土地律師推薦》5大土地買賣流程常見問題，瞭解找律師、地政士的時機
作者：林明忠律師
很多民眾在遇到土地糾紛的問題時，容易有「何時該找地政士」、「何時該找律師？」的疑問，因為有時甚至連兩者的差別都不太清楚。本文透過拆解土地買賣流程，幫助您瞭解不同買賣階段分別要注意哪些細節、什麼交易環節要找地政士或是律師，協助您預先做好風險管控，避免勞神傷財。
土地買賣流程中常見注意事項，什麼時候找律師、地政士？
地政士的角色及重要性：地籍資料與登記資料確認
土地買賣交易時，買方通常都要先確認買賣的「土地相關地籍」與「登記資料」，例如：地號、面積大小、有無其他負擔權利，以及登記資料與契約記載有無錯誤等資料檢查。
因為地政士通常負責土地登記的業務，對於地籍、登記資料與登記流程都較為熟悉，所以在土地買賣流程中，如果對地籍或登記資料或流程有疑問，可以請地政士協助確認。
土地買賣時律師的角色及重要性1：契約條款的擬定與修改
雖然土地買賣交易，大部分會透過仲介，而有制式的土地買賣契約進行交涉，不過每家仲介的土地買賣契約，文字上都會有點不一樣，舉例來說：
A.賣方保證本買賣標的物於點交前，無存在物之瑕疵。
B.本買賣標的物於點交前，如有存在物之瑕疵，乙方應負瑕疵擔保責任。
以上AB兩個看起來差不多的條款，法律上的效果卻可能非常不一樣，因為搭配契約的違約條款，在土地點交前，被發現有物之瑕疵存在，簽署A條款的「買方」在法律上會佔比較大的優勢；對於「賣方」則較為劣勢。
而地政士和律師雖然都是專業人士，不過律師通常對於民法、土地法等規定較為瞭解，未來如有爭議時，律師也較能掌握法院在法律攻防、法律見解時的想法與判斷抉擇；因此律師相較於地政士，更能掌握土地契約條款，如何撰擬和修改的細節方向，對於買賣當事人較為有利。
土地買賣時律師的角色及重要性2：當土地交易需要約定增補或特約協議
通常土地交易都使用制式合約範本，所以不需要另外請律師擬定整份合約；如果碰到有特殊情形的交易個案，買賣雙方需另外約定增補或特約協議時，就建議諮詢不動產律師，協助擬定或修改額外的補充協議。
通常修改契約的計費方式是以工時計費，1小時價碼約在6,000～8,000元左右，一般土地合約耗費的工時大約在1至5小時之間；相較於動輒數百、上千萬的土地買賣，幾千到數萬元的律師顧問費用，和預防土地交易風險、糾紛後所能省下來的時間成本比較起來並不算貴。
實務上，最常看到的就是免除瑕疵擔保的特約，很多人不懂得在文字設計上，如何特定免除瑕疵擔保的範圍，常常誤簽署了全部免除的協議，雖然民法第366條規定，如果賣方故意不告知瑕疵，瑕疵擔保免除無效，但訴訟上要證明「故意不告知」頗有難度，這邊可以參考我的文章：「房屋瑕疵擔保免責條款是否有效？重點是要看你跟誰買房」。
針對土地糾紛問題，律師可以提供的服務主要有哪些？
如果遇到土地糾紛，往往需要透過法院來主張權利，而律師相較於地政士，更熟悉法院的運作、不動產相關法規的法律概念與理論，因此民眾如果發生土地糾紛，通常會委託律師協助處理。
我在「3個土地糾紛諮詢案例及解決方法全收錄」中，提到土地交易常見的糾紛案例。除此之外，土地買賣糾紛詐欺、土地糾紛要如何主張權利、土地糾紛追溯期等問題，都是民眾常見的諮詢問題。
土地糾紛律師費用通常要多少？
土地糾紛案件往往涉及不少專業的地政與民事法律概念，如果不是專精於不動產或土地案件的不動產律師，一般律師有時也難以處理妥適。遇到土地糾紛，不管是調解還是訴訟，最好都要有熟悉土地相關法律的律師協助處理維護權益，以免為了省下幾萬元的土地糾紛律師費用，反而賠上了近百萬的律師費用，造成數十倍的損失！
關於土地律師費用，常見的土地買賣糾紛、土地糾紛的律師費用約15萬元以上。不動產糾紛諮詢費用約1小時6000元以上。撰擬律師函或書狀的費用約2萬～5萬元間。
土地糾紛律師推薦：遇到土地糾紛免擔心，林明忠專業不動產律師保障您的權利
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