被否認借名登記該如何處理？專業律師為你解析3大舉證重點與案例分享
作者：林明忠律師
房子登記在誰的名字之下，就代表該棟房子的所有權是歸他所擁有，相信這是大家都很熟悉的不動產相關法律關係，不過在特定的情況之下，有的人則會選擇將房子登記在別人的名下，也就是所謂的「借名登記」。究竟借名登記是什麼？為什麼要把自己的房子登記在別人名下？如果遭到別人否認借名登記，又該如何是好？今天的文章將透過3大案例，來為各位分析借名登記的風險，並且點出遭到否認借名登記時的舉證重點，幫助您保住自己珍貴的不動產。
借名登記是什麼？把房子登記在別人名下的法律狀況
「借名登記」是很具有「臺灣特色」的法律狀況，有關於借名登記的定義，簡單來說，就是A把房子登記在B的名下，但A仍然是房子的所有權人，B只是登記的「人頭」。
不過為什麼會有人要把房子登記在別人的名下呢？以下將進行更進一步的解釋。
為什麼會有人需要借名登記？常見原因分析
我們舉臺灣人很喜歡組團投資不動產為例，如果投資的不動產都平均登記在各成員名下，這樣房子的狀態就變成持份屋，通常銀行都不喜歡貸款給這類型的屋子，因此持份屋能取得的貸款成數也會少很多。所以在這樣的情況下，成員們通常會推舉一人來作為投資房產的登記名義人，來讓貸款成數高一點，以減少投資成本，或是將房子登記在銀行債信比較好的人身上，以便取得更低的利率或更高的貸款成數。
另外，也非常流行因為隱藏資產、稅務、或是法令限制（例如：農地所有人的身分限制）、逃避法院強制執行等因素，所以才會出現把房子登記在他人名下的狀況，也就是我們今天要討論的「借名登記」。
借名登記風險案例分享：小心被否認借名登記
雖然借名登記在以上列舉的情況中，有許多的便利之處，但同時卻也有一個致命的風險，就是房子可能因為被否認借名登記而「要不回來」，簡單來說，就是「翻臉不認帳」！
台灣社會會發生借名登記關係的情況中，出名者多半是自己親近的親屬（例如：父母、兄弟姊妹、親戚、好友、共同投資人等），雖然彼此之間都有一定信任關係，但也正是因為這樣的信任、放心的氛圍，造成以下借名登記的糾紛情節，常常在現實世界上演：
否認借名登記案例1：親屬之間的糾紛
父子借名登記，爸爸把要留給大女兒的不動產先借名登記在大兒子名下，結果爸爸過世後，大兒子不承認有借名登記關係，主張房子是爸爸生前贈與給自己的財產，大女兒本來有的不動產，就被大兒子拿走了。
否認借名登記案例2：投資客之間的糾紛
一群投資客集資進行不動產投資，借名登記在某投資人A名下，結果投資人A過世後，投資人A的繼承人發現爸爸有房產，房子就被繼承人分掉了。
否認借名登記案例3：親戚友人間的糾紛
原本是親戚兼好友關係的甲、乙，因為甲名下有太多不動產、為了避免稅賦，所以商量由乙作為甲一間位於永康街的不動產登記所有人，沒想到乙有一天竟然因為在外欠債過多，向甲借錢周轉竟遭拒絕，一怒之下竟對甲否認有借名登記關係，聲稱是甲贈與不動產給乙，欲把房屋據為己有。
被否認借名登記怎麼辦？利用3個成立借名登記要件，避免房子被人拿走
在借名登記判例與判決中，法院對於「借名登記契約效力」與「是否存在借名登記法律關係」是非常重視的。
因為土地登記，依照土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，所以要推翻土地登記的效力，讓法院相信不動產中真的有借名登記關係存在的話，原告（通常是借名人、或要求還房子之人）需要負很高的舉證責任，不是隨便說說就可以，換句話說，若被告否認借名登記，而使借名登記舉證困難，原告借名登記敗訴機率很高。
那怎麼讓法院給我借名登記勝訴判例或判決呢？以下提供3大要點給大家參考：
借名登記要件1：借名登記契約
這是最好舉證借名登記關係的方式，但實務上往往會因為信任、親情、不好意思、不知道怎麼寫合約等種種因素，通常不會有白紙黑字的借名登記契約存在，因此才會有不少糾紛衍生。
借名登記要件2：借名登記資金流向
借名登記的一大特色，就是所有權人是沒有出房子的頭期款，或繳納相關貸款、稅費，所以如果能在法院舉證房屋相關費用都是借名人繳的，也有助於證明借名登記關係。
借名登記要件3：誰實際上在使用收益不動產
在借名登記關係裡，因為所有權人只是人頭，所以大部分的狀況，都會是真正所有權人（借名人）在對房屋使用收益，例如實際居住或收租金之類的。
以上3種是比較常見的舉證方式，但除了1以外，其他2、3有時候即使有此狀況，也不一定會被法院認為有借名登記關係存在，這是因為與要件2、3同樣的金流或使用狀況，原因可能有很多，所以並不一定可以成功主張借名登記返還。
遇到否認借名登記怎麼辦？專業不動產律師協助你保障自己的權利
「幸福的家庭都是相似的 ，不幸的家庭各有各的不幸。」在借名登記的爭議裡，依照我過往處理的心得必須告訴大家的是，雖然同樣是借名登記契約，但每個個案背後都有不同的狀況，在大部分沒有白紙黑字借名登記契約的現況下，許多的事實細節都可能影響法官的心證與訴訟的勝敗。
且在借名登記的糾紛中，法律的「眉角」也不少，就像有些特殊不動產物件（例如：原住民保留地），目前法院就有否定借名登記契約效力的見解出現，以及「借名登記返還請求權」是否受民法125條規定的15年時效限制，也就是說，難道15年過後就不能再請求出名人還房子了嗎？等問題。
這些問題，都會左右著借名登記爭議官司的勝敗，況且不動產借名登記爭議，其涉及的往往是數百萬、千萬甚至上億的財產，如果遇到借名登記糾紛，建議還是找不動產專門律師來維護您的權益。
處理借名登記律師推薦：林明忠不動產專門律師
林明忠不動產專門律師長期深耕民事不動產領域，執業以來已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗，是您值得信賴的選擇。若您碰上借名登記或是其他不動產相關問題，歡迎點擊問題諮詢，也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，讓我們分擔您的問題。林律師會提供初步免費的專業指引，很多民眾在免費指引階段就受益良多，面對法律問題，您不需要孤軍奮戰，讓專業律師替您爭取應有的權益。
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