不動產律師推薦》處理不動產糾紛時如何主張自身權益、選擇適合律師？
作者：林明忠律師
因為不動產糾紛動輒牽涉數百、上千萬元的損益，因此民眾在選擇律師時，總是擔心選擇的律師，是否專精於不動產領域而苦惱。使得「不動產律師推薦／不動產糾紛律師／房地產律師／房屋買賣律師」就成為民眾碰到不動產問題時，常搜尋求助的關鍵字。但民眾要如何知道律師是否專精於不動產領域？是否適合自己呢？本文將為您詳細介紹幾種最常見的不動產問題，以及發生不動產糾紛的處理流程、方式，並為您說明遇到不動產糾紛時，該如何主張自身權益？更重要的是，由律師來親自告訴你，如何挑選適合自己的不動產律師！
雖然不動產糾紛很多，但並不是每一個糾紛案例都有上法院的必要，有一些問題只要上網GOOGLE一下就可以解決，但有些常見的不動產問題，因為涉及的法律概念可能較為複雜，所以在網路上很難找到正確的資訊、網友的意見很多都是缺乏專業背景的錯誤觀念，如果胡亂聽信網友建議，可能會付出如我這篇「女工程師買預售屋驗屋不過決定解約，沒想到被建商沒收450萬」文章主角的慘痛代價。
律師常遇見的2大不動產糾紛處理方式與流程介紹
因此我依照過去執業的經驗，另外整理2大土地／房屋糾紛律師常處理的案件類型，如果您正碰到以下常見的不動產糾紛，無法協商解決爭議，在考慮是否要進行土地／房屋買賣法律諮詢時，就建議尋求專業律師的協助。
1.停車位產權問題
這兩年房價高漲，尤其在雙北精華的商業區電梯大樓的車位，停車位單價都是百萬以上起跳。但因臺灣大部分的停車位並沒有獨立的所有權狀，屬於常見以地下室「大、小公持分」表彰停車權利的法定停車位。
而早期在權狀或謄本上，也不會像現在一樣會註明停車編號，因此隨著不動產所有權人數度易手，經過買賣或法拍程序，實務上常會發生車位產權不清、「有持分無車位」或「遭別人否認車位權利存在」的窘境。甚至還產生如我這篇文章「停車位也有「違建」?」而遭要求回復原狀的狀況。如果要解決以上窘境，可以向法院提出排除侵害或確認專用權存在的訴訟。不過，這類型的訴訟原告仍須證明自己有車位權利，此部分就要由律師依照個案狀態來為當事人規劃安排了。
2.房屋違約金問題
在我處理過的買賣房屋糾紛中，許多民眾常諮詢的問題就是：「林律師，請問房屋買賣違約金如何計算？是不是上法院一定就不用賠那麼多錢？如何評估我是否該打酌減違約金的官司？」
通常坊間的違約金條文都不難理解，所以實務上通常出現的爭議在於：如果發生違約事由，違約的一方，是否能依據民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」主張少賠或不賠呢？
法院對此常見考量4大因素分別：
1.確認賣方是否為企業經營者
2.考量「被違約方」的損害與原可取得的利益損失
3.違約方債務已經一部履行的利益
4.違約方是否惡意違約／違約理由？
我在「女工程師買預售屋驗屋不過決定解約，沒想到被建商沒收450萬」有清楚說明
遇到不動產糾紛該如何主張自身權益？如何挑選適合的不動產專業律師
1.備齊個案資料、付費諮詢
上法院講求的是證據，因此個案證據資料，以房屋買賣糾紛為例，現場瑕疵狀況資料、雙方契約書全文、雙方往來信函、與仲介的互動訊息等，都是重要的資訊。很多民眾喜歡簡單講個案情、但沒有附上證據資料，就要律師評估勝敗機率，這其實是相當困難也不現實的事情。
而現在雖然有許多免費諮詢，不過往往只能給予一個概括大方向、不太會有具體建議，且律師通常不會如付費諮詢般仔細檢閱卷證，或查詢相關法律見解，這也是免費諮詢的侷限。因此，在挑選律師的過程中，如果希望律師能仔細分析資料並給予具體建議，知道律師真正的功力的話，付費諮詢通常是必須的。
在我處理過的土地／房屋糾紛諮詢的事件中，有許多常見的問題類型總是一再出現，因此我曾在「不動產律師推薦誰？民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開」文章中，分享最常遇到的不動產糾紛類型與律師費用。
2.律師對於法律意見是否可提出「法院判決案例」支持
在不動產糾紛案件中，所涉及的法律有時頗為複雜，如果不是專精不動產領域的律師，可能對於相關法令爭議並不熟悉。如果律師對於法律意見，不只是嘴上說說，也可以提出「法院判決案例」作為依據的話，通常代表律師對於此領域有一定的瞭解與專業度。
3.律師是否願意耐心跟你討論你的疑問
在案件中，最關心案件、最熟悉案情的往往是當事人自己。因此，當事人與律師在配合的過程中，雖然常有因不懂法律而產生的疑問誤會，但有時因為當事人最熟悉案件，所提出的疑問或意見，有時對於案件甚有幫助。
因此，挑選律師時，如果律師願意耐心跟你討論你的疑問，即使不採納你的意見，律師也都可以清楚跟你說明不採納的理由的話，通常代表這位律師與你往後的互動，應該不會太差。
不動產律師推薦：林明忠不動產專門律師
如果您有一個困擾已久、或正在煩惱的不動產法律問題需要專業的協助，林明忠不動產專門律師會是您很好的選擇。林律師是台北市建築經營管理協會的理事，對於不動產產業狀況熟稔，且執業以來累積上百件訴訟與非訟案件的經驗，更是諸多著名公私立機關常邀請的法學講座，其中以民事不動產為其專長。
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