你的房子不是你的房子?-什麼是借名登記

作者:林明忠律師

在我經手的不動產訴訟當中,很大一部份的案件是因為所謂的「借名登記」產生的訴訟爭議。

什麼是借名登記呢?最簡單的定義就是:「真正的屋主,因為某種原因,把不動產登記在別人名下」

不動產的借名登記,在台灣其實很普遍,有些人基於隱藏資產(不想讓人知道自己名下有一堆房子),稅務考量(常見父母登記在小孩子名下)、也有些人是基於與別人共同投資不動產,例如我就曾經幫某不動產投資團隊做過借名登記合約,那個團隊裡有10個人,10個人都出錢,10個人都算是實際上的屋主,但為了讓銀行貸款好貸下來,所以把不動產約定只登記在一人名下、畢竟如果大家都是以持分形式持有不動產,法律上有很多持分屋主的話,銀行實務上能貸款的成數與金額,可能會比一人持有的狀況低得多。

那不動產借名登記通常會產生什麼問題呢?

通常不動產借名登記的借名人與出名人間,都存有特殊的信賴關係,畢竟如果不是有一定交情或利害關係,誰願意把自己的房子登記在別人名下,或誰願意把自己的名義借給別人登記呢?所以,最後走上法院原因除了有一部份的比例是自己人間鬧翻之外,還有很大一部份是因為出名人(名義屋主)死亡,他的繼承人不承認這個房子是借名屋主的(試想,一個人突然出來說,原來在爸爸/媽媽/爺爺/奶奶名下的房子,是他的,要繼承人返還房子,我想很多人根本不會想理會那個人)。

另外一部份,就遺產的官司,例如爸爸生前登記在大哥名下的房子,其實只是借名登記財產,沒有要分配給大哥的意思,但如果這個房子變成遺產,現在大哥100%自己享有的房子,大哥就要拿出來跟其他繼承人均分,很多人也會因此跳腳的!

那要怎麼解決借名登記的糾紛與危險呢?

下集待續!

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