作者：林明忠律師
你知道嗎？當買到瑕疵房屋時，買方有一項跟賣方討公道的利器－「瑕疵擔保責任」。大部分人對於瑕疵擔保責任的內容卻都不是非常了解，就連常常處理房屋買賣的房仲、代書也時常搞不清楚，甚至把瑕疵擔保責任跟保固責任混為一談。以下將會說明不動產瑕疵擔保責任範圍，以及瑕疵擔保責任和保固責任的個別效果與內涵。近期將進行不動產交易的人，趕快來看看有哪些要注意的地方！
哪些瑕疵可以主張瑕疵擔保？瑕疵擔保責任範圍一次看
民眾常會誤解，認為只要房子出現問題，一定可以主張瑕疵擔保，但其實這是誤解了民法瑕疵擔保中「瑕疵」的定義。依照民法第354條：｢物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」的規定，已經說明了像是牆面油漆層裂縫、沒有滲漏水問題的壁癌痕跡等，通常僅是不美觀，但若是不影響房屋使用效用，就不屬於瑕疵，不能主張瑕疵擔保。以下幫你列出幾個可以被視為瑕疵的狀況：
- 房屋傾斜
- 凶宅
- 輻射屋
- 氯離子超標
- 滲漏水
- 鋼筋外露
- 樑柱間隙裂縫
另外，因為許多買方是入住房屋後才發現瑕疵，此時大多已經交屋許久。在這邊要提醒大家，如果賣方認為交屋時並沒有這些瑕疵存在，買方就要另外舉證證明瑕疵是在交屋前就發生。因為如果是「交屋後才發生」的瑕疵，就是買方要自行負責的範圍，不能跟賣方主張。以下表格整理岀瑕疵擔保責任的範圍：
|
瑕疵1 |
瑕疵2 |
瑕疵3 | |
|
買方發現時間 |
交屋前 |
交屋後 |
交屋後 |
|
瑕疵發生時間 |
交屋前 |
交屋前 |
交屋後 |
|
買方可否主張瑕疵擔保責任 |
可 |
可 |
不可 |
瑕疵擔保責任時效要注意！5個買方不能主張瑕疵擔保責任的情況
物之瑕疵擔保主要是保障買受人的權利，但並不是所有情況，買方都能主張瑕疵擔保責任，以下列出5個買方不能主張瑕疵擔保責任的情況：
1.買方簽約時已經知悉瑕疵
如果賣方已經在契約本文或是標的物現況說明書揭露瑕疵，或是賣方可證明在簽約前已有做相關瑕疵告知，則依據民法第355條規定，買方可於簽約前知悉瑕疵，所以對於該瑕疵，就不能再主張瑕疵擔保責任。而對於沒被告知的其他瑕疵，買家仍是可以主張瑕疵擔保責任的，像是如果賣方只告知漏水，但沒告知鋼筋外露，則漏水部分無法主張瑕疵擔保，但鋼筋外露還是可以進行主張。
2.雙方已經特約排除瑕疵擔保責任
除非賣方是建設公司這類專門銷售房屋的企業經營者，否則一般民眾間的不動產買賣，賣方的瑕疵擔保責任是可以用特約排除的。也就是說，有些房仲或是賣方會在合約特別排除房屋的瑕疵擔保責任。依照民法第366條規定，如果雙方的合約有這樣的記載，那麼買方在後續要行使瑕疵擔保責任的權利時，需能證明賣方對於該瑕疵故意隱瞞，否則將會無法行使。而要證明對方有刻意隱瞞，訴訟上非常不容易，所以買方在簽署排除瑕疵擔保責任的條款時，一定要仔細閱讀並審慎考慮。
3.交屋後已經超過五年
瑕疵擔保責任時效也是需要多作注意的，依照民法第365條規定，如果交屋後已經超過五年，買方就不能再主張瑕疵擔保責任。因此在交屋前後都務必要仔細檢查房屋狀況，避免權利失效。
4.發現瑕疵後，未盡從速告知賣方的義務
當買方發現瑕疵，依照民法第356條規定，應「即」通知賣方，也就是「立刻」通知賣方。雖然法律當中並沒有嚴格限定日期，但建議一發現瑕疵三日內就通知賣方，並且要注意絕對不要只透過買方仲介通知。因為告知買方仲介並不等於告知賣方，如果買方仲介拖延未告知，很可能就讓買方負擔未從速告知瑕疵的不利效果。建議大家除了告知買方仲介外，也要依照契約上賣方的地址，寄送存證信函通知賣方。
5.發現瑕疵並告知賣方後，未於告知後的六個月內行使權利
依民法第365條：｢（第一項）買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。（第二項）前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。｣這也就是說，通知賣方有瑕疵後，如果在六個月內都不行使權利的話，瑕疵擔保責任就會消滅，無法再行使這個權利。
房子有瑕疵，務必用3大方法保障權利
若是發現不動產有瑕疵時，有以下這3種方式可以保障自己的權利：
1.解除契約
解除契約是瑕疵擔保責任最常見的權利，但並不是所有的情形都可以請求解除契約。如果解除契約的情形，對於賣方有失公平，那就不能夠以解除契約的方式解決。例如如果只是幾萬、幾十萬的滲漏水爭議，卻要解除上千萬的房屋買賣契約，就可能被認定是有顯失公平的問題。
2.減少價金：
除了解除契約外，另外可主張的權利就是「減少價金」。而減少價金的金額多寡，法院通常會以修復費用為準，有些情況下也會請不動產估價師估算瑕疵減損金額比例，以作為減價標準。
3.不履行的損害賠償
如果買方認為買到瑕疵屋，讓其有許多額外損失，除了前述兩種權利外，還有一種選擇是主張損害賠償，例如因無法使用房屋產生的另行租房成本、修繕費用損失，或修復完成後的市價減損損失者，都有機會請出賣人負擔損害賠償責任。
瑕疵擔保責任與保固責任有什麼不同？
很多人都會把「瑕疵擔保責任與」和「保固責任」搞混，以為保固條款與民法買賣契約的「瑕疵擔保」責任是同一個意思，因此認為只要契約上有記載「賣方不負保固責任」或是「賣方對於OO保固半年」，就能免除瑕疵擔保責任，或是縮短瑕疵擔保責任時效。但其實，法院並不一定是這樣認定的！
一般來說，法院還是會從雙方交易的個案互動狀況、契約約定內容、當事人約定「保固」條款的真正意思，去認定保固條款是否等於瑕疵擔保條款。而目前多數的法院的見解較傾向認為兩種是不同法律性質的約定。房屋保固條款，常見的意思是賣方在保固期間負擔「免費為買方維修」的責任，但賣方如果一直修不好，或是修繕方式買方不滿意時，就會使用民法瑕疵擔保責任的規範去處理。除非契約內容有明文記載「保固＝瑕疵擔保責任」或有其他證據證明當事人間有「保固＝瑕疵擔保責任」的約定。因此，在很多的個案中，房屋保固條款並不一定等於房屋瑕疵擔保責任範圍。
在法律上有明文規定的是物之瑕疵擔保責任，也就是交付房屋時就已存在的瑕疵，可以請求瑕疵擔保責任。保固責任的部分，在法律上並未有明文規定，通常是屬於買賣雙方在契約上約定的條款，由雙方約定對於房子的何種範圍進行保固的維修，保固的期限也是由契約約定，並無一定法定的期間。
不動產買賣瑕疵擔保問題，交給林明忠不動產專門律師
買賣房屋如果遇到瑕疵屋糾紛，需要主張物之瑕疵擔保權利時，會因為個案內容的不同，而有不同的求償策略和評估。且物之瑕疵擔保時效較短，一個不小心可能就會失去了自己的權利，因此建議在物之瑕疵糾紛中，尋求專業的律師幫忙處理。
林明忠律師深耕不動產法規，同時具有豐富的不動產法律案件實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，能憑藉豐富的經驗和專業知識，為您把關買賣不動產的各個細節。在遇到瑕疵屋時，也能幫助您捍衛自身權益！
如果您目前有不動產瑕疵的問題，或在簽訂不動產契約時有任何問題，都歡迎加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，或是前往不動產法律的專家FB粉絲專頁。讓專業律師團隊為您提供高品質的法律服務，確保您的權益受到妥善保障！
延伸閱讀：
