面對家屬有失智前兆,建議盡早做好財務規劃

失智財務問題|失智前的贈與是否有效?失智房子過戶怎麼辦?2道防線必知

作者:林明忠律師

根據行政院國家發展委員會的統計,臺灣在2025年將進入「超高齡社會」,每10名臺灣人中,就有2位是65歲以上的老人。過去在做法律諮詢時,很多民眾會問我:「林律師,我爸媽有點失智症的狀況,我好擔心他們會被奇怪的朋友或別人騙不動產。而且新聞上有很多失智詐騙、或是失智後重要的財產(如不動產)都被騙贈與給其他人的狀況,這個部分可以預先避免嗎?」

其實,要預防失智過戶侵占或是失智詐騙等手段,法律上是有方法可以及早預防的,就是幫親人做「監護宣告」或「輔助宣告」,至於失智前的贈與是否有效?家屬已受監護宣告,該如何動用他的資產做長照付費呢?本篇由我一一替您們解答!

失智房子過戶、失智過戶侵佔的剋星:監護宣告與輔助宣告

長輩不幸罹患失智症,可以採取「監護宣告」、「輔助宣告」這兩個行動,保護長輩名下的財產(房屋、土地),避免被不肖人士利用,過戶到自己的名下。您們可以把「監護宣告」、「輔助宣告」想像成一個法律的保護傘,名下有房產的長輩如果有了這個保護傘,幾乎不可能成為失智詐騙或失智過戶侵佔的被害人,這是為什麼呢?

在法律上,長輩若被監護宣告,等同於長輩所做的一切法律行為是無效的,即使有白紙黑字簽契約,契約仍是無效的,自然也不可能有任何有效移轉不動產的行為。而在輔助宣告的狀況下,長輩若有重大的財產安排(如買賣不動產、贈與、借錢等行為),未經過輔助人同意,除非是非常小額、日常生活所必須的財產安排,否則也是無效的。就算長輩被詐欺集團騙得團團轉,因為有監護或輔助宣告效力的保護,所做的法律行為沒有經過輔助人同意,就是無效,因此,就不太可能有什麼重大的財產損失。

至於監護宣告、輔助宣告的流程其實並不會很複雜,詳情可以參考高雄少年及家事法院的介紹文章。需花多久時間通常會根據法官的辦事效率及個案狀況而有不同,建議至少抓6個月以上的時間會比較保險。因此長輩疑似有失智前兆,最好盡早規畫或處理財產轉移、贈與等等,也可以避免落入被詐騙的圈套。

失智前的贈與是否有效?領身心障礙手冊遭受詐騙可勝訴?律師曝關鍵因素

有些民眾會問我:「林律師,做監護宣告實在很麻煩、我們也沒那麼多時間,難道不能等到長輩真的被騙了,再去法院打官司就好嗎?我爸媽有身心障礙手冊可以證明有失智的情形,有人說這樣打官司穩贏的,只要上法院主張房屋所有權人失智、被詐欺,就可以撤銷合約要回爸媽的房子了,那麼為什麼要如此麻煩做監護或輔助宣告呢?」

其實,事情並沒有那麼簡單。根據民法第75條:「無行為能力人之意思表示,無效;雖非無行為能力人,而其意思表示,係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」第92條第1項雖然規定:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。」但實際上,主張要撤銷意思表示或意思表示無效的人,要負擔非常大的舉證責任,而這個舉證責任,通常不是拿出失智症證明或身心障礙手冊就可以了。我就曾經看過有身心障礙手冊上面寫輕度或中度精神障礙者,因為房子被欺騙而贈與移轉過戶給第三人,家人去打撤銷或無效關係仍敗訴的案例,其原因在於無法舉證「行為當下」的精神狀態是否確實受到病症影響,或是精神狀態受到影響但是否已到無效程度等問題。

有許多民眾會覺得,為什麼長輩領有身心障礙手冊,證明有精神障礙,但法院竟然還是判敗訴,原因在於「舉證責任」問題。換言之,如果只憑身心障礙手冊,就認為不需要再做監護或輔助宣告的準備,等到發生問題時再去法院主張權利,這樣的想法很容易未來在舉證責任上踢到鐵板,未來官司也會打得很辛苦。

因此失智前的贈與是否有效的問題,若對贈與當下的精神狀況有爭執的話,法律上雖然有實質判斷的空間,但是往往因舉證責任的問題,被法院認定為有效之機率仍高,即使確診了失智症,若沒有做監護或輔助宣告,即遭人欺騙做了不動產贈與或其他處分,這樣的法律行為,原則上仍是有效的。

事後要推翻需花費不少時間、精力及難度也高。如果有提早安排監護或輔助宣告,就可以在源頭阻斷不良動機的財產安排,例如若被監護或輔助宣告、地政機關都會有相關註記,自然不可能在未得監護人、輔助人同意的狀況下去處分不動產。如果要防止失智詐騙、失智財產轉移、失智財產贈與等問題,監護或輔助宣告是個不可替代的方法。

父母失智財產可以動用嗎?如何合法做失智財產處理?

失智房子過戶,可透過監護宣告處分財產

當長輩確診失智前後,可能會面臨到長期的醫療支出,很多子女通常無法靠自己的能力負擔相關開銷,所以會想利用長輩的不動產來負擔。我曾經碰過A先生的案例,A先生的父親過去投資眼光精準,靠著不動產賺了不少錢,名下也有不少土地,但A先生的母親過世後,父親罹患了失智症,需要一筆龐大的醫療開銷,但A先生及其他兄弟姐妹都只是普通的上班族, 也無力長期負擔長照費用,但父親名下有許多土地,A先生跟其他兄弟姐妹,就想賣地或把土地再抵押給銀行,換現金支應父親的長期醫療開銷。

只不過A先生父親的狀況時好時壞,無法清楚表達自己意思,戶政人員因此拒絕核發印鑑證明,導致無法買賣土地;而銀行看A先生父親的精神狀態,也拒絕貸款給他們,A先生心想:父親擁有一堆值錢的土地,但現在因為失智症卻無法動用支應長照與醫療費用,不知道該如何是好?

其實,A先生可以透過為父親聲請監護宣告的方式,獲得法院准許監護宣告、並選任A先生或其他親友作為監護人。再依照民法1101條規定,可向法院聲請許可代理父親處分其名下財產,供長照安養之用。以上的流程雖然需要時間且較為複雜,不過卻是合法動用其失智財產的合法途徑。

監護宣告、輔助宣告、失智財產處理求協助,林明忠專業不動產律師來幫您!

如果您遇到失智房子過戶、失智詐騙、失智贈與,或是親朋好友有需要聲請監護或輔助宣告,或身為監護人需要聲請法院准予處分不動產等問題,都歡迎諮詢不動產專業的林明忠律師協助。

林律師除了長年處理與不動產相關的交易糾紛外,對於不動產繼承或高齡化的不動產財產安排與規劃、監護或輔助宣告聲請等,亦有豐富經驗。且除了上述「監護宣告」、「輔助宣告」的制度外,民法近年修正後,亦有「意定監護」制度可以供民眾預先安排監護人的人選。

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