建築線是什麼？建築線定義、申請流程、常見問題一篇了解！
作者：林明忠律師
最近有當事人向我諮詢，說他買了一塊地，打算自地自建理想中的房子，但在與建築師溝通時，才得知這塊土地根本無法蓋房。原來，問題出在購買的土地沒有建築線，而賣方和仲介在交易過程中也沒有清楚說明。究竟什麼是「建築線」？沒有建築線的土地就不能蓋房嗎？該怎麼申請建築線呢？這些問題其實是蓋房子的基本前提，以下就由深耕不動產領域多年的林明忠律師來為大家介紹建築線定義、申請流程與常見問題，避免忽略了「建築線」這個重要關鍵！
什麼是建築線？以建築法第42條說明建築線定義
建築線是指建築基地與道路的境界線，也就是建築基地與道路的邊界。此外，建築線也是建築師設計房屋，乃至於都市規劃師進行都市計畫時，用以區分公領域（道路）與私領域（土地）的標準。
根據建築法第42條規定：「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制。」雖然本條規定並沒有給建築線下一個明確定義，但我們可以從條文規定本身推知，建築基地必須與建築線相連，所以「建築線」是興建房屋的必要前提。
沒有建築線怎麼辦？提前查詢避免影響建照申請與房屋興建！
沒有建築線最大的問題就是「不能建築房屋」。建管單位在發放建造執照前，需要透過建築線圖說核實建築基地與道路之間的關係，因此沒有建築線的房屋無法取得建照，自然也不能建築房屋了。
一般來說，若土地坐落於都市內或其他高度開發區域，基於都市計劃與建築法規要求，基地範圍與建築線等建築條件通常都已經相當明確，政府可能會公告「免指定建築線」區域，地主建築前不一定需要重新申請，朋友們如果不確定自己的土地需不需要申請建築線可以上網查詢，或自行詢問主管機關；若土地位於開發程度較低的地區，就有可能需要申請建築線後方能開始興建房屋。
申請建築線需要什麼條件？
由上可知，建築線必須與道路相連接，但並非任何道路都可以申請建築線。法規上，與建築線連接的道路可以分為「計畫道路」、「既成道路」、「私設通路」3種類型：
1. 計畫道路：依據都市計畫法所劃設之道路。
2. 既成道路：必須要讓大眾通行使用，存有公用地役關係的私人土地。須符合釋字第400號解釋意旨，為不特定之公眾通行所必要、經歷年代久遠未曾中斷、土地所有權人未曾阻止公眾通行的道路。
3. 私設通路：指私人土地而不符既成道路要件的通路，可能需要取得土地所有權人的同意書才可以申請指定建築線（內政部71年9月29日台內營字第110154號函參照）。
沒有與3種通路相連接的土地，可能會形成袋地，甚至需要另外以訴訟對鄰地所有人主張袋地通行權（民法第787條規定參照）方能申請建築線，民眾購買土地前，務必事先確認土地的地籍資料以及現場聯外道路狀況，必要時可以事先諮詢當地建築師，以避免後續的麻煩。
如何申請建築線？建築線申請流程、建築線申請費用全解析
看到這裡，想必大家對於建築線對興建房屋而言的必要性已經略知一二了。下一個問題就是，具體要如何申請指定建築線呢？下方與您解析建築線的申請流程與各別項目的收費價格：
Step 1：土地鑑界
向當地地政機關申請土地鑑界，以確認土地精確座落位置。依地政機關的收費標準，面積小於1公頃的土地，每筆土地的鑑界費用是4000元，土地面積大於1公頃者，每5000平方公尺加計2000元。
Step 2：確認道路屬性、土地現況測量與地籍套繪
委請測量公司確認道路屬性（包含是否位於免指定建築線區域），並進行建築基地的現況測量與地籍套繪，以取得地籍套繪圖等資料。各家測量公司就建築線申請所須測量工作的收費不一，通常在15,000元至30,000元之間，並可能受到基地現況或道路屬性等不同因素影響。
Step3：建築線申請書圖送件
需要檢附以下文件向建管機關或都市發展主管機關申請指定建築線，下方以臺北市為例，承辦單位為都市發展局都市測量課：
（1）地籍圖
（2）申請書圖2份（透明圖1份、藍曬圖1份）
（3）現況計畫圖（比例尺：一千分之ㄧ）
（4）地籍套繪圖（比例尺：五百分之一）
（5）位置圖（比例尺：一萬分之ㄧ）
（6）專用卷宗（秘書處市民服務組影印部或建築師公會購用）
註：以上資料以臺北市建築線指示申請為例
Step4：承辦單位調卷、簽會後，由申請陪同會勘
在受理申請後，承辦單位會進行書面審查，並依照建築線申請書圖中的資料，至現場勘查是否符合，以及勘查現地都市計畫樁位。
Step5：合格後，申請人繳費領件
若申請書圖經審查皆符合規定，承辦單位便會進一步核發建築線指定圖，待申請人繳納規費後便可領件。
申請建築線的4大常見問題整理
購買新土地後，在申請建築線的過程可能會遇到不同的問題，以下也為您整理與建築線相關的4種常見問題，幫助您進一步瞭解相關規定，維護自身權益：
Q1.可以不申請建築線嗎？
除了前述「公告免指定建築線地區」的例外情形之外，原則上在我國要申請指定建築線後才可以取得建造執照興建房屋。因此，若朋友們購買土地的目的是為了自地自建，則務必要參考上面的流程，向地方政府申請建築線指示後才能動工，不然可能影響建築本身能否取得建築執照，進而被認定成違章建物喔！
Q2.買到沒有建築線的袋地，或是僅連接私設通道的土地該怎麼辦？
承前所述，建築線是道路與建築基地的邊界，但若朋友們購買到的土地是沒有聯外道路的袋地，或是僅有跟私人所有的私設通道相連的土地，最重要的步驟就是「取得通行權證明」。詳細來說，在袋地的情形，可以訴訟方式對鄰地所有權人主張「袋地通行權」；在私設通道的情形，若可以取得通道地主的同意書，也是可以申請指示建築線的。
Q3.如果買到的土地沒有辦法依前面的方式申請建築線，我可以如何主張權利？
在實務上，曾有判決以「無法指定建築線」屬於重大的物之瑕疵為由，判決買受人得以解除契約的案例（最高法院99年度台上字第264號判決參照），不過是否為重大瑕疵仍需視個案狀況判斷，建議民眾們還是先找專業不動產律師諮詢，才是較為妥適的方法。
Q4.建築線申請不過怎麼辦？
建築線的申請、審核問題，通常會跟縣市個別的建築法規有所關連，因此建議申請建築線最好委託在地且熟悉當地建管法規的建築師辦理，通過機率較大。
另外，有些建築線的申請，必須要有鄰地地主配合同意給予通行權或同意權才得以通過，這時候如何取得鄰地之通行權，就可能屬於是否能主張民法袋地通行權的問題，可以再跟不動產律師諮詢討論。如果最後真的無法取得建築線，表示此地很難再興建合法建物，此時買方就要回到上方「Q3」所述，考慮是否要跟前手主張解除契約或是其他賠償了。
土地買賣遇糾紛？建築線相關問題，就交給林明忠不動產專門律師
因為內政部公告的《不動產說明書》中的應記載及不得記載事項，並沒有要求賣方必須要填載或說明關於土地建築線的資訊，因此「土地能否指定建築線」是交易上容易被忽略的一環。然而，此點卻是土地建築房屋的前提，可謂事關重大。
林明忠律師長期深耕不動產法規，同時具有豐富的不動產法律案件實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，為您把關買賣不動產的各個細節。在您對於土地能否建築有所疑問時，也能幫助您捍衛自身權益！
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