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共有土地是什麼？共有土地權益及買賣注意事項全解析

作者：林明忠律師

你是否和家人或朋友共同持有一塊土地或房產，卻不確定該怎麼處理？比如，家族共有的土地，自己想蓋房子，姐姐想出租，哥哥卻覺得應該賣掉，這該如何解決？與他人共同持有一塊土地或不動產的「所有權」時，常可能會碰到上面這些疑惑與糾紛，本篇將告訴你共有土地的概念、分別共有與共同共有的區別以及買賣注意事項，讓你所持有的共有土地資產不再成為煩惱，能被充分運用，創造更多價值。

什麼是共有土地？

「共有土地」就是一塊土地的所有權由多位人共同持有，每位共有人都有自己那部分的持分權利，可自由轉讓或出售。但若只有「土地持分」、而非「整塊土地」出售，通常價格不會太好看，所以共有人大多希望除了自己持分外，也希望「把共有土地整塊出售」，如果要達到這個目標，至少要符合土地法34-1條共有人多數決的同意才行。

共有土地使用權2大類型：分別共有、公同共有

共有土地在使用權上又分成分別共有、公同共有，民眾在聽到分別共有與公同共有的時候，可能會很疑惑，都是共有，這兩者的差異在哪裡？會影響到自己什麼？以下將分別介紹。

分別共有：

當多個人共同擁有同一個土地時，他們會共享這個土地的所有權，但每個人擁有的比例是固定的，這也就是大家常聽到的「持分」，而在法律上的用語則是「應有部分」。

民法第817條規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人；各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」簡

那到底可以怎麼使用與他人分別共有的土地呢？依土地法34-1條、民法第818、819、820第2項的規定，可以整理成以下3個重點：

1.自己土地持分的使用與處分：除非契約另有約定，各共有人可以按照自己的應有部分（持分）享有使用和收益的權利，也可以單獨把持分出售或轉讓。

2.整體土地的處分或變更：若需對整體共有土地進行處分、變更或設定負擔，必須取得全體共有人的同意。但如果是有償處分或是設定地上權、農育權、不動產役權或典權等用益物權，依土地法34-1條規定，只要多數決（共有人過半數+應有部分過半數或應有部分超過2／3）就可以處理，不需要全體同意。

3.共有土地的管理行為：除契約另有約定外，共有土地的管理行為若要拘束全體共有人，需要滿足以下條件：

共有人人數過半數，且應有部分合計超過半數。
例外：如果同意的共有人其應有部分超過三分之二，則不需達到人數過半的條件。

舉例來說，5個人共同買了一塊土地，約定好每個人各1／5的持份，這時候，每個人對於自己的1／5部分都有決定權，可以自行決定要贈與還是賣給其他人，若是把整塊地用來收益，比如租人或是種植東西，收益則會按照各自的持份比例分配，這樣的安排能讓土地的運用更加多元靈活。

在實務中，經常會遇到有關共有土地的「分管契約」的問題，所謂分管契約就是根據民法第818條、820條的規定中，所謂「契約另有約定」的狀況。但分管契約需要全體共有人100％的同意才能成立，若有分管契約存在，則就可以明確約定共有土地的使用、收益和管理方式。例如，全體共有人可以透過分管契約，約定將共有土地出租給第三方，或同意特定共有人使用該土地。這種分管契約能有效避免爭議，並讓共有土地的使用方式更具彈性和規範性。

但如果未經全體共有人同意或沒有分管協議，就擅自使用共有土地，那其他共有人就有權主張該共有土地被非法占用，並可以依法提起訴訟，要求排除侵害或返還共有土地。。詳情可以參考我「持分土地被佔用如何處理？」這篇文章。

公同共有

共同持有是指所有共有人共同擁有整個財產，而不是按照比例分配權利，也就是說在公同共有的情況下，並沒有「持分」的概念，任何共有人都無法單獨處分自己的權利部分，無論是買賣、贈與，還是設定負擔，都必須獲得全體共有人的同意才能進行。

例如，在家族繼承的情況下，若繼承人共同擁有一塊土地或房屋，任何人都不能單獨出售或改變用途，必須全體同意才行。這樣的安排雖然保障了所有繼承人的權益，但也可能帶來決策上的困難。一旦有人不同意，整體計劃可能就無法推進。因此，因繼承而形成的公同共有狀態，往往被認為是較為不便的狀態，法律上也鼓勵共有人間，儘早透過協議或其他方式將因繼承而形成的公同共有轉為分別共有，以減少潛在的爭議和資產閒置的風險。

民法第827條第1項規定：「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。」

民法第828條3項：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」

共有土地買賣注意事項有哪些？4大要點及買賣流程一次看

不想讓共有土地閒置，想要透過土地法處分共有土地，又該注意那些事情呢？以下整理3大注意事項及買賣流程，幫助您避免不必要的誤解與糾紛：

注意事項1.確認共有土地使用權類型

在處理共有土地買賣時，必須先釐清該土地是屬於「公同共有」還是「分別共有」。因為如果是公同共有，則除非走土地法34-1條多數決處分的方式，不然在未得全體共有人同意下，是無法單獨處分的。先釐清土地的共有型態，才能確保交易過程的順利。

注意事項2.確保土地共有人的優先購買權

依照土地法34-1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」也就是在出賣自己的部份時，其他共有人可以主張優先購買權。

但若是共有人遲遲不決定要不要承購該怎麼辦？依照內政部頒佈的土地法第34-1條執行要點第13點，如果其他共有人在接到出賣通知後的15天內不表示的話，視同於放棄優先購買權。所以民眾在賣土地時，是需要通知其他共有人將要出賣的消息，於15日其他共有人沒有表示以同一條件優先承購，才可以賣給其他買家，不然若是其他共有人因此有受到損害，是可以請求損害賠償的。

另外要注意的是，依照土地法34-1規定的多數決處分，只能「出賣」給「第三人」，意思就是說，不能主張要「贈與」給第三人，且也不能賣給「共有人自己或其他共有人」。

注意事項3.查明是否有分管契約

若是共有人對於該共有土地有訂定分管契約且經過「登記」的話，該分管契約因為「登記」這個行為已將債權物權化，並具有對世效力（對任何第三人都會受到拘束），不論買受人事先知不知曉該分管契約，都會受到該分管契約的拘束。因此，在購買共有土地時，買方需要特別注意是否存在已登記的分管契約，以免在交易完成後，發現土地的使用受到分管契約限制，無法自由運用。

另外，因為實務上也承認「默示分管契約」，意思就是，即使沒有白紙黑字或是地政機關登記，如果共有人長期都知道且同意某種共有物的使用方式或是管理情形，就有可能成立此種分管契約，而對共有人產生效力，而第三人若從外觀可得而知該等分管狀態，亦可能受此等默示分管契約的拘束。但實務上，若共有人間無白紙黑字，要被認定為默示分管契約並不容易，這個部分就需要律師就來協助分析與攻防。

共有土地買賣流程

在處理共有土地買賣時，必須遵守土地法第34-1條的相關規定，由於共有土地買賣涉及多方協調與法律規定，因此流程較為繁瑣。以下是大致的買賣步驟：

取得共有人認同：優先詢問及取得共有人的認同。
決定處分方式：共有土地的買賣可透過分割拍賣，也可以透過市場機制買賣，此部分可以按照個案適合方式選擇。
尋找買家：若要透過市場機制買賣，可以自己或透過仲介尋找買家。
簽署合約：確定土地的狀況、交易條件等。若有共有人優先承購的問題，亦可以委請律師協助進行通知，並由地政士代為處理土地登記事宜。

共有土地被侵占怎麼辦？共有土地常見糾紛與問題

共有土地因涉及多方權益，常成為爭議焦點，共有人需了解並掌握有效解決的方式，才能維護自身權益。以下整理幾個共有土地常見糾紛的應對策略，幫助共有人在複雜的共有土地產權中找到清晰的解決方向。

Q1.共有土地被侵占怎麼辦？

共有土地被侵占時，首先要確認被侵占的事實，並搜集相關證據，例如照片、影片或其他文件，以證明侵占情況存在。接著，共有人可先透過協商或調解的方式與侵占者溝通，要求對方停止侵占並返還土地。若協商無效，再向法院提起訴訟，要求侵占者停止侵害並返還土地。由於共有土地涉及多方權益與法律規定，建議委託專業律師協助，以確保過程順利並保障自身權益。

Q2.想要分割土地，共有人沒有共識該怎麼辦？

若是共有人對於分割方法沒有共識，是可以訴請法院為分割判決，例如，繼承人繼承多筆不動產，經過多次協商以及調解，對於分割的方式仍沒有共識，故轉而走訴訟途徑分割。

在訴訟途中，各方會提出自己想要的分割方案，法院會考量共有人間的利益、意願，由土地上建物的現況、各共有人原使用的位置、分割後的土地方整及利用價值來衡量分割方法。關於土地分割的方法，可以參考我「土地分割是什麼？」這一篇文章。

Q3.如何降低共有土地買賣風險？

為降低共有土地買賣風險，以下提供3點建議：

先確認所有共有人並取得聯絡方式，確保能依法通知他們行使優先購買權，避免因未通知而引發法律糾紛。
準備正式書面通知，詳細說明交易條件及期限，並取得其他共有人簽署的放棄優先購買權切結書，確保文件合法有效。
建議諮詢專業律師，以保障交易順利進行並減少潛在風險。

Q4.共有土地買賣時律師的重要性？

律師能針對契約條款進行細節的擬定與修改，確保合約符合民法及土地法的規範，並在未來可能的爭議中為當事人提供更有力的法律支援。此外，當交易需額外增補或訂立特約協議時，律師可協助撰寫合適條款，避免因不當文字造成風險。雖然律師費用可能在數萬或數十萬不等，但與交易中可能節省的糾紛時間與可能上百萬、甚至上千萬的成本相比，聘請律師是相當划算的選擇。關於律師在土地賣賣能提供的詳細幫助，可以參考我「5大土地買賣流程常見問題，瞭解找律師、地政士的時機」這一篇文章。

Q5.共有土地如何分配？

當不想再與他人共享土地所有權時，可以透過土地分割的方式來結束共享關係。民法第824條規定了原物分配、變價分配2種分割方式，讓共有人能根據需求選擇適合的處理方式，而更詳細的分割方法，可以參考我上述土地分割的文章。

原物分配：這種方式是將共有土地實際分割成數個部分，並依照各共有人擁有的比例進行分配。比如，若5個人共有一塊土地，每人持分就為1／5，每位共有人都能各自取得一塊單獨的土地所有權。
變價分配：如果土地無法直接分割，則可選擇變價分配。這意味著將土地出售後，按照共有人持分比例分配所得款項。例如，將土地以1000萬元賣出，5位共有人按持分比例分得200萬元，但不再擁有土地。