不動產律師推薦誰？民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開
作者：林明忠律師
買房、買地是許多人的人生大事，但在這些交易過程中，卻容易衍生糾紛，每當有不動產相關的問題發生時，「不動產糾紛律師、房屋／土地糾紛律師」，都是民眾在實務上會上網求助的關鍵字。但網路上的資料眾說紛紜，究竟不動產律師是什麼？可以委託不動產律師的案件有哪些？本文將會為您詳細介紹不動產律師的服務項目與費用，並且要告訴您不動產律師的推薦人選，幫助您在糾紛發生時，可以有值得信賴的法律諮詢管道！
不動產律師是什麼？深耕不動產法規領域的律師
律師跟醫師都是高門檻的專門職業，但相較於醫師已經擁有相當成熟完整的分科體系，臺灣的律師在專業領域劃分比較模糊一點。正因如此，生活中常見的律師廣告與介紹，往往都是主打「什麼議題都能處理」的全能型律師，甚至在號稱全臺灣律師最密集的台北地區，「律師分科」的現象也不太明顯。
不過在不動產糾紛的案件當中，因為涉及的法律更複雜、冷門且難度高，需要對於該領域有長期深入研究的律師來處理，因此民眾在求助時，比起挑選號稱「各種法律樣樣精通」的全能型律師，深耕不動產法領域的專業型律師，在近幾年的詢問度可說是越來越高。
這樣的現象不僅是業界的風氣，從「土地糾紛律師推薦」、「土地專業律師」、「不動產律師推薦」、「房屋糾紛律師」、「不動產律師ptt」等熱門的Google關鍵字我們也可以發現，民眾在遇到不動產爭議要找律師時，會以律師在該領域的專業度與權威性作為選擇的關鍵！
4大不動產糾紛律師常處理的案件類型
不動產是多數人一輩子最「高大上」的消費，不過即使是不動產糾紛，實務上也有不少民眾，會因為考量律師費用和訴訟的支出，還有「以和為貴」的民族特性，而選擇不找律師處理。在有些常見的糾紛當中，例如：「房客積欠房租要怎麼追討」，因為大多有簽訂租賃合約，法律關係簡單，加上網路資訊的發達，有很多免費資源會教導民眾該如何處理，甚至連催繳租金的存證信函範本都能輕鬆找到，所以民眾通常不太聘律師處理。
另外有些涉及金額不高的爭議，例如：買賣屋的服務費、房屋小瑕疵維修等，這些爭議因為涉及金額只需幾萬元或幾十萬左右就可搞定，民眾如果請律師處理也划不來！
種種的因素，讓許多人在碰上不動產糾紛時，不知道是要自行處理還是聘請律師比較好。我依照過去執業的經驗，整理出以下4大不動產律師最常處理的案件類型，若您碰上的問題類型屬於以下分類，就建議尋求專業律師的協助較佳。
1. 房屋買／賣到嚴重的房屋瑕疵
不管預售屋或中古屋，當發生房屋傾斜、海砂屋（氯離子超標）、鋼筋外露、樑柱龜裂、嚴重漏水、壁癌等情況時，都不是請人來花個幾萬塊維修就可以輕鬆解決，嚴重者甚至影響居住安全。這種案件除了修復很花錢外，後續通常可能會選擇「解除契約」或「請求減少價金」。
（更詳細的說明，可以參考：「買到漏水屋，能請求賠償嗎？」）
以這種案子為例，涉及的金額可能數十萬甚至上百萬不等，且因為相關法律關係較為複雜，網路上提供的處理方式也眾說紛紜，想要自己處理糾紛難度較高。
2.拆屋還地
拆屋還地的案件，會涉及房屋有無土地使用權利、土地界址、地籍測量還有越界建築的複雜法律關係。尤其臺灣很多土地是家族代代相傳，這樣的情況下會造成土地共有人眾多，若有部分共有人擅自佔用土地建屋、自行開發土地等侵害其他人權益的行為，往往都會尋求法律訴訟解決爭端。
由於此類訴訟涉及的權益通常都頗大，且需要個案判斷有無使用權源，對於法律技術性的需求頗高，要憑自己的力量處理相當困難。
3.共有物分割
實務上最常見的共有物分割案件，就是共有土地分割訴訟，若是共有人之間沒有分割共識，就只能靠訴訟解決。通常這類案子涉及的共有人眾多，且有時繼承關係複雜，從原、被告身份的確定、程序合法性到最重要的分割方案，都會衍生出不少的法律問題。
這類案件若選擇自行處理，不但辛苦萬分且需要面臨人多嘴雜的問題，即使是同造共有人，彼此間互相猜忌的也不少，所以聘任專業律師處理這類型的案件就頗為常見。
4.借名登記
借名登記是不動產糾紛律師頗常遇到的類型，這是因為臺灣法院除了少部分特殊土地（例如：原住民保留地）之外，大多數的土地皆是承認借名登記效力的。而且一般會鬧上法院的借名登記案件，多半都沒有簽署書面合約，所以原告（真正所有權人）在舉證雙方有借名登記的關係上，容易吃盡苦頭。
反之，這類案件的被告雖然比較輕鬆，但若原告已經舉出相當證據，被告仍然要花不少心力準備答辯，過程也會涉及不少法律關係。因此，透過不動產專業律師分析案件，並安排證據調查策略或答辯，對兩方的訴訟而言，是非常重要的，也是一般民眾遇到這類案件很難自己處理的原因。
不動產律師相關服務與律師費用介紹
很多人一提到律師，往往就會想到訴訟，但是，執業多年我常告訴客戶，如果可以用協商解決問題，就盡量不要上法院，因為訴訟是一個相對沒有效率與不確定的事情。
一般來說，除了代理訴訟之外，不動產律師也可以幫忙處理以下項目：
- 代理私下談判
- 研究對方條件
- 協助當事人做出有利決策
- 事前幫忙撰擬不動產相關投資合約或協議書
透過以上的專業協助，預先幫助有需要的民眾解決糾紛或是常見的買賣房屋糾紛諮詢等。
如果真的必須走上訴訟，許多人也會好奇大約需要準備多少費用。一般來說台北的不動產律師事務所收費價格，以我為例大約會有以下3類區間：
- 常見的房屋買賣糾紛、土地糾紛的律師費用：約18萬元以上。
- 不動產糾紛諮詢費用：約一小時6000元以上。
- 撰擬律師函或書狀的費用：約2萬～5萬元間。
雖然看似不便宜，但對比不動產動輒數十萬、上百萬甚至千萬、上億的價值而言，要是自己處理不完善，需要面對的風險太過龐大，律師費用相對於這些可能附加的損失或得到的利益來說，其實並不算貴。畢竟在高房價的時代，連房屋仲介的服務費都是百萬起跳的水準，相比不動產律師的律師費來說，其實律師費對解決紛爭來說，能帶來的效益相比仲介費是非常高的。
如股神巴菲特所說：「與其用便宜的價格去買一間平庸的公司，倒不如以合理的價格去買好的公司。」法律服務跟所有有形的商品一樣，都適用一分錢一分貨的道理。
不動產律師推薦：林明忠不動產專門律師
法律與我們的生活息息相關，但要真的搞懂法律卻不是一件容易的事情，如果您有一個困擾已久、或正在煩惱的不動產法律問題需要專業的協助，林明忠不動產專門律師會是您很好的選擇。林律師執業以來累積上百件訴訟與非訟案件的經驗，更是諸多著名公私立機關常邀請的法學講座，其中以民事不動產為其專長。
若您有任何需求，歡迎點擊問題諮詢，也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，讓我們分擔您的問題。林律師會提供初步免費的專業指引，很多民眾在免費指引階段就受益無窮，是您值得信賴的選擇！
若您的問題比較複雜，需要分析個案資料或進一步的具體建議的話，為了給您更全面深入的分析，需要請您事先預約，使用律師付費諮詢，以確保相關服務的完整性。
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