失智財務問題｜失智前的贈與是否有效？失智房子過戶怎麼辦？2道防線必知
作者：林明忠律師
根據行政院國家發展委員會的統計，臺灣在2025年將進入「超高齡社會」，每10名臺灣人中，就有2位是65歲以上的老人。過去在做法律諮詢時，很多民眾會問我：「林律師，我爸媽有點失智症的狀況，我好擔心他們會被奇怪的朋友或別人騙不動產。而且新聞上有很多失智詐騙、或是失智後重要的財產（如不動產）都被騙贈與給其他人的狀況，這個部分可以預先避免嗎？」
其實，要預防失智過戶侵占或是失智詐騙等手段，法律上是有方法可以及早預防的，就是幫親人做「監護宣告」或「輔助宣告」，至於失智前的贈與是否有效？家屬已受監護宣告，該如何動用他的資產做長照付費呢？本篇由我一一替您們解答！
失智房子過戶、失智過戶侵佔的剋星：監護宣告與輔助宣告
長輩不幸罹患失智症，可以採取「監護宣告」、「輔助宣告」這兩個行動，保護長輩名下的財產（房屋、土地），避免被不肖人士利用，過戶到自己的名下。您們可以把「監護宣告」、「輔助宣告」想像成一個法律的保護傘，名下有房產的長輩如果有了這個保護傘，幾乎不可能成為失智詐騙或失智過戶侵佔的被害人，這是為什麼呢？
在法律上，長輩若被監護宣告，等同於長輩所做的一切法律行為是無效的，即使有白紙黑字簽契約，契約仍是無效的，自然也不可能有任何有效移轉不動產的行為。而在輔助宣告的狀況下，長輩若有重大的財產安排（如買賣不動產、贈與、借錢等行為），未經過輔助人同意，除非是非常小額、日常生活所必須的財產安排，否則也是無效的。就算長輩被詐欺集團騙得團團轉，因為有監護或輔助宣告效力的保護，所做的法律行為沒有經過輔助人同意，就是無效，因此，就不太可能有什麼重大的財產損失。
至於監護宣告、輔助宣告的流程其實並不會很複雜，詳情可以參考高雄少年及家事法院的介紹文章。需花多久時間通常會根據法官的辦事效率及個案狀況而有不同，建議至少抓6個月以上的時間會比較保險。因此長輩疑似有失智前兆，最好盡早規畫或處理財產轉移、贈與等等，也可以避免落入被詐騙的圈套。
失智前的贈與是否有效？領身心障礙手冊遭受詐騙可勝訴？律師曝關鍵因素
有些民眾會問我：「林律師，做監護宣告實在很麻煩、我們也沒那麼多時間，難道不能等到長輩真的被騙了，再去法院打官司就好嗎？我爸媽有身心障礙手冊可以證明有失智的情形，有人說這樣打官司穩贏的，只要上法院主張房屋所有權人失智、被詐欺，就可以撤銷合約要回爸媽的房子了，那麼為什麼要如此麻煩做監護或輔助宣告呢？」
其實，事情並沒有那麼簡單。根據民法第75條：「無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」第92條第1項雖然規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」但實際上，主張要撤銷意思表示或意思表示無效的人，要負擔非常大的舉證責任，而這個舉證責任，通常不是拿出失智症證明或身心障礙手冊就可以了。我就曾經看過有身心障礙手冊上面寫輕度或中度精神障礙者，因為房子被欺騙而贈與移轉過戶給第三人，家人去打撤銷或無效關係仍敗訴的案例，其原因在於無法舉證「行為當下」的精神狀態是否確實受到病症影響，或是精神狀態受到影響但是否已到無效程度等問題。
有許多民眾會覺得，為什麼長輩領有身心障礙手冊，證明有精神障礙，但法院竟然還是判敗訴，原因在於「舉證責任」問題。換言之，如果只憑身心障礙手冊，就認為不需要再做監護或輔助宣告的準備，等到發生問題時再去法院主張權利，這樣的想法很容易未來在舉證責任上踢到鐵板，未來官司也會打得很辛苦。
因此失智前的贈與是否有效的問題，若對贈與當下的精神狀況有爭執的話，法律上雖然有實質判斷的空間，但是往往因舉證責任的問題，被法院認定為有效之機率仍高，即使確診了失智症，若沒有做監護或輔助宣告，即遭人欺騙做了不動產贈與或其他處分，這樣的法律行為，原則上仍是有效的。
事後要推翻需花費不少時間、精力及難度也高。如果有提早安排監護或輔助宣告，就可以在源頭阻斷不良動機的財產安排，例如若被監護或輔助宣告、地政機關都會有相關註記，自然不可能在未得監護人、輔助人同意的狀況下去處分不動產。如果要防止失智詐騙、失智財產轉移、失智財產贈與等問題，監護或輔助宣告是個不可替代的方法。
父母失智財產可以動用嗎？如何合法做失智財產處理？
當長輩確診失智前後，可能會面臨到長期的醫療支出，很多子女通常無法靠自己的能力負擔相關開銷，所以會想利用長輩的不動產來負擔。我曾經碰過A先生的案例，A先生的父親過去投資眼光精準，靠著不動產賺了不少錢，名下也有不少土地，但A先生的母親過世後，父親罹患了失智症，需要一筆龐大的醫療開銷，但A先生及其他兄弟姐妹都只是普通的上班族， 也無力長期負擔長照費用，但父親名下有許多土地，A先生跟其他兄弟姐妹，就想賣地或把土地再抵押給銀行，換現金支應父親的長期醫療開銷。
只不過A先生父親的狀況時好時壞，無法清楚表達自己意思，戶政人員因此拒絕核發印鑑證明，導致無法買賣土地；而銀行看A先生父親的精神狀態，也拒絕貸款給他們，A先生心想：父親擁有一堆值錢的土地，但現在因為失智症卻無法動用支應長照與醫療費用，不知道該如何是好？
其實，A先生可以透過為父親聲請監護宣告的方式，獲得法院准許監護宣告、並選任A先生或其他親友作為監護人。再依照民法1101條規定，可向法院聲請許可代理父親處分其名下財產，供長照安養之用。以上的流程雖然需要時間且較為複雜，不過卻是合法動用其失智財產的合法途徑。
監護宣告、輔助宣告、失智財產處理求協助，林明忠專業不動產律師來幫您！
如果您遇到失智房子過戶、失智詐騙、失智贈與，或是親朋好友有需要聲請監護或輔助宣告，或身為監護人需要聲請法院准予處分不動產等問題，都歡迎諮詢不動產專業的林明忠律師協助。
林律師除了長年處理與不動產相關的交易糾紛外，對於不動產繼承或高齡化的不動產財產安排與規劃、監護或輔助宣告聲請等，亦有豐富經驗。且除了上述「監護宣告」、「輔助宣告」的制度外，民法近年修正後，亦有「意定監護」制度可以供民眾預先安排監護人的人選。
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