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法拍土地怎麼買？不動產律師親自說明買法拍土地6大風險！

作者：林明忠律師

法拍不動產的價格通常遠較一般不動產交易市場便宜，因此近年越多人對於法拍房屋或是法拍土地感到興趣。就購買價格而言，法拍固然有利可圖，但也隱含不少一般不動產交易市場所沒有的風險，因此以「水很深」來形容法拍市場一點都不為過。以下就由不動產專業的林明忠律師，帶您一起瞭解什麼是法拍土地、法拍土地怎麼買，以及購買法拍土地的流程與查詢方式，進而認識其中的風險！

法拍土地是什麼？法院查封債務人名下土地並拍賣

所謂的法拍，就是法院依強制執行法規定進行拍賣的意思。

當債務人有債務未能履行，債權人依法取得執行名義（如確定判決、調解筆錄等）後，向法院聲請強制執行，查封、拍賣債務人名下不動產。若被查封、拍賣的標的物為土地，就是法拍土地。

法拍土地怎麼買？法拍土地流程 8 步驟詳細說明！

想透過法拍土地或房屋獲得價位較低的不動產，需要經過債權人聲請強制執行、法院鑑價、實際拍賣等流程。以下就來介紹購買法拍土地時，需要經過的8個步驟。

1.債權人聲請強制執行

債權人取得執行名義，向法院聲請強制執行。

2.查封債務人名下土地

債權人聲請強制執行後，法院會發函地政機關進行查封登記，以查封債務人名下土地，查封後，土地就無法再轉讓給其他人或設定他項權利（例如抵押權、地上權）。

3.法院鑑價、定拍賣底價

由法院指定的估價公司或是估價師事務所進行鑑價以評估約略底價，再由法院徵詢債權人、債務人雙方意見，獲得初步共識以決定拍賣底價。一般而言，為了使法拍標的物得以順利拍出，第一拍的底價會略低於市價。

4.法院公告拍賣時間，並實際執行拍賣程序

若第一拍流標，通常第二拍的拍賣底價會是第一拍底價打8折，以此類推。

另外，有所謂「5拍4賣」，其中4賣是指一、二、三拍均流標後，第4次會進入特別應買程序，民眾可以直接以第三拍的底價購買標的物，先應買者先贏。也就是第4次從「比出價高」的投標程序變成「比速度快」的應買程序；5拍則是若應買程序無人購買，便會進行最後一次拍賣程序，此次的拍賣底價可能會低於市價的五成。

5.拍定人繳納價金

法拍的價金主要分成兩個階段支付，分別為「投標保證金」與的「拍定尾款」：

投標保證金：投標同時即需繳納，約為投標金額的20％～30％。須以支票或匯票形式於投標時隨同其他投標文件一併密封投入標匭，否則投標無效。
拍定尾款：得標後，須由得標人於得標7日內繳清所有價款。

雖然未準時繳清尾款法院並不一定會直接沒收保證金，但依強制執行法第68條之2第1項、第3項規定，法院之後的拍賣原拍定人不得應買，且原拍定人需要負擔再拍賣得標金額低於原拍定的差額及再拍賣所生的費用，甚至可以對原拍定人強制執行，得標人不可不慎！

6.拍定人繳足拍賣價金後約7～15日，法院發給權利移轉證書

除了有優先購買權的情形，優先購買權人得以得標之相同條件優先於得標人購買拍賣標的之外，拍定人即可以憑法院核發的不動產權利移轉證明書至地政機關辦理移轉登記。

7.價金分配

扣除拍賣相關費用後，將拍賣所得價金交付債權人以清償債務人的債務，若有剩餘，則返還債務人。

8.點交／不點交

點交：法院為查封登記時，如法拍標的是由債務人自住使用，或第三人有權／無權使用已被確定排除，拍定人可以聲請法院進行點交程序，以利確實取得土地使用的權利。
不點交：不點交的情形可能是查封時土地被有權占有中（如占有人與債務人間訂有租賃契約或有設定其他物權）或被無權占有中（如第三人不合法在法拍土地上建造地上物）。發生不點交的情形時，拍定人多要耗費額外金錢、時間與精力以排除第三人占有，甚至可能需要透過另外訴訟或其他手段處理，這是法拍屋被稱「水很深」的其中一個主要原因！不過，不點交的物件通常價格也低於市價，因此許多法拍屋的資深投資客，反而都是鎖定不點交的物件去投資，因為獲取成本小、獲利空間高！

法拍土地風險有哪些？參加法拍應該注意的6個風險

雖然法拍土地通常有比較優惠的價格，但除了過程繁瑣，還有可能面臨不點交、銀行貸款利率高、土地可能有瑕疵等問題。接下來就向您說明法拍購買土地可能會面臨哪些風險，需要留意哪些事。

法拍土地風險1.標的物實際使用狀況不佳

有可能在法拍得標以後，才發現那片土地很小一塊、受輻射污染或其他破壞、在交通不便的地方，或是已有很多人租用等問題，需要額外花時間心力金錢去維護、和租用者斡旋。因此，競標前務必事先瞭解標的土地坐落、面積、使用狀況、權利狀態等資訊。

法拍土地風險2.標的物可能有禁止處分或潛在法律問題

禁止處分是指法院禁止特定不動產移轉或設定負擔的登記，常見的原因包含債務人欠稅、涉及刑事案件或遭法院基於職權囑託地政機關為禁止處分之登記。

若拍賣標的土地遭禁止處分，拍定人須要先行依法請求相關機關塗銷禁止處分登記後，才能辦理所有權移轉登記。這種情況下，得標者可能要花很多時間心力在各大機關之間跑手續，才可以開始使用這塊土地。

法拍土地風險3.其他人可能有優先購買權，導致無法獲得土地

第三人可能因為共有、租賃、典權或地上權或其他法律關係，對於拍賣標的土地有優先於得標人購買的權利，第三人得以得標的相同條件優先購買土地，此時的應買人就算順利得標，也不一定可以成為拍定人。在此同時，有優先購買權的土地通常也是不點交的物件。

所以，即使順利得標了，也可能會被有優先購買權的人「截胡」，導致得標者無法獲得這塊土地。

法拍土地風險4.租賃契約與轉售風險

購買法拍土地時，除了需留意標的物不點交的問題，還可能面臨租賃契約與轉售困難的風險。其中，若債務人與第三人訂有合法租賃契約，依據買賣不破租賃（民法第425條第1項）原則，拍定人必須承受原租賃契約，無法立即收回土地使用權，可能影響後續開發或轉售計畫。若涉及三七五租約，更可能產生承租人優先購買權或終止租約補償問題，使土地轉售變得更加複雜。因此，競標前應詳加調查租賃關係，評估是否會影響資金回收與投資靈活度，避免未來轉售受限、資金被套牢的風險。

法拍土地風險5.一次性大額支付與市場波動挑戰

許多人誤以為只需準備保證金即可參與競標，但實際上，除了在拍定後，必須在7日內繳清尾款，還可能面臨市場價格波動的風險。若市場價格下跌，土地價值可能低於預期，進而影響投資報酬。此外，目前僅有少數銀行提供法拍尾款貸款，且利率較高。因此在競標前，應充分考量市場風險與資金規劃，避免因市場變化或資金短缺而陷入困境。

法拍土地風險6.法拍並無瑕疵擔保

雖然法拍土地不像房屋，不會有凶宅、輻射屋或海砂屋的問題，但土地也可能存在不臨路、沒有「鄰地通行權」，或被鄰地主張「袋路通行權」等瑕疵，朋友們務必注意的是法院拍賣法院並不負擔物之瑕疵擔保責任（亦即，即使法拍物有瑕疵，法院也不用負責），因此事先搞清楚標的現況與土地權利狀態非常重要！

哪裡可以查詢到法拍土地資訊？法拍土地查詢管道介紹

瞭解法拍程序與可能隱含的風險後，想要參與法拍市場的朋友們最關心的莫過於要去哪裡可以查詢到法拍土地的資訊了！目前司法院有提供法拍土地查詢系統，也可以使用民間管道進行搜尋：

法拍土地查詢官方管道：司法院法拍查詢系統

可以到司法院法拍查詢系統，用自己設定的投標條件，查找符合的拍賣標的。

法拍土地查詢民間管道：不動產資訊網站、公股銀行網站

有些不動產資訊網、公股銀行也有提供法拍土地與房屋的查詢管道，如法拍大聯盟、House-Info房屋資訊網、透明房訊等機構。

需要留意的是，不動產資訊網，在投標條件的設定上（如坪數、價格、能否點交等），雖然有可能比司法院的法拍查詢系統有更多資訊，但標示的品質良莠不齊，所以如果透過民間的法拍機構管道得知的資訊，最好再依照司法院法拍查詢系統確認法拍土地的資訊是否正確。

查詢法拍土地時，需要特別留意的資訊及專業術語

找到心儀標的的下一步，就是點進法院的拍賣公告確認拍賣與標的土地的相關資訊。其中各位不可忽略的資訊如下：

1.公告事項欄中的投標與開標時間及地點、投標注意事項

2.附表中關於標的土地的土地坐落、面積、權利範圍、拍賣底價等標示資訊

3.附表中的點交情形、使用情形與備註欄

4.法拍土地時除了點交、不點交，還有其他專業術語都應在進場前先行瞭解，才不會在過程中喪失自己的權益。以下提供5個常見術語解釋：

流標：公告法拍土地的時候，如果當天沒有人到場投標、把投標單放入標匭，或是當天的最高出價比法拍公告的最低價還低，就會構成「流標」。如果當次法拍流標，就需要進行下一次法拍，最多進行4次拍賣。
衝上標：每次流標後、進行下一次土地法拍時，拍賣最低價格會比上一次打8折（例如：第一次拍賣時最低價格600萬元，第二次拍賣時的最低價格就是480萬元，第三次則是384萬元，以此類推），因此下一次拍賣的價格通常比上次拍賣便宜。然而，有時會發生得標價格比上一次拍賣還貴的情形（例如：第二次拍賣時以480萬元最低價流標，第三次拍賣時卻以540萬元得標），此時稱為「衝上標」。
衝上標的發生很多種，除了投標者當下情緒激動造成的衝上標，有可能是因為原先不點交的法拍土地變成點交，也有可能是債權人衡量得失後（可以申請債權相抵、抵扣房地合一稅等等），決定進場參與法拍。
承受：每次法拍土地無人參與，準備流標時，債權人可以選擇是否要以拍賣最低價格來買下這片土地。這種由債權人買下流標土地的狀況，稱為「承受」。
背書不連續：繳納投標保證金時，需要使用支票。萬一支票上需要背書人簽章的地方沒有簽名，就會構成「背書不連續」，而違反票據法關於執票人應以背書之連續證明其權利之規定。因此，如果保證金支票發生背書不連續，就會變成廢標，投標無效。
法拍屋履勘：如果要法拍的土地、房屋有點交，但債務人沒有在法拍土地或房屋得標賣出後，法院發自動履行公文的15天內離開、人還住在那裡，可以向法院聲請履勘，讓法院幫忙協調交屋、土地轉手的時間。假如協調不成，則可以請法院強制執行，進行後續點交流程，這時可能還會請員警、鎖匠、搬家公司協助。

上方所列出的各點都可以從司法院法拍查詢系統中獲得，想要參與投標的朋友們務必仔細詳讀、研究並審慎考慮自身經濟狀況、風險承受能力後再投標，千萬不要誤以為法拍是撿便宜，而忽略了其中的風險。最好的方式還是建議先與專業不動產律師討論、評估後，再進入法拍市場。