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遇到遷讓房屋強制執行、訴訟怎麼辦？律師告訴你該有的法律知識

作者：林明忠律師

在不動產訴訟案件裡，「遷讓房屋」是法院很常見的訴訟類型，舉凡房客欠租不搬、共有人霸占房屋、法拍不點交房屋的問題等，都會產生遷讓房屋的訴訟爭議。本篇將由林律師親自告訴您：遷讓房屋是什麼、遷讓房屋的訴訟法院會如何判勝訴／敗訴，以及遷讓房屋強制執行的程序等內容，讓您進一步瞭解並保障自己的權利。

遷讓房屋是什麼？

遷讓房屋白話來說，就是「請住戶搬家」，為了獲得房屋「使用權」而產生的訴訟。常見的個案狀況通常有以下幾種：

1.房客欠租／租約到期不搬家。

2.共有房屋遭特定共有人霸占或不給其他人利用：

常見狀況是不動產透過繼承方式取得，但發現所繼承的不動產實際上都是特定的共有人在使用，自己也沒辦法或也被拒絕利用，因此提起遷讓房屋的訴訟。

3.法拍「不點交」房屋處理：

法拍屋有分「點交」／「不點交」的種類（詳細介紹可以參考我的PODCAST「自住客能買法拍屋嗎？法拍屋教戰指南 ft. 法拍教父黃正雄」），其中不點交的房屋通常是基於某種法律關係（例如租賃／借貸）占用，因此民眾如果法拍取得不點交的房產，仍要另外針對個案法律關係，提出遷讓房屋的訴訟來取得房屋的使用權。因為多了這一道程序，所以法拍程序上，不點交的物件價格常低於點交的物件。

遷讓房屋的訴訟2大勝敗關鍵

遷讓房屋敗訴／勝訴判決的關鍵是什麼呢？根據我的多年專業經驗，法院通常會審酌下列事項：

1.房屋所有權人／事實上處分權人是誰

法院在遷讓房屋的訴訟中，通常會先調查「房屋所有權人／事實上處分權人」是誰，在有建物謄本的房屋，只要看謄本就知道所有權人。只不過臺灣早期有不少建物興建時，沒有做建物保存登記，因此並沒有建物謄本，而民間俗稱的「違建」大部分都是這種類型的房屋。

這樣的房屋雖然有價值，不過因為沒有謄本登記，實務上需透過房屋興建者／使用者／占有者的狀況去個案調查「事實上處分權人」是誰，才能確定。

2.若占有者不是所有權人／事實上處分權人，需由使用者舉證證明占有依據

若原告已經證明自己是房屋所有權人／事實上處分權人，法院則會要求被告舉證證明自己的占用權源是什麼？常見的占用權源有：租賃／使用借貸契約／共有人分管契約／分管決定等等。只不過占用權源是否為合法權源或是否仍有效力？這就是實務上需要律師專業協助的攻防焦點。若被告可以成功舉證自己的占用權源為合法，原告就會敗訴；反之，被告則必須遷讓房屋。

若作為原告，如為建物的登記名義人，在遷讓房屋起訴狀通常會簡單寫，因為真正的攻防在被告提出占有權源後才會開始。而遷讓房屋訴訟費用（即遷讓房屋裁判費），通常是以房屋起訴時之交易價額為準，但不會包含房屋座落的土地價格（最高法院99年台抗字第275號裁定）。而遷讓房屋訴訟時間，第一審從起訴到判決，建議抓8個月至1年半左右最為常見。

遷讓房屋強制執行程序如何進行？遺留物該怎麼辦？

原告取得遷讓房屋的勝訴確定判決後，若被告不願意自動搬走，原告則可以向法院聲請強制執行，通常流程如下：

遷讓房屋強制執行第1步：撰寫遷讓房屋強制執行狀

書狀內需表明執行名義、標的物等。

遷讓房屋強制執行第2步：繳納遷讓房屋強制執行執行費

遷讓房屋執行費，通常以房屋聲請執行時之交易價額為準。具體來說，就是「房屋價值」的千分之八。過去很多人會以「房屋稅課稅現值」計算房屋價值，不過法院亦可能要求以實價登錄或不動產估價師的估價作為計算標準。

遷讓房屋強制執行第3步：法院執行程序

法院收到債權人的執行聲請後，通常會發自動履行命令給債務人，要求債務人（占有人）限期（通常15日內）自行搬出，若不搬出，法院依強制執行法第128條第1項規定科處3萬元至30萬元之怠金，讓債務人感到壓力。若債務人仍不處理，法院後續的流程大致為履勘現場→定期執行→現場執行。

但這裡需特別注意的是，在現場執行中若遇到遷讓房屋遺留物，債務人又不在現場時該怎麼辦？

法院通常會請債權人將物品運到保管地點（所以債權人必須先找好一個可以保管物品的地點）暫時存放，並將保管處所記明筆錄，並會請債權人告知管區警員或鄰里長存放地點及領取方式，以便債務人領取。不過如果債務人在場時，法院會命令債務人自行保管搬遷物品。

遷讓房屋敗訴後還可以和解嗎？

遷讓房屋敗訴後，雖然有法定的執行程序，但實際執行起來，如果遇到債務人抵抗甚至破壞房子（有法律責任會另外追究），其實還是會給債權人帶來不少麻煩，也會需要等上一段遷讓房屋強制執行時間與相關費用，所以即使拿到勝訴確定判決，我都還是會建議當事人跟債務人好好協商，甚至補貼一些搬家費用。即便遷讓房屋敗訴後，但因有執行需耗費一定成本的特性，還是有和解的機會。

遇到遷讓房屋強制執行、訴訟不煩惱，由林明忠專業不動產律師幫助你！

遷讓房屋的訴訟關鍵常在於占有人有無法律上的占有權利，以臺灣法律來說，因為有土地法、耕地三七五減租條例等特別規定，所以法律上可能利用房屋的權源高達快20種。因此，如果不是對不動產法律特別專業的律師，可能無法完整為當事人主張權利。而林明忠不動產專門律師長期深耕民事不動產領域，從執業以來已累積上百件訴訟與非訟事件的處理經驗，是您值得信賴的選擇。

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