土地糾紛如何處理介紹

作者:林明忠律師

有土斯有財,在華人的傳統觀念中,土地是人一生相當重要的資產,卻也常因此衍生許多土地糾紛,不論是界線畫分有問題,又或是買賣有爭議,這些常見的土地糾紛如何處理,常常難倒了很多人。在「土地律師推薦」的文章中,講到常見的土地糾紛諮詢案例有:1.土地界線糾紛、2.土地買賣糾紛、3.共有土地分割糾紛。這一篇要分享這些案件的基礎處理方法與委任律師費用!另外,也會補充另一個常見的案例,就是土地佔用問題該如何排除!

案型1:土地界線糾紛如何處理?

每一塊土地都有一個人為的地號,而地號與地號之間的界線,就是俗稱的「界址」,如果是為了要確認A地、B地之間的界線案件類型,就是所謂「確認界址訴訟」。

確認界址訴訟在實務上是很多土地訴訟的基礎訴訟,為什麼呢?

因為舉凡是否有越界、佔地,甚至土地面積大小的增減等,都會跟土地的界址有關,至於地籍圖重測,導致界址變更,使土地多少幾十平方公尺的狀況,在實務上非罕見。而當界址有爭議(即鑑界爭議)時,除了尋求各縣市的不動產糾紛調處委員會進行調處外,當無法調處或不想調處時,通常就必須進到法院,以下是法院處理的流程說明。

STEP 1:我要起訴確認界址時,該繳納多少裁判費?

土地糾紛如何處理?界址確認的裁判費

「裁判費」就是原告請法院判決時,要先預納給法院的費用,這筆費用未來會依照勝敗比例、或雙方的個案狀況,由法院來決定負擔的數額。而確認界址訴訟,實務上大多是認為屬於財產權訴訟不能核定數額的狀況,因此會用新台幣(下同)165萬為訴訟標的價額,第一審的裁判費約是1萬7335元。

這邊要注意,如果是要確認好幾塊土地間的界線,則是每多一條界線,訴訟標的價額就會再多165萬唷!例如:我要確認2條界址,則訴訟標的價額就是165*2=330萬,第一審裁判費就是3萬3670元,以此類推。

STEP 2:法官通常怎麼判?

在確認界址訴訟,下列2項資料是重要的判斷標準:

  1. 最新的地籍圖資料
  2. 地籍圖的重測資料

因為地籍圖的測量有經過地籍調查等程序,所以法院在審查確認界址時,通常會依照地籍圖上的界線資料作為依據,但如果地籍圖資料有不明的情況時,則法官可能再參考以下4項資料:

  1. 鄰接各土地之買賣契約或地圖(實測圖、分割圖、分筆圖)。
  2. 經界標識之狀況(經界石、經界木、木樁、基石、埋炭等)。
  3. 經界附近占有之沿革(房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝之位置及土地之利用狀況)。
  4. 登記簿面積與各土地實測面積之差異。

除了以上資料外,若雙方在調取上開資料後仍有爭執時,法院通常也會請專業測量單位依據上面的資料去做精密測量。提醒一點,這個測量單位因為涉及土地界線變動,所以法院通常只接受「各地政事務所」或是「內政部國土繪測中心」,而不太願意找民間的測量單位去測量。

實務上,當鑑定單位依據以上資料去測量出界址後,除非能指出鑑定單位有任何測量的問題,否則通常法院多以鑑定單位的測量結果,作為界址的認定依據。

案型2:侵占土地糾紛如何處理?

土地糾紛如何處理?侵占案例

「林律師,我有一塊土地被佔用20年,請問侵占土地追訴期是多久?聽說過了15年就不能告了,這是真的嗎?侵占土地報警有用嗎?我的土地被佔用如何處理?」

「林律師,我跟家族親戚有一塊持分土地,但我都沒有用都是別人用,但都沒經過我同意,持分土地被佔用如何處理呢?不想跟他們撕破臉,這樣土地佔用調解有用嗎?」

除了土地界線問題之外,「侵占」也是相當常見的糾紛類型,以下將為大家介紹侵占土地糾紛的處理方式,並且透過迷思與謠言的破除,幫助大家擁有正確的觀念!

STEP 1: 土地所有權的行使「無時效限制」

坊間流傳一個謠言:「如果土地被佔用20年,那土地就是別人的,不能再主張所有權了。」我推測這個謠言的法律基礎來源,大概是民法中不動產的「時效取得制度」,不過民法也規定,若土地「有登記所有權」,則不適用時效取得制度,換言之,如果土地已經在謄本上有登所有權人,那即使佔用超過20年,也不會變成佔用者的財產!

而且基於土地所有權人的身份行使所有權,跟一般債權通常行使期間是15年不一樣,已登記不動產所有權的行使是沒有時效限制的。

STEP 2: 土地所有權人告上法院後,佔用人要舉證自己有權佔用

若土地被侵佔,除非是很明顯的強佔,否則找警察是不太有用的,因為侵占土地雖然在刑法上可能成立「竊佔罪」,但竊佔罪的成立還要證明主觀的不法所有意圖,這比起一般民事主張無權佔用返還更困難一點,而且如果對方拒不返還土地,即使提出竊佔的刑事告訴,若要強制對方返還土地,仍然要在打民事官司勝訴後,去做強制執行才行。

如果上了民事法院,因為原告通常是登記在案的所有權人,所以只要原告證明自己是所有權人即可,而被告已佔用原告的土地,法院就會命被告提出證據,用以證明自己是有權佔用。在法律上,關於「有權佔用土地」的法律關係可能有很多種,最常見的如:租賃契約、借貸、使用同意、分管協議等,全部加總起來共有20種法律關係,算是頗為複雜的一塊。

因此,如果佔用人能舉證自己有權佔用,原告則會敗訴,反之,原告就會勝訴。

STEP 3: 有土地買賣糾紛追溯期(追訴期)的規定嗎?

土地買賣糾紛追溯期說明

坊間常用的「追溯期」或「追訴期」,在法律上其實就是「時效」的意思,白話來講就是指如果您經過X年都不去行使權利的話,等待超過一定的年限後,即使您符合行使權利的條件,法律上也不會讓您主張權利了。正因為有這項條件的存在,因此發生土地糾紛時,時效(或稱追溯期)到底怎麼判斷就很重要!我們可以從以下4個情況,進行瞭解:

  1. 【基於土地買賣契約的權利】:追溯期(時效)通常依民法125條規定,為15年。常見的情況如雙方約定要出賣或過戶土地,但遲遲沒有要求對方履行出賣或是過戶的行為,若超過15年後再要求對方履行的話,對方是可以拒絕履行的!
  2. 【土地有瑕疵,因瑕疵擔保所生的糾紛】:如果是因為土地本身有面積短少的瑕疵,或是權利上有糾紛瑕疵,則需要特別注意,因為民法關於瑕疵擔保是有5年時效限制的,但並不代表5年內隨時都可以行使權利喔!有關於瑕疵擔保行使的期限問題,可以參考我另一篇文章:買到漏水屋該怎麼辦?我該打官司、上法院嗎?
  3. 【基於土地所有權的權利】:如果名下土地遭人侵占、無權使用等情況,則因為所有權行使並無時效限制,所以即使名下土地遭人侵占或無權使用超過15年,仍然是可以要求排除這些侵害的。
  4. 【遭到冒名過戶、偽造印鑑等涉及刑事犯罪的糾紛】:這類型的情況通常會涉及刑法偽造文書、竊佔罪、背信、詐欺等罪名,因為上開罪名多屬5年以下有期徒刑的犯罪,所以依據刑法第80條規定,刑事追訴期的期間是20年

但要特別注意的是,如果是直系血親、配偶或同財共居親屬、其他五親等內血親或三親等內姻親之間有上述的糾紛,除了偽造文書犯罪外,依刑法都是屬於告訴乃論的犯罪,因此有發現後6個月內,要出刑事告訴的限制!在實務上常有很多人因為沒有注意到刑法關於親屬關係的特別規定,因而使告訴逾期。

土地糾紛律師費用怎麼算?找律師處理土地糾紛的2大好處

以前述2種常見的土地糾紛為例,不動產律師將可以為您提供以下協助:

  1. 【專業資料分析】:協助分析相關地政資料(例如:依照各地政資料內容,去判斷重測後的地籍圖有無問題等)。
  2. 【尋求最有利的結果】:依據個案狀況,判斷是否有有利的法律關係、證據可以請求調查(例如:在界址訴訟裡,有時人證也是重要的一環)。

因為土地訴訟涉及地政專業與物權上較複雜的法律關係,若不是熟悉土地糾紛的律師,往往無法給予當事人適當的協助。而且也因為此類訴訟涉及的標的金額不小、需研究的資料也多,有經驗的律師,通常委任律師費用多在10萬以上。

土地糾紛律師推薦【林明忠不動產專門律師】:經驗豐富、值得信賴

有關於土地糾紛的法律關係通常都很複雜,且判決的結果將可能影響到自身相當大的權益,因此當您有土地糾紛相關的法律問題時,尋求專業律師的協助將可以幫助您爭取到應有的權益。若您正在尋找土地糾紛律師推薦, 林明忠不動產專門律師會是您的好選擇!林律師長期深耕民事不動產領域,執業以來已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗,值得您的信賴。

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