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房屋被抵押？土地抵押權是什麼？讓專業律師告訴您！

作者：林明忠律師

在需要資金周轉時，民眾可能會被要求以不動產作為抵押，這時難免會擔心：如果自己的不動產被設定土地抵押權，究竟會帶來什麼影響？今天我們將透過本文來向您介紹抵押權設定是什麼，並告訴您抵押權設定流程、抵押權設定費用、抵押權設定年限，以及抵押權設定要多久等大小事，幫助您釐清相關問題，讓您在設定抵押權時能夠做好準備，避免潛在風險。

抵押權設定是什麼？

依《民法第860條》與《民法第861條》規定，抵押權是一種擔保債務履行的方式。債務人可以將自己或第三人的不動產設定抵押，且無需移轉占有。當債務人無法履約時，債權人有權優先從該不動產變現所得中受償。

此外，抵押權具有從屬性，依《民法第862條第1項》：「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」那麼，何謂「從物」呢？依《民法第68條第1項》，從物是指獨立於主物，但在經濟或功能上依附於主物，並具有輔助作用的物品。

舉例來說，以房屋為例，像是固定在建築內的系統家具、抽水馬達等，都可能屬於從物，並受抵押權的影響。

須留意的是，同一不動產可以設定多筆抵押權。依《民法第865條規定》：「不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。」這表示，當同一不動產上存在多個抵押權時，債權人將依登記順序享有優先受償權。因此，在設定抵押權前，應先確認該不動產是否已有其他抵押權，以免影響自身權益，而透過向地政事務所申請的土地或建物謄本，就可以查到不動產最新的抵押權設定狀態。

什麼是最高限額抵押權？抵押權設定年限多久？

依《民法第881-1條第1項》規定：「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。」簡而言之，最高限額抵押權擔保的是「不特定債權」，但僅限於事先約定的最高限額範圍內，超過該限額的部分則無優先受償權，而這個不特定債權並不一定要抵押權設定當下即發生，包含過去、現在、未來的債務都屬於此類抵押權可以擔保的範圍。

而最高限額抵押權與普通抵押權的主要差異，主要包含以下3點：

1. 擔保範圍不同

普通抵押權只擔保特定的單一債權，必須在債權已存在的情況下方可設定。
最高限額抵押權則可先設定抵押權，再發生具體債權，但債權範圍需限定在一定法律關係或票據權利所生的債權內，亦即過去、現在、未來的債務均屬之。

2. 從屬性與存續時間

普通抵押權具有消滅的從屬性，依《民法第307條》：「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」因此，當債務清償消滅時，普通抵押權也隨之消滅。
最高限額抵押權的擔保範圍雖然不特定，但依《民法881-1條第2項》仍需限定在一定法律關係或票據權利所生的債權內。《民法第881-4條第2項》規定：「前項確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾三十年。」也就是說，最高限額抵押權最多可存續30年。

3. 罹於時效的規範不同

依《民法第880條》及《第881-15條》的規定，當擔保的債權罹於時效，若抵押權人在消滅時效完成後的5年內未行使抵押權，普通抵押權將會消滅；而若是最高限額抵押權，在抵押權設定期限到期後才發生的債權，則該抵押權將不再涵蓋該債權。

因此，民眾在設定抵押權時，務必留意相關的時效規定，以避免未來欲行使權利時，才發現已經超過時效，導致權益受損。

抵押權設定要多久？抵押權設定費用多少？抵押權設定流程與費用說明

如果需要辦理抵押權設定，應先由雙方簽訂書面契約，並持下列文件向地政機關申請抵押權登記：

抵押權設定契約書
土地登記申請書
不動產權利書狀
申請人身分證明文件
義務人印鑑證明

此外，辦理抵押權登記時，還需繳納以下費用：

登記費：按設定金額的千分之一計收
書狀費：每張80元

一般民眾辦理抵押權登記，依地政事務所公告的時間約需2個工作日，而銀行辦理時則可能僅需半天。

3個與抵押權相關的常見問題整理

最後，我們整理出3個常見的抵押權相關問題，幫助您能夠更完整的認識抵押權：

Q1：我的不動產被設定抵押權，或想購買的不動產已設定抵押權，會有影響嗎？

依《民法第867條》：「不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。」這表示，即使不動產所有權移轉，已設定的抵押權仍然有效，不會因為讓與而消滅。

因此，如果想購買的不動產已有抵押權，應特別注意原屋主是否已清償債務

以及抵押權是否已塗銷，避免影響日後使用或轉售。且如果原屋主的抵押權未塗銷，未來要是前手未清償債務，要是債務人聲請拍賣抵押物，則自己的不動產就會被拍賣掉了，因此市場上進行交易時，買方大多都會確認前屋主的抵押權已經塗銷後，才會再進行交屋等後續程序。

Q2：如何塗銷抵押權？

當清償完債務，想要塗銷抵押權時，依備妥個人身分證文件、印章、抵押權塗銷同意書以及他項權利證書（即辦理抵押權登記時，債權人所獲得的抵押權證書），並填寫登記申請書後，前往地政事務所辦理塗銷抵押權即可。如果抵押權人明明債務已經清償仍不塗銷時，亦可以跟法院提出塗銷抵押權的訴訟來塗銷。

Q3：沒有債權債務關係卻登記抵押權怎麼辦？

若無債權債務關係，卻在他人的不動產上設定抵押權，該如何處理？

抵押權是為擔保債務履行而設，與債權具有消滅的從屬性。若無債權債務關係，自然不應存在抵押權。因此，若不動產所有人發現自己的不動產被無故設定抵押權，可依法提起塗銷抵押權之訴訟，以保障自身權益。

以下將透過實務案例進一步說明：

實務上，塗銷抵押權的爭議經常圍繞著是否存在真正的債權債務關係，或是該債權是否已經因時效消滅。以臺灣新北地方法院民事107年度重訴字第177號判決為例，本案涉及多筆土地的抵押權登記，原告作為土地的繼承人，發現其所繼承的多筆土地上分別各設有抵押權，然而，依原告所知，這些抵押權的設定並無實際的債權存在，遂請求法院塗銷相關抵押權登記。

法院經審理後發現，多筆抵押權的設定，抵押權人無法舉證其擁有有效的債權存在，或雖能證明曾有債權存在，但已經罹於時效，導致其請求權不再受法律保障。因此，法院判決塗銷部分抵押權登記，以維護土地所有權人的權益。

由此可見，抵押權是否會被塗銷，在於抵押權人能否有效舉證其債權的存在，並且該債權未因時效而消滅。若無法舉證，則即便形式上仍有抵押權登記，實務上仍可能因債權不存在或已罹於時效而遭法院判決塗銷。所以依以上例子可知，在土地繼承或交易過程中，若發現不明的抵押權登記，應適時檢視其合法性，必要時得循法律途徑主張權益，以確保自身財產權的完整性。另外，我在「塗銷抵押權懶人包」一文中，對於如何塗銷抵押權也有詳細說明。