了解簽訂合建契約注意事項,避開合建契約的隱藏陷阱

作者:林明忠律師

要住新房子,不一定要去買預售屋,對於許多老房子的屋主,跟建商「合建」是近期流行的方式。但屋主對於建商找上門合建雖然很歡喜,但面對建商給的「合建契約」內容也常常心懷疑慮,建商的契約有沒有陷阱?我該注意什麼呢?今天就讓不動產律師——林明忠律師和您說明簽訂合建契約注意事項,介紹合建契約常見類型,並告訴您簽合建契約時需留意的 6 個注意事項,讓您有效避開合建契約陷阱。 

合建契約是什麼?了解合建契約 4 種類型

要初步了解合建契約的「眉角」,要先知道合建契約分為四種模式,有合建分屋、合建分售、合建分成、委託興建,其中幾種對於約定的比例需要特別注意,以下來做個別簡介:

合建契約類型#1:合建分屋

由地主出土地、建商出營造成本,建商以新屋跟屋主換土地,為權利交換性質,為實務上最常見的契約類型。

合建契約類型#2:合建分售

雙方依照約定的比例分配售屋,地主賣地,建商賣屋,可能會有因為樓層不同而有所價差的爭議。

合建契約類型#3:合建分成

由屋主與建商合夥建屋,房屋賣出後,雙方依照分配的比例分配出賣金額。

合建契約類型#4:委託興建

由地主出土地與資金,委託建商蓋屋。

避開合建契約陷阱!簽訂合建契約 6 大注意事項

合建契約陷阱多,需留意 6 個簽訂合建契約注意事項

一般民眾在面對建商或他人來詢問是否有意願進行合建時,可能因為對相關規定及運作模式的不熟悉,而在簽完契約後才發現自己有所吃虧。為了避免這種情形,以下為您介紹訂定合建契約時,有可能會遇到的問題,或是應該注意的事項:

1.留意合建後建物分配

在約定合建契約時,「合建後的建物分配」是兩方可能會有所認知誤差及爭執的重點。合建分屋如何分配,需要注意:

  1. 分配的比例、方式
    1. 所持有的土地坪數可以分到的坪數總額,或是如何計算?
    2. 車位坪數是否有納入所分得的樓地板面積?
    3. 公設比有特別比例限制嗎?
  2. 留意「容積獎勵:若因為危老或都更而進行建築物重建,通常會配合政府的容積獎勵。容積獎勵的意思是,建商可以蓋更多的樓地板面積,建築物的量體可能也比原先預計的更大(例如,容積獎勵後,原本預計10層的建物,可能就可以蓋到12層樓)。因此,需留意:
    1. 若有取得容積獎勵:多出的量體是否可以回饋到屋主身上?
    2. 如果沒有取得原本預計的容積獎勵:,屋主可分配的建物面積是否會有減少?

2.關於土地方面須注意的事

  1. 土地是否有信託
  2. 土地信託:除了確認信託契約以檢視信託機構、種類等,亦須確認信託終止後如何返還土地等細節。
  3. 能否用土地融資:是否有約定建商可以拿土地去做融資,以籌備資金。

3.關於房屋需注意的約定

  1. 房屋及車位的選擇:須注意選擇的方式及價值的差異。
  2. 建築相關細節:建築的形式、層數、主要結構、材料,及興建地下室與其分配的相關約定。
  3. 建築設計與可變動範圍:建築設計的約定,雙方可變動的權利範圍。

4.合建契約相關細項約定

  1. 保證金:是否有約定保證金及其金額、相關費用的分配以及收取返還的方式。
  2. 找補金額:若是建商沒有依照約定的坪數蓋房子,此時就得依契約約定多退少補。需要特別注意契約上約定的找補金額如何計算、上限及給付日期,以避免建商虛灌坪數無上限的收取找補金額。
  3. 搬遷補償與租屋補貼:是否有搬遷補償及租屋補貼,且須注意其條件及發放時間。
  4. 關於地上物:地上物的騰空、拆除辦法以及拆除期限。
  5. 違約責任相關事宜:違約責任的權責範圍,以及違約金計算方式。
  6. 約定合宜的退場機制:尤其在都市更新計畫中,可能因為人員土地整合的困難,遲遲未有進度。此時有適當的退場機制,使一方可以解除契約,避免時間金錢的浪費。
  7. 契約解除相關事宜:須注意契約解除的責任歸屬,以及不同階段解除契約的違約賠償。
  8. 期限約定:須注意各類的期限約定,以及計算期限的方式,如施工期限、交屋期限建照申請期限等。

5.若為都更、為老重現的合建契約需求,請留意是否符合相關法規

除了上述在簽訂契約時須注意的部分細節,也需要注意若是因為都市更新或是危老重建而有合建的需求,需注意是否有符合「都市更新條例」以及「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的規劃範圍內,並且建議尋求有相關經驗以及口碑的建商來進行,較能確保建商是有資力完成建築以及建物品質有保障。 

6.建議請專業律師協助

一般民眾在換新房的需求時,因為平時大多是直接購買成屋,不會涉及如合建關係相關的契約,對於其中隱藏的細節可能會不慎遺漏,或是被不良建商話術欺騙。

民眾在簽訂合建契約時,除了需要特別上述注意建物分配比例、分配方式、相關法規的容積獎勵、建築房屋的施工期限以及事宜的退場機制等問題,也需注意這些問題如何文字約定,才不致未來發生爭議,或是被建商所蒙蔽。建議簽署契約前,尋求專業的不動產律師協助,幫你找出不合理的契約條款或是漏缺的權利,更能保障自己的權利,避免自己的權利受侵害。

若請律師協助審閱合建契約,通常會怎麼進行?

一般合建契約(不含信託契約)的審閱工時,通常在10~20小時左右,律師工時費用為1小時6000元,所以費用為6萬至12萬元。費率是以1小時6000元計費,此費用除審閱外,尚包含律師跟當事人說明的工時時間。

審閱流程上,通常律師會先進行1~2個小時的會議,帶當事人一起看過合約全文,然後依據會議中討論的想法與意見,還有律師的建議進行修改。因為有些意見修改要看當事人自己想法要不要改,因此審閱的時數不固定。

審閱後,還是會有來回討論的時間,所以一般預估工時在10~20小時左右。這個時數通常也包含:修改後給建商、建商再次改回來的版本審閱,以及再修改的時間,因為當事人請律師修的版本,建商可能也不會全部接受,但可能願意部分修改。修改完畢後,當事人通常也會希望律師再看一次。

以上就是合建契約審閱下,律師協助的流程。

想請律師幫忙看合建契約?讓林明忠律師保障您的權益

無論是合建契約,還是其他不動產相關合約,簽約時需留意的事項、眉角都非常多,若對不動產相關法規不夠熟悉,很容易在擬定合約、簽約時吃暗虧,踩中陷阱。因此,若遇到不動產相關爭議,建議尋找了解不動產相關法規的專業律師,才能更有效保護自己的財產與權益。

林明忠律師具有豐富的不動產法律案件的實戰經驗,並審閱過許多的合建契約,曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務,深耕不動產法規。憑藉豐富的經驗和專業知識,相較於一般非不動產專業的律師,林明忠律師更能為您分析與建商簽訂合建契約所需注意的細節,保障您的權益。

如果您有合建契約相關的問題,請加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡,或是前往「不動產法律的專家」FB粉絲專頁。讓專業的律師團隊為您提供高品質的法律服務,確保您的權益受到妥善保障。

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