不動產律師教你買到漏水屋的處理方法

作者:林明忠律師

林律師,我買屋一年多後,牆壁內開始出現水漬和壁癌、天花板也開始有漏水,請人來看後發現是屋頂和外牆有瑕疵會漏水,我該怎麼辦呢?我向賣家反應,賣家說房子都賣了一年多了,保固早就過了,這個漏水跟他無關,要我自己處理,請問這樣有理、我可以請他賠償嗎?我該怎麼辦?

買到漏水屋是很多民眾來諮詢的問題,因為漏水除非非常嚴重,否則其實很難在一、兩次的短暫看屋中發現,而且因為通常是在買屋後一、兩年才會發現,所以很多賣方其實也都說時間過很久了,不願意處理。

很多民眾也會問:買到漏水屋該怎麼處理呢?

處理第1步:契約有無揭露漏水問題?

一般成屋買賣契約和不動產說明書裡面,都有會「滲漏水狀況」的揭露要求與位置標示,不過實務上會發生的問題的案件,大多都是不動產說明書裡面「滲漏水狀況」勾選「無」,或者是滲漏水處揭露不足(例如有三處滲漏水,但只寫了一處有滲漏)。

不動產說明書現況調查表裡有無記載滲漏水狀況,是看契約的第一步。

通常契約不會特別針對「漏水瑕疵」去約定法律效果(我看過有特別約定漏水瑕疵的保固和負責期間的,這部分如果有約定,原則上會優先於民法的一般規定)。所以一般漏水的法律效果,會依照民法「物之瑕疵擔保」和「不完全給付」的規定去主張權利。

處理第2步:保固過期了?

其實,民法沒有所謂的「保固」概念。除非契約有特別約定「保固」的時間,否則在漏水的案件,一般會回歸民法的規定。一般民法上的瑕疵擔保請求權原則上是交屋後5年,但要特別注意的是,如果你已經發現了瑕疵,你就必須要趕快以存證信函通知賣方(若發現後遲遲不通知,可能被認為已經承認這個瑕疵),並主張要行使「瑕疵擔保」的法律效果,依照民法第359條,可以主張:

1.解除契約

2.減少價金

但並不是每一種滲漏水瑕疵都可以請求解約的,因為法條還是有規定「但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」。通常多數的滲漏水狀況,雖然影響居住品質,不過房子通常還是能住人,所以因為幾處漏水就要求要解除整份契約,可能會被法院認定有「顯失公平」的狀況,因此大部分的案例中,民眾上法院多半是主張「減少價金」,而不是解除契約。

但並不是每一種滲漏水瑕疵都可以請求解約的,因為法條還是有規定「但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」。通常多數的滲漏水狀況,雖然影響居住品質,不過房子通常還是能住人,所以因為幾處漏水就要求要解除整份契約,可能會被法院認定有「顯失公平」的狀況,因此大部分的案例中,民眾上法院多半是主張「減少價金」,而不是解除契約。

瑕疵擔保最長5年、但不代表你可以慢慢等

民法第365條:「(第一項)買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。(第二項)前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」

有民眾看了上面的規定,就會認為

「哇!瑕疵擔保有五年的時間,那我發現漏水後可以慢慢等,之後漏的嚴重,再一次要前屋主出維修費用或減少價金,這樣比較賺!」。

其實,這是錯誤的觀念喔!雖然法條規定瑕疵擔保的期間是五年,但民法第356條也規定了買受人發現瑕疵之後的「通知義務」,如果買方發現瑕疵之後,遲遲不通知賣方,很可能就會被視為是接受了滲漏水的狀況,而無法再主張瑕疵擔保的權利喔!

民法第356條:「(第一項)買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。(第二項)買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。(第三項)不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」

對方不理我怎麼辦?

如果對方在接受你通知有瑕疵後,仍然不理你、或是雙方雖然有溝通,但仍然無法取得共識時,你必須在「對方收到瑕疵通知後」的「六個月」內向法院起訴主張權利,否則上述民法「瑕疵擔保」的權利會消滅。

另外,實務上常見買方透過「房屋仲介」去傳達要求賣方負責修繕或「出來處理漏水問題」的作法。但這樣透過第三人轉達的做法,容易讓請求的內容和請求的效果不清楚,且仲介一般對於民法也不是很熟悉,有時傳達的內容可能也七折八扣,未來容易產生爭議,而影響到請求效果甚至時效。

故建議滲漏水瑕疵的內容通知與請賣方負責的主張,還是透過「存證信函」的方式直接對賣方表達最為直接、簡單。

律師存證信函也是實務上常見的通知方法。

林律師,如果我真的沒做你說的瑕疵通知,或通知後對方拖過了六個月,我就不能請求賠償了嗎?

不一定,因為實務上即使過了瑕疵擔保期間,還是可以主張民法第227條「不完全給付」的規定(時效為15年),不過不完全給付的規定,相對於前述講到的民法瑕疵擔保責任的規定,要求要件上比較複雜,且法院會課予原告比較高的舉證門檻,所以建議還是要特別注意時效問題,畢竟上法院的法律武器、是越多越好喔!

處理第3步:該打官司、上法院嗎?

有時候,雖然你法律上站得住腳,但如果遇到對方不願意處理時或雙方真的無法協商成功時,除了法院,是沒有其他有強制力的解決辦法的。所以,當民眾問我:

林律師,我的案子該打官司嗎?

這個問題時,我都會請他們評估五件事情:

1.自己修復到不漏水程度要花多少錢?

2.漏水造成多少財物損失?

3.漏水屋修復後,屋況應該比從沒漏水過的原屋減價多少?

4.自己的時間、心力(官司是一件相對沒有效率的事情,時間常常要以「年」為單位計算,可能第一審一年、第二審一年,是很常見的事情。且自己打官司的話,還有開庭、寫書狀的時間、心力、情緒成本….等。)

5.是否有其他考量必須打官司?(例如有人就是不爽被騙、或是對方的囂張態度,一定要告到底讓對方賠錢

林律師,是不是還可以請求精神賠償阿!

有些民眾會問精神賠償的問題,因為買到會滲漏水的房屋,真的是會煩到夜不成眠,情緒、健康整個人都很糟糕。但是,一般法院會認為滲漏水屬於財物損失,不是人身傷害,所以一般是不太能請求精神賠償的喔。

不過也有少數例外,如果滲漏水的持續時間久,且也因此有長期的精神科看診治療記錄的話,在法庭上也是有機會主張自己確實因為滲漏水的問題,而造成「精神損害」進而請求慰撫金的!

滲漏水案不可不知的「鑑定」問題

漏水案的官司勝負,常常取決於「鑑定」,什麼是鑑定呢?為什麼需要鑑定呢?

因為,法官也不是工程專家,而且漏水通常有很多的原因,有些賣方會主張,這個漏水跟屋子結構無關,或是不屬於屋子的固有損壞造成,而是買方買屋後自己造成、或是自然耗損下的損害,所以在雙方各說各話的狀況下,法官只能找第三專業人士來鑑定。

通常,被法院認定有能力鑑定的專業人士一般都是「土木技師公會」或「建築師公會」、「結構技師公會」。另外,當雙方有爭執所謂房屋「貶值」損失時,這樣的貶值損失若是雙方沒有合意的標準,一般也是需要在法庭上,請不動產估價師或是鑑價公司鑑定的。

專業的技師公會是法院常見的委託鑑定機關

這些專業單位,原則上專業度當然沒有問題。不過麻煩的是,這些單位的「鑑定費用」都頗高,從幾萬到幾十萬、在大型的鑑定案件裡,甚至會到上百萬之多。而且這些鑑定費用通常因為原告負有舉證責任,所以會由原告先墊付,未來原則上由雙方按照勝敗比例分擔(但有時有也會出現雙方平均分攤的狀況)。

不過,如果原、被告希望降低鑑定費用,合意選一般民間的鑑定公司,在雙方都同意、且該公司也證明自己有能力鑑定的基礎下,法院也是有可能准許的。

所以,如果民眾自己能花幾萬元,就自費修好建物漏水的話,考量若是對方有爭執漏水原因,以及訴訟可能所需的鑑定費用和投入官司的時間精力,通常是不太建議打官司的。

但若你是賣方,也別得意的太早。

因為如果看準對方打官司不划算,於是擺爛到底不聞不問。若因此真的讓買方選擇打官司到底,可能原本你只需要賠償幾萬元就好,但官司打到底買方勝訴後,賣方除了原本的賠償金外,還加上幾萬甚至20、30萬的鑑定費用,可能都要由賣方負擔,因為鑑定費關係而多賠了好幾十萬鑑定費用也不是沒有前例,所以結果反而得不償失、賠的更多。所以如果擺爛逼使買方要打官司,最後並不一定對賣方有利喔!

處理第4步:該請律師嗎?

一般滲漏水屋買賣官司,律師費一個審級大多在8萬元「以上」。有些人會問說:

蛤?為什麼那麼貴,有些律師4萬、5萬就接案了阿!

其實在成屋買賣的漏水訴訟裡面,除了出庭外,律師要幫忙整理損害賠償的內容、跟當事人溝通案情、選擇適當的法律請求權基礎,思考要調查哪些證據、對鑑定報告的意見、甚至證據如何保存、保全、對對方的意見去做答辯等,都是要耗費精神去安排的事情,所以並不能算是一份輕鬆的工作。

畢竟選擇律師跟買股票一樣,如股神巴菲特所說

「與其用便宜的價格去買一間平庸的公司,倒不如以合理的價格去買好的公司。」法律服務跟所有商品都一樣,一分錢一分貨的道理,原則上還是適用的。

如果沒那麼多預算怎麼辦?

在案情較為簡單的狀態裡,如果當事人真的無預算請律師處理全案,或預計的賠償金額不高,也可以考慮請律師幫忙撰寫書狀幫忙整理事實證據、法律基礎,而由當事人自己去開庭,通常北部地區的律師撰狀費「乙份」約在1萬5000元至4萬元不等。

如果確實有預算考量,這也是一個方法。以上分享滲漏水案件處理的SOP,買到滲漏水屋真的很煩也很無力,所以買屋前如果可以,建議也可以花一點預算請「驗屋公司」來確認屋況,買的安心,也避免後續處理的麻煩喔!

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