土地被佔用如何處理

作者:林明忠律師

「林律師,在越界建築訴訟裡面,要如何避免拆屋還地的判決呢?我聽說有些越界建築免拆除,法院還會認可,請問是真的嗎?」

在拆屋還地的案件裡面,很常發生的爭議就是鄰地糾紛,而鄰地糾紛中,最常見的類型之一,就是越界建築的案件。 許多民眾在碰上越界建築訴訟時,總會因為不熟悉法規上的條例,犧牲了原本擁有的權利而不自知。本文將會先為你解答什麼是越界建築,進而再透過實際的案例,了解該如何順利化解鄰地糾紛,及越界建築拆屋還地的3大關鍵。

越界建築免拆合理嗎?認識越界建築定義

什麼是越界建築呢?簡單來說,就是鄰居的房子的一部分蓋到自己的土地上了,這可能是無心的或是故意的。但是,占用就是占用,如果自己的土地上有別人的建物,該怎麼辦呢?

在一般拆屋還地之訴,重點不外乎拆屋還地時效、共有土地拆屋還地等,這些案例的基礎解決方式可以參考我之前的文章(補上連結)。但在越界建築的案例中,處理的方式與一般的拆屋還地事件,會有一些不同。

案例:天母高價土地的違建越界建築拆屋還地爭議

A是天母地區的地主,家族留下不少土地給A,但A平常住在外縣市,一兩個月才會回天母看看各地的狀況,有天A氣沖沖的來找我,一開口就跟我抱怨因為土地重測,A在重測後才發現鄰居B原本加蓋的外廚房和儲藏室原來蓋在了A的土地上,以前A以為都在鄰居B的土地上,所以雖然知道有擴建的違建,但並沒有什麼意見。

知道自己的土地被佔用後,A跑去找鄰居B理論請求B拆除,結果對方只丟了一句:「因為地籍重測,導致有越界,我又不是故意的,而且我們這個是老違建了,政府也不會來拆,我去問過律師了,依據越界建築的規定,我是可以不用拆的,你平常又不住在這裡,忍耐一下我願意補貼你租金。」堅持不肯拆除。

A越想越氣,也怕B之後「佔地為王」,而造成A之後買賣或都更的麻煩,於是跑來問我,B說的越界建築規定到底是什麼?違建也可以受到保護嗎?

違建可以主張越界建築嗎?

越界建築的規定在民法第796條:

「(第一項)土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。

(第二項)前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。」

越界建築的本意是為了維持房屋的經濟價值,因為建屋時若不小心有一部分建築物蓋到別人的土地上,若因此就要全部拆除,可能導致房屋全部都不能用,造成經濟資源的浪費,所以法律才規定在特定條件下,土地所有人要容忍房屋越界建築的情形。

從而,因為違章建築也是有經濟價值,所以越界建築可適用的房屋範圍,並不以合法房屋為限、且其它與房屋價值相當的建築物,依照民法第796之2條,也可以主張越界建築規定。但是,如果越界的部分是可以獨立跟建築物拆除分離、而不會影響結構安全的話,目前多數法院認為這種狀況,越界者是不能主張民法第796條的規定。

因此,在A的案例中,鄰居B原本加蓋的外廚房和儲藏室一看就知道是可以獨立跟主建築物分離的地上物,所以當然沒有民法第796條越界建築的適用,A只要上法院主張一般的違章建築拆屋還地訴訟,就可以解決土地占用的問題。

越界建築拆屋還地訴訟/拆屋還地和解的3大關鍵

越界建築拆屋還地訴訟及和解方法

1.占用的狀況

在判斷是否構成越界建築時,通常必須先看占用土地的「東西」、是否與主建物結構具有連接或獨立性,來初步判斷是否有越界建築規定的適用。

2.越界占用的時間與原因

如果是故意或因重大過失而越界蓋房屋到別人土地上,法律並不保護這種人喔!另外,越界占用的時間與原因,也會涉及到占用人是否可以舉證民法796條中,「鄰地所有人如知其越界而不即提出異議」這個要件,也常是訴訟勝敗的關鍵。

3.占用的面積

越界建築測量是這類訴訟中,法院幾乎都會做的調查。要注意的是,若是越界的占用面積太大,甚至幾乎一半以上的建築都在別人土地上,自己的土地反而沒有建築時,目前有法院認為這時候可能就沒有違章建築規定的適用。

另外,民法796-1條:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。」也是這類訴訟的功防重點,占用面積、時間與占用的原因等因素,也常是上開規定的攻防素材。

因此,越界建築時效雖然一般是適用土地所有權請求,而依大法官釋字第165、107號解釋,無時效限制。但如果長期不行使權利,法院仍可能參酌此狀況而依民法796-1條規定,判占用人不用拆屋喔!

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不動產越界建築問題律師推薦 林明忠不動產專門律師 ,林律師長期深耕民事不動產領域,經手過諸多複雜的拆屋還地訴訟、也代理拆屋還地和解、拆屋還地強制執行等程序,自從執業以來,林明忠律師已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗,是您值得信賴的好選擇。林律師帶領的律師團隊,也是臺灣前10大立勤國際法律事務所,為許多國內一流企業與不動產從業者選擇的法律團隊,信譽有保障。

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