拆屋還地流程

拆屋還地是我常處理的不動產糾紛類型,也是不少民眾會來諮詢的法律問題。本文將透過常見案例解析,帶您瞭解拆屋還地時效、拆屋還地流程及相關費用,初步認識拆屋還地爭議,如果您遇到相關問題,歡迎隨時諮詢林明忠不動產專門律師,我會為您提供專業建議,幫助您守護自身權益。

拆屋還地是什麼?為什麼會發生拆屋還地的爭議?

最常見的狀況是鄰地間越界建築,或是土地界址變動的糾紛,例如鄰居A把房子蓋到了B的土地上,或是A、B的土地因為地政機關地籍重測的關係,導致土地界址變動,使A的房子有部分占用到B的土地。

此外,還有一個常見的案例,是「共有人間的拆屋還地」爭議,例如以下的故事。

拆屋還地案例:彰化C先生活化共有土地的故事

C先生因為繼承的關係,而跟其他3位親戚共有1塊在工業區的甲地,但甲地被持分占40%的親戚D長期搭建鐵皮房屋(違建)占用,也都不付租金給其他3位共有人,完全把甲地當自己的土地,因為D的持分較多,脾氣也比較暴躁,其他親戚不想跟D起糾紛,於是都隱忍不發。C等於拿到一塊無法活化的土地持分,心中非常鬱悶,後來跑來找我諮詢:「林律師,雖然D的持分比較多,但土地又不是只有D的,D還說他已經占用了20幾年,我已經過了15年的請求時效,所以不能要他還土地,難道我真的只能吞下去嗎?」

拆屋還地案例解析:請求拆屋還地時效只有15年嗎?

一般請求拆屋還地,都是本於土地登記所有權人的地位,而已登記土地的不動產所有權,依照大法官釋字第165、107號解釋,不適用民法第125條15年消滅時效的規定。

因此在前面的案例裡,即使D占用土地超過15年,只要C仍有土地登記所有權人的身份,還是可以請求拆屋還地。

拆屋還地流程是什麼?3大流程解析,帶你掌握勝訴關鍵

拆屋還地律師帶你掌握勝訴關鍵

拆屋還地流程1:主張拆屋還地需要存證信函嗎?

雖然存證信函並不是法定必須的流程,但我還是會建議當事人先發函主張權利,除了作為後續訴訟程序的證據之外,也可以藉由存證信函來試探對方拆屋還地和解的意願。畢竟訴訟總是耗時耗力,如果可以藉此進行拆屋還地調解,對雙方都好。

拆屋還地流程2:告上法院後,如何避免拆屋還地的判決不利?

如果無法進行調解,就只能進行法院訴訟了。在拆屋還地的案件裡面,通常原告會是所有權人,因為原告本身有所有權,這時候依照法院多數見解,會請占用人(被告)負具有占用權源的舉證責任。

簡言之,法官會要求被告舉證自己為什麼可以利用這塊土地,這也是被告拆屋還地答辯狀的重點!這個舉證責任,可不能嘴上說說,而是要透過客觀事證(證人、契約、土地使用同意書或其他法定契約關係等)作為佐證。如果被告不能舉證自己為何可以使用土地,就很容易拆屋還地敗訴;反之,如果被告可以舉證,原告就必須另行舉證為何有權不讓被告使用土地。

拆屋還地流程3:拆屋還地強制執行流程

在拆屋還地官司勝訴確定後,如果對方沒有主動履行,還是必須透過法院強制執行,這時候聲請執行的人(原告)要先繳交被占用土地價額千分之八的執行費給法院,法院才會安排時間進行拆除。

至於拆屋還地費用誰出?當然是被告要出錢,不過原告必須先墊付給法院,之後再加進強制執行費用,一併用被告的財產執行。

拆屋還地律師費用貴嗎?需要請律師嗎?

拆屋還地官司的勝敗,關鍵在於被告究竟有無權利占用土地,而被告可能有權占用土地的法律關係,除了最常見的「租賃關係」、「使用借貸關係」外,實務上可能有十幾種不同的占用權源。

以前例C先生的案子,就會另外涉及到共有物的分管協議是否成立,或是否對繼受人亦有效力等問題,而除了有無土地占用權源外,實務上可能還有是否構成權利濫用等抗辯。這些議題都需要不動產專業律師按照個案資料進行分析,提供當事人最適當的法律建議。

而一般有拆屋還地訴訟經驗的律師,因為知道其中會涉及不少細緻的法律概念,通常律師費用都在「10萬以上」,因為拆屋還地涉及的多是數十萬、上百萬、甚至上千萬的土地利益,建議在行動前,先諮詢專業律師比較能保障權益。

拆屋還地律師推薦:林明忠不動產專門律師

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