法定停車位買賣詳細解析｜留心3個檢查步驟，釐清車位權利避免糾紛
作者：林明忠律師
買車買房是許多民眾人生的目標之一，當有了車子之後，停車位自然就成為了一個相當重要的事情，也衍生出眾多的停車位買賣交易需求。關於停車位買賣在實務上常會產生糾紛的，往往是根本無法從不動產謄本上看出有無特定停車位權利的車位，而臺灣現有很多大樓停車位都是此類登記上較不明確的車位，其中又以「法定停車位」為大宗。因此，這一篇文章我要告訴您，什麼是法定停車位，以及法定停車位買賣前，應該要注意的檢查步驟，可以幫您掃除法定停車位法規的買賣地雷。
法定停車位定義是什麼？建物權狀中一定有法定停車位權狀嗎？
臺灣的停車位交易非常頻繁，但關於車位權狀的地政登記卻沒有像土地及建物這樣明確，甚至頗為紊亂。目前有些地政機關會在建物所有權狀上，加註停車位編號，以證明確實有車位的專用權利，像這類有停車位編號註記的物件，實務上通常不會產生問題。不過也會有許多登記不清的車位，就如同開頭提及的「法定停車位」。
目前臺灣常見的車位性質有：
獨立權狀車位
獎勵停車位
增設停車位
法定停車位
上面4種車位中，最無爭議的是第1種獨立權狀車位，其是把車位單獨編列一個獨立建號、列為專有部分，因此有一個車位就會配一張權狀，此種車位因為所有權登記非常明確，因此較不會有爭議。而最有爭議的往往是法定停車位。
那，法定停車位定義是什麼呢？所謂「法定」，又是依照什麼法律呢？
法定停車位定義
一般來說，所謂法定停車位並不是法條用語，通常是指依照建築法第102條之1前段：「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間」、停車場法第21條規定：「建築物附建之防空避難設備，其標準符合停車使用者，以兼作停車空間使用為限」所設置的停車空間。
車位權狀怎麼看？法定停車位的判定方法說明
承接上一段的定義介紹，法定停車位通常不會有獨立所有權狀，最常見的登記方式是用大樓共用部分的獨立建號持份來做登記，亦即俗稱「大公、小公」持分來作為擁有車位專用權利的證明。有些賣方會把共用部分的獨立建號持分登記，當作是法定停車位權狀，並且對外宣稱自己的車位是有獨立權狀的，但其實若以「大公、小公」持分來登記的車位，很多都屬於法定停車位的範圍，性質上也與前述「獨立權狀車位」不同。
另外，法定停車位也常與獎勵停車位共同設置於停車空間，且獎勵停車位可能也是以「大公、小公」持分來登記，因此難以分辨。雖說如此，我們仍可以從地政機關的「建物測量成果圖」或「使用執照」的記載來判斷停車位的法律性質。當然，因為不同的車位法律性質，也會有不同的權利義務。
車位買賣需要持分移轉嗎？法定停車位買賣的檢查3步驟
「大公、小公」的持分雖然可以作為擁有停車位專用權的證明之一，不過仍可能碰到「有持分、無車位」的窘境。因此在做法定停車位買賣之前，一定要特別注意下面的3個步驟，這邊我先分享一個案例：
B先生是甲大樓的住戶，也是甲大樓區分所有權人，但沒有車位，於是B長期租賃鄰居C的地下室1號平面車位。某日鄰居C表示最近股票大賠，想賣車位周轉，於是詢問B有沒有要買C的車位，願意單賣車位給B，B想說車位是必需品，於是就向C買了車位，C並交付甲大樓地下室停車場1號【車位使用權利證明書】給B，作為B擁有車位的證明。結果，過了好幾年本來B使用車位都沒什麼問題，但某日B聽聞C的甲大樓房產遭到法拍，C搬走、拍定人D入住，B本來不以為意，想說只是來了新鄰居，沒想到某日竟然接到D的存證信函表示：「本人經法拍程序，拍定承受C之甲大樓不動產，其中並有甲大樓共用部分之持分，可證明拍定範圍包含1號車位之專用權，台端無權佔有1號車位，請求限3日內返還車位，否則將依法訴訟，要求B返還車位。」
B收到存證信函完全傻眼，但B認為自己有車位使用權利證明書，D只是在無理取鬧，沒想到D真的告上法院，更沒想到的是，法院判決D勝訴，B應該要返還車位給D，為什麼會這樣呢？
其實，B遇到的問題，就是在停車位買賣前，沒有依照下列的檢查3步驟去確認車位的法律狀態。
法定車位買賣步驟1：注意出賣人賣給你的車位權利，到底是什麼？
從上面的案例，C說要賣車位給B，那B就要去確認大樓有車位的住戶，當初在是不是用所謂大樓「大公、小公」的持分登記來做擁有車位所有權的證明，還是只要有大樓【車位使用權利證明書】就可以？這是因為不同的車位權利性質，也會有不同所有權或專用權的移轉方式。
因此，在車位買賣時，首先要確認的就是車位的法律性質究竟是哪一種？
法定車位買賣步驟2：確認車位跟「大公或小公」的持分有無關係？
如果車位權利登記，跟「大公或小公」的持分無關，那B一定要仔細看大樓規約，確定大樓對於車位的「分管契約」（車位使用辦法）是否有特別的條件要求，或是有無註明【車位使用權利證明書】應經大樓管委會變更登記使用人，才會發生效力等類似的條件。如果有該等條件，建議還是按條件履行較穩妥。
反之，如果車位權利登記，跟「大公或小公」的持分有關，那除了需要要求賣方出具【車位使用權利證明書】外，B一定還要要求C將表彰車位權利的「大公或小公」的持分一起移轉給B，不能只交付大樓【車位使用權利證明書】就了事，否則這個車位使用權仍可能為無效移轉，進而衍生出上述案例中的情況喔！
這邊要注意的是，如果B不是甲大樓的區分所有權人，C這樣的移轉就會違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，不只地政機關不會讓你登記，車位移轉的效力也可能無效！
法定車位買賣步驟3：確認車位是否為「違建車位」（即超劃停車位）？
除了要注意持份移轉的部分，過去建商為了增加獲利，往往會超劃停車位，例如：在使用執照核准的竣工圖上，地下一層的法定停車空間明明只劃設15個位子，但建商為了增加可銷售停車位、提高獲利，透過自設車格或微幅縮小法定停車位尺寸的方式，在防空避難空間、化糞池、迴車道或機房等原不得設置車格的地方，再多劃10個車位，把原先只有15個車位的地下一層，硬是增加到25個車位，以目前總價至少百萬元以上的停車位來說，因為多了10個超劃車位可銷售，建商因此就可以多賺千萬元的利潤。
在建商私劃的違建車位的情況中，後續買受這種違建車位的使用人，因為超劃車位的位置本該是用於避難空間、逃生空間、機房等公用設施，拿來停車的使用人，就可能會被認為屬未經核准變更使用而擅自使用建築物的違規行為，若遭檢舉，主管機關會依照建築法第91條第1項第1款的規定，對使用人處以新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，罰錢之餘還會被主管機關命令限期回復原狀。
關於違建車位的更多問題，可以參考我的「停車位也有「違建」?–不被大樓歡迎的「車位孤兒」」這篇文章。
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