否認借名登記該怎麼辦?

作者:林明忠律師

房子登記在誰的名字之下,就代表該棟房子的所有權是歸他所擁有,相信這是大家都很熟悉的不動產相關法律關係,不過在特定的情況之下,有的人則會選擇將房子登記在別人的名下,也就是所謂的「借名登記」。究竟借名登記是什麼?為什麼要把自己的房子登記在別人名下?如果遭到別人否認借名登記,又該如何是好?今天的文章將透過3大案例,來為各位分析借名登記的風險,並且點出遭到否認借名登記時的舉證重點,幫助您保住自己珍貴的不動產。

借名登記是什麼?把房子登記在別人名下的法律狀況

「借名登記」是很具有「臺灣特色」的法律狀況,有關於借名登記的定義,簡單來說,就是A把房子登記在B的名下,但A仍然是房子的所有權人,B只是登記的「人頭」。

不過為什麼會有人要把房子登記在別人的名下呢?以下將進行更進一步的解釋。

為什麼會有人需要借名登記?常見原因分析

我們舉臺灣人很喜歡組團投資不動產為例,如果投資的不動產都平均登記在各成員名下,這樣房子的狀態就變成持份屋,通常銀行都不喜歡貸款給這類型的屋子,因此持份屋能取得的貸款成數也會少很多。所以在這樣的情況下,成員們通常會推舉一人來作為投資房產的登記名義人,來讓貸款成數高一點,以減少投資成本,或是將房子登記在銀行債信比較好的人身上,以便取得更低的利率或更高的貸款成數。

另外,也非常流行因為隱藏資產、稅務、或是法令限制(例如:農地所有人的身分限制)、逃避法院強制執行等因素,所以才會出現把房子登記在他人名下的狀況,也就是我們今天要討論的「借名登記」。

借名登記風險案例分享:小心被否認借名登記

否認借名登記是借名登記案例中常見的風險

雖然借名登記在以上列舉的情況中,有許多的便利之處,但同時卻也有一個致命的風險,就是房子可能因為被否認借名登記而「要不回來」,簡單來說,就是「翻臉不認帳」!

台灣社會會發生借名登記關係的情況中,出名者多半是自己親近的親屬(例如:父母、兄弟姊妹、親戚、好友、共同投資人等),雖然彼此之間都有一定信任關係,但也正是因為這樣的信任、放心的氛圍,造成以下借名登記的糾紛情節,常常在現實世界上演:

否認借名登記案例1:親屬之間的糾紛

父子借名登記,爸爸把要留給大女兒的不動產先借名登記在大兒子名下,結果爸爸過世後,大兒子不承認有借名登記關係,主張房子是爸爸生前贈與給自己的財產,大女兒本來有的不動產,就被大兒子拿走了。

否認借名登記案例2:投資客之間的糾紛

一群投資客集資進行不動產投資,借名登記在某投資人A名下,結果投資人A過世後,投資人A的繼承人發現爸爸有房產,房子就被繼承人分掉了。

否認借名登記案例3:親戚友人間的糾紛

原本是親戚兼好友關係的甲、乙,因為甲名下有太多不動產、為了避免稅賦,所以商量由乙作為甲一間位於永康街的不動產登記所有人,沒想到乙有一天竟然因為在外欠債過多,向甲借錢周轉竟遭拒絕,一怒之下竟對甲否認有借名登記關係,聲稱是甲贈與不動產給乙,欲把房屋據為己有。

被否認借名登記怎麼辦?利用3個成立借名登記要件,避免房子被人拿走

利用借名登記要件主張借名登記返還

在借名登記判例與判決中,法院對於「借名登記契約效力」與「是否存在借名登記法律關係」是非常重視的。

因為土地登記,依照土地法第43條規定:「依本法所為之登記,有絕對效力。」,所以要推翻土地登記的效力,讓法院相信不動產中真的有借名登記關係存在的話,原告(通常是借名人、或要求還房子之人)需要負很高的舉證責任,不是隨便說說就可以,換句話說,若被告否認借名登記,而使借名登記舉證困難,原告借名登記敗訴機率很高。

那怎麼讓法院給我借名登記勝訴判例或判決呢?以下提供3大要點給大家參考:

借名登記要件1:借名登記契約

這是最好舉證借名登記關係的方式,但實務上往往會因為信任、親情、不好意思、不知道怎麼寫合約等種種因素,通常不會有白紙黑字的借名登記契約存在,因此才會有不少糾紛衍生。

借名登記要件2:借名登記資金流向

借名登記的一大特色,就是所有權人是沒有出房子的頭期款,或繳納相關貸款、稅費,所以如果能在法院舉證房屋相關費用都是借名人繳的,也有助於證明借名登記關係。

借名登記要件3:誰實際上在使用收益不動產

在借名登記關係裡,因為所有權人只是人頭,所以大部分的狀況,都會是真正所有權人(借名人)在對房屋使用收益,例如實際居住或收租金之類的。

以上3種是比較常見的舉證方式,但除了1以外,其他2、3有時候即使有此狀況,也不一定會被法院認為有借名登記關係存在,這是因為與要件2、3同樣的金流或使用狀況,原因可能有很多,所以並不一定可以成功主張借名登記返還。

遇到否認借名登記怎麼辦?專業不動產律師協助你保障自己的權利

否認借名登記糾紛可以找專業律師處理

「幸福的家庭都是相似的 ,不幸的家庭各有各的不幸。」在借名登記的爭議裡,依照我過往處理的心得必須告訴大家的是,雖然同樣是借名登記契約,但每個個案背後都有不同的狀況,在大部分沒有白紙黑字借名登記契約的現況下,許多的事實細節都可能影響法官的心證與訴訟的勝敗。

且在借名登記的糾紛中,法律的「眉角」也不少,就像有些特殊不動產物件(例如:原住民保留地),目前法院就有否定借名登記契約效力的見解出現,以及「借名登記返還請求權」是否受民法125條規定的15年時效限制,也就是說,難道15年過後就不能再請求出名人還房子了嗎?等問題。

這些問題,都會左右著借名登記爭議官司的勝敗,況且不動產借名登記爭議,其涉及的往往是數百萬、千萬甚至上億的財產,如果遇到借名登記糾紛,建議還是找不動產專門律師來維護您的權益。

處理借名登記律師推薦:林明忠不動產專門律師

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