並不會受到預告登記影響，所以即便房屋上有預告登記，所有人仍然可以與他人成立租賃契約將房屋租出給他人使用。
Q3：如何塗銷預告登記？
如果預告登記的原因已經消滅，但預告登記的權利人沒有主動塗銷的話，一般地政機關是不受理被設定的一方單方申請塗銷的，這時候只能提出訴訟，請求法院判決塗銷預告登記。而可訴請塗銷預告登記成功的重點，就是在於設定預告登記的原因是否已經消滅或已經罹於請求權時效，這個部分就要交由個案來判斷。
因此，如果無法跟預告登記人合意塗銷預告登記，而需要提出訴訟時，建議備齊相關預告登記原因、以及可佐證原因已消滅的資料，來找不動產律師諮詢。
預告登記糾紛律師推薦｜林明忠不動產專門律師
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林明忠律師自執業以來，已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，更能針對不動產相關問題提供最佳的解決方針。
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