合建契約注意事項有哪些？不動產律師帶您避開合建契約陷阱！
作者：林明忠律師
要住新房子，不一定要去買預售屋，對於許多老房子的屋主，跟建商「合建」是近期流行的方式。但屋主對於建商找上門合建雖然很歡喜，但面對建商給的「合建契約」內容也常常心懷疑慮，建商的契約有沒有陷阱？我該注意什麼呢？今天就讓不動產律師——林明忠律師和您說明簽訂合建契約注意事項，介紹合建契約常見類型，並告訴您簽合建契約時需留意的 6 個注意事項，讓您有效避開合建契約陷阱。
合建契約是什麼？了解合建契約 4 種類型
要初步了解合建契約的「眉角」，要先知道合建契約分為四種模式，有合建分屋、合建分售、合建分成、委託興建，其中幾種對於約定的比例需要特別注意，以下來做個別簡介：
合建契約類型#1：合建分屋
由地主出土地、建商出營造成本，建商以新屋跟屋主換土地，為權利交換性質，為實務上最常見的契約類型。
合建契約類型#2：合建分售
雙方依照約定的比例分配售屋，地主賣地，建商賣屋，可能會有因為樓層不同而有所價差的爭議。
合建契約類型#3：合建分成
由屋主與建商合夥建屋，房屋賣出後，雙方依照分配的比例分配出賣金額。
合建契約類型#4：委託興建
由地主出土地與資金，委託建商蓋屋。
避開合建契約陷阱！簽訂合建契約 6 大注意事項
一般民眾在面對建商或他人來詢問是否有意願進行合建時，可能因為對相關規定及運作模式的不熟悉，而在簽完契約後才發現自己有所吃虧。為了避免這種情形，以下為您介紹訂定合建契約時，有可能會遇到的問題，或是應該注意的事項：
1.留意合建後建物分配
在約定合建契約時，｢合建後的建物分配｣是兩方可能會有所認知誤差及爭執的重點。合建分屋如何分配，需要注意：
- 分配的比例、方式：
- 所持有的土地坪數可以分到的坪數總額，或是如何計算？
- 車位坪數是否有納入所分得的樓地板面積？
- 公設比有特別比例限制嗎？
- 留意「容積獎勵」：若因為危老或都更而進行建築物重建，通常會配合政府的容積獎勵。容積獎勵的意思是，建商可以蓋更多的樓地板面積，建築物的量體可能也比原先預計的更大（例如，容積獎勵後，原本預計10層的建物，可能就可以蓋到12層樓）。因此，需留意：
- 若有取得容積獎勵：多出的量體是否可以回饋到屋主身上？
- 如果沒有取得原本預計的容積獎勵：，屋主可分配的建物面積是否會有減少？
2.關於土地方面須注意的事
- 土地是否有信託？
- 若土地有信託：除了確認信託契約以檢視信託機構、種類等，亦須確認信託終止後如何返還土地等細節。
- 能否用土地融資：是否有約定建商可以拿土地去做融資，以籌備資金。
3.關於房屋需注意的約定
- 房屋及車位的選擇：須注意選擇的方式及價值的差異。
- 建築相關細節：建築的形式、層數、主要結構、材料，及興建地下室與其分配的相關約定。
- 建築設計與可變動範圍：建築設計的約定，雙方可變動的權利範圍。
4.合建契約相關細項約定
- 保證金：是否有約定保證金及其金額、相關費用的分配以及收取返還的方式。
- 找補金額：若是建商沒有依照約定的坪數蓋房子，此時就得依契約約定多退少補。需要特別注意契約上約定的找補金額如何計算、上限及給付日期，以避免建商虛灌坪數無上限的收取找補金額。
- 搬遷補償與租屋補貼：是否有搬遷補償及租屋補貼，且須注意其條件及發放時間。
- 關於地上物：地上物的騰空、拆除辦法以及拆除期限。
- 違約責任相關事宜：違約責任的權責範圍，以及違約金計算方式。
- 約定合宜的退場機制：尤其在都市更新計畫中，可能因為人員土地整合的困難，遲遲未有進度。此時有適當的退場機制，使一方可以解除契約，避免時間金錢的浪費。
- 契約解除相關事宜：須注意契約解除的責任歸屬，以及不同階段解除契約的違約賠償。
- 期限約定：須注意各類的期限約定，以及計算期限的方式，如施工期限、交屋期限建照申請期限等。
5.若為都更、為老重現的合建契約需求，請留意是否符合相關法規
除了上述在簽訂契約時須注意的部分細節，也需要注意若是因為都市更新或是危老重建而有合建的需求，需注意是否有符合｢都市更新條例｣以及｢都市危險及老舊建築物加速重建條例｣的規劃範圍內，並且建議尋求有相關經驗以及口碑的建商來進行，較能確保建商是有資力完成建築以及建物品質有保障。
6.建議請專業律師協助
一般民眾在換新房的需求時，因為平時大多是直接購買成屋，不會涉及如合建關係相關的契約，對於其中隱藏的細節可能會不慎遺漏，或是被不良建商話術欺騙。
民眾在簽訂合建契約時，除了需要特別上述注意建物分配比例、分配方式、相關法規的容積獎勵、建築房屋的施工期限以及事宜的退場機制等問題，也需注意這些問題如何文字約定，才不致未來發生爭議，或是被建商所蒙蔽。建議簽署契約前，尋求專業的不動產律師協助，幫你找出不合理的契約條款或是漏缺的權利，更能保障自己的權利，避免自己的權利受侵害。
若請律師協助審閱合建契約，通常會怎麼進行？
一般合建契約（不含信託契約）的審閱工時，通常在10～20小時左右，律師工時費用為1小時6000元，所以費用為6萬至12萬元。費率是以1小時6000元計費，此費用除審閱外，尚包含律師跟當事人說明的工時時間。
審閱流程上，通常律師會先進行1～2個小時的會議，帶當事人一起看過合約全文，然後依據會議中討論的想法與意見，還有律師的建議進行修改。因為有些意見修改要看當事人自己想法要不要改，因此審閱的時數不固定。
審閱後，還是會有來回討論的時間，所以一般預估工時在10～20小時左右。這個時數通常也包含：修改後給建商、建商再次改回來的版本審閱，以及再修改的時間，因為當事人請律師修的版本，建商可能也不會全部接受，但可能願意部分修改。修改完畢後，當事人通常也會希望律師再看一次。
以上就是合建契約審閱下，律師協助的流程。
想請律師幫忙看合建契約？讓林明忠律師保障您的權益
無論是合建契約，還是其他不動產相關合約，簽約時需留意的事項、眉角都非常多，若對不動產相關法規不夠熟悉，很容易在擬定合約、簽約時吃暗虧，踩中陷阱。因此，若遇到不動產相關爭議，建議尋找了解不動產相關法規的專業律師，才能更有效保護自己的財產與權益。
林明忠律師具有豐富的不動產法律案件的實戰經驗，並審閱過許多的合建契約，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，深耕不動產法規。憑藉豐富的經驗和專業知識，相較於一般非不動產專業的律師，林明忠律師更能為您分析與建商簽訂合建契約所需注意的細節，保障您的權益。
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