房屋如何繼承？房屋繼承必備文件及6步過戶流程一篇搞懂！
作者：林明忠律師
親人去世後，在世的我們除了需要面對親人離開的痛苦外，讓多數人最為頭痛的莫過於留下的房屋該如何繼承。房屋繼承不僅涉及多種文件準備，流程中還需面對法律與稅務問題。到底房屋繼承過戶需要什麼？房屋繼承有哪些流程？房屋繼承又要注意哪些項目呢？這些都是民眾經常詢問的繼承問題。如果您正在為房屋繼承過戶而煩惱，以下將由專業的不動產律師為您一一解答！
什麼是房屋繼承？親人過世房屋繼承要繳稅嗎？
簡單來說，房屋繼承是指當擁有房屋或土地權利的親人過世後，這些不動產所有權將依法由合法繼承人接手。而根據《民法第1148條第1項》的規定，繼承其實從被繼承人過世的那一刻就「自動生效」了，您不需要特別做什麼，就已經具備繼承人的法律效力。
不過，雖然繼承效力是自然發生的，但不代表可以跳過後續的法定程序。特別是房屋繼承，不僅需要辦理「遺產稅申報」，還必須完成「繼承登記」，才能正式成為這些不動產的合法所有人。
房屋遺產稅申報的重要性
依據我國現行的遺產與贈與稅法，即使遺產總額低於免稅額（自111年至今（114年）為新台幣1,333萬元），不需要繳納遺產稅，但依然必須在親人過世後的6個月內，向國稅局完成申報。這不僅是法律上的義務，還是後續辦理房屋所有權移轉的重要一步！如果沒有國稅局核發的遺產稅繳清（或免稅）證明，繼承登記是無法進行的。
房屋繼承登記的必要性
雖然繼承是在親人死亡那一刻即生效，是否辦理繼承登記並不影響其效力，但根據《民法第759條》的規定，如果不完成繼承登記，就無法對繼承取得的不動產進行任何處分行為，利如出售、分割，設定抵押權等。同時，繼承登記也必須在親人過世後的6個月內完成辦理，否則每逾期1個月會被處以1倍登記費的罰鍰，最高可罰至20倍。
房屋繼承過戶需要什麼文件？房屋繼承過戶登記流程全解析
辦理房屋繼承過戶看似複雜，但其實只要準備好必備文件，如死亡證明、親屬關係證明等，再依流程逐步辦理，就能輕鬆完成房屋繼承登記。以下為您詳細說明6大流程及應備文件資料：
Step1：死亡30日內至戶政事務所辦理死亡（宣告）登記與申請除戶戶籍謄本
無論是自然死亡由醫事機構所開立的死亡證明，或是失蹤達一定期間而經法院為死亡宣告的證明，均須持證明文件（如死亡證明書、死亡宣告裁定與確定證明書、相驗屍體證明書等）至戶政機關辦理死亡登記，同時辦理除戶及申領除戶戶籍謄本。
除此之外，因為後續程序會用到「繼承人的戶籍謄本」，或是如果繼承人間存在協議而欲辦理協議分割遺產，另外需要「全部繼承人的印鑑證明」，因此建議繼承人至戶政事務所辦理時可以一起申請喔！
辦理死亡登記與除戶證明的應備文件如下：
1.死亡證明文件（如檢察機關、軍事檢察機關、醫療機構出具之相驗屍體證明書、死亡證明書或法院為宣告死亡事件裁判書及裁判確定證明書）
2.被繼承人戶口名簿正本
3.被繼承人國民身分證正本
4.申請人國民身分證正本與印章
5.被繼承人配偶身分證正本與2年內拍攝相片（辦理換發國民身分證用）
104年後，死亡登記不僅可以至全國任一戶政事務所辦理，現在也提供線上申辦死亡登記的便民服務囉，平日不便親自到戶政機關的朋友們不妨使用線上辦理功能！
Step2：至被繼承人戶籍地的國稅局查調被繼承人財產、所得及兩年內贈與及金融遺產
查調被繼承人名下有登記的財產與金融遺產（如銀行帳戶存款、集保公司股票、壽險保單、金融機構貸款、信用卡債務等）、過世前2年度贈與及所得資料，用以進行遺產稅額試算並作為申報遺產稅的依據。
需要特別注意的是，因為不是所有財產國稅局都有紀錄，而且也存在資料更新的時間差，查調到的財產資料並不一定完整，因此務必仔細比對。
查調被繼承人財產、所得及兩年內贈與及金融遺產的應備文件如下：
1.申請人國民身分證正本
2.被繼承人死亡除戶資料（如被繼承人死亡診斷證明書或載有死亡日期之戶口名簿影本）
3.申請人與被繼承人關係證明文件（如戶口名簿或國民身分證正本）
4.如申請人非被繼承人配偶或《民法第1138條》第一順位繼承人時，應另檢附加蓋申請人印章之繼承系統表
Step3：至國稅局申報、繳納遺產稅
依據《遺產暨贈與稅法第23條第1項》規定，繼承人應於被繼承人死亡之日起6個月內申報遺產稅。而目前的遺產稅免稅額為1,333萬元，不過並不是被繼承人所遺遺產低於1,333萬元就不用申報喔！依法一樣還是要進行申報，國稅局才會知道被繼承人的遺產是否在免稅額範圍內，並核發「遺產免稅證明書」後才算完成，朋友們千萬不要誤以為被繼承人所遺遺產不多就不申報，可能會因此面臨受到裁罰的風險！
申報遺產稅應備文件如下：
1.遺產稅申報書
2.被繼承人死亡除戶資料（如被繼承人死亡診斷證明書或載有死亡日期之戶口名簿影本）
3.全部繼承人現戶戶籍資料（如身分證、戶口名簿、護照或在臺居留證影本等）
4.繼承系統表
4-1.申報土地遺產，要準備被繼承人所有權狀影本或土地登記謄本及死亡日之公告土地現值證明。
4-2.申報房屋遺產，要準備被繼承人死亡當期的房屋稅單影本或房屋所在地主管房屋稅之地方稅捐稽徵機關出具之房屋評定現值。
此步驟確定完成後，國稅局會依據不同案件性質，核發不同種證明文件：
1.遺產稅繳稅案件→繳稅完畢→核發「遺產稅繳清證明書」
2.遺產稅免稅案件→核發「遺產稅免稅證明書」
3.不計入遺產總額部分→核發「不計入遺產總額證明書」
4.提出納稅保證案件→核發「同意移轉證明書」
Step4：至地方稅捐稅稽徵機關辦理不動產稅費清查
除了遺產稅之外，繼承人另須持上述開立的4種證明文件之一，至地方稅稽徵機關查欠被繼承人有無欠繳地價稅、房屋稅，完成後證明文件上會加蓋查欠章。若被繼承人身前有未繳清的地價稅、房屋稅款，需要等繳清後才可以辦理繼承。
另外，若繼承人間協議辦理分割繼承，請檢附遺產分割協議書正本，一併繳納印花稅
查欠地價稅、房屋稅應備文件如下：
1.「遺產稅繳清證明書」或「遺產稅免稅證明書」或「不計入遺產總額證明書」或「同意移轉證明書」
2.遺產分割協議書正本（辦理分割繼承者）
如果繼承標的是未辦保存登記建物，要到房屋所在地的地方稅稽徵機關辦理「房屋稅納稅名義人變更」；除此之外，要是辦理繼承後土地的新所有人符合地價稅自用住宅用地優稅稅率的相關要件，也千萬別忘記要申請了！
Step5：至戶政事務所申請印鑑證明（非必要）
承前述，若是繼承人間存在協議，而欲辦理協議分割繼承的話，除非繼承人於申請登記時親自到場提出國民身分證正本供登記機關人員查驗證件，或分割協議書已經依法公正、認證或經地政士簽證，需要附加全體繼承人的印鑑證明，因此各個繼承人要分別至戶政事務所申請印鑑證明；反之，若是要辦理一般按應繼分比例的繼承的話，則可跳過此步驟。
Step6：至地政事務所辦理所有權移轉登記
最後一步，就是到地政事務所真正辦理繼承登記，也就是坊間所稱的繼承過戶。
查欠地價稅、房屋稅應備文件如下：
1.土地登記申請書
2.登記清冊
3.繼承系統表
4.土地、建物所有權狀正本
5.被繼承人除戶戶籍資料
6.全體繼承人現戶戶籍資料
7.「遺產稅繳清證明書」或「遺產稅免稅證明書」或「不計入遺產總額證明書」或「同意移轉證明書」正、影本
8.申請人身分證正本、印章
9.欲辦理分割繼承者，全體繼承人之印鑑證明及完納印花稅之遺產分割協議書正、副本
10.有拋棄繼承情形者，請另檢附法院准予備查之繼承權拋棄文件正、影本
不過需要釐清的部分在於，依《民法第1148條第1項》規定，其實繼承的效力在「被繼承人死亡」那一刻就自然發生了，並不是完成登記之後才發生權利變動的效力。有沒有辦理登記的差異在於，依《民法第759條》規定，繼承取得的不動產權利，需要經過登記之後才能處分。也就是說，其實在登記前，各繼承人就已經取得各自繼承的不動產權利了，可是因為《民法第759條》規定的限制，在未辦理繼承登記之前，各繼承人不能就他們繼承取得的不動產進行移轉、分割、設定抵押權等處分。
房屋繼承常見問題QA總整理
Q1：辦理繼承登記的程序好麻煩，拖著不辦會怎麼樣嗎？
因《土地法第73條及第73條之1》另有逾期未辦理繼承登記的處罰規定，除了超過6個月未聲請登記會被處應納登記費1至20倍之罰鍰外，若超過1年3個月未聲請登記則會被列冊，之後更可能被標售甚至歸屬國庫，對繼承人的權利影響甚大。因此，千萬別以為沒有要處分的計畫，就可以拖著不辦理繼承登記，拖著不聲請繼承登記的後果可是非常嚴重的！
Q2：不動產所有權狀遺失了，要如何辦理繼承登記？
實務上常見的問題之一，就是被繼承人沒有跟繼承人說明名下不動產權狀置於何處，被繼承人過世後，繼承人根本不知道該從何找起。登記實務上，辦理繼承登記的繼承人可以向登記機關敘明無法檢附權狀的原因，並且檢附切結書辦理繼承登記。辦理登記完畢後，登記機關會將原本的權狀公告註銷。但如果權狀是被某人占有，而非不見的話，那必須要對占有人提出返還權狀的訴訟，不能直接用遺失當原因請求補發原狀，否則可能會有《刑法第214條》，使公務員登載不實罪的問題喔！
Q3：房屋繼承順位怎麼排？非直系親屬是否有資格繼承？
在房屋繼承中，繼承順位是決定誰能繼承不動產的重要依據，主要依照血緣關係進行排序。然而，配偶為「當然繼承人」，將與血親第一順位繼承人按比例共同分配遺產：
第一順位：直系血親卑親屬，如親生子女、養子女、孫子女；根據《民法第1139條》規定，以親等最近者優先。
第二順位：父母；若被繼承人已被收養，且於過世時仍有收養關係，養父母優先。
第三順位：兄弟姊妹；無論父母是否同一位，或是僅有收養關係，均享繼承權。
第四順位：祖父母或外祖父母；按血緣或收養關係分配。
此外，倘若被繼承人有立遺囑，則會優先適用遺囑內容，但遺囑仍需符合法定形式及效力。至於非直系親屬，一般來說沒有繼承權，除非在被繼承人的遺囑中被指定為受遺贈人。
Q4：遺囑是否符合法律效力？
是的，且遺囑是可以用來分配遺產的重要工具，但它必須符合法定形式才有效。在實務上常見的遺囑形式有以下3種：
1.自書遺囑：由遺囑人親筆撰寫全文並簽名，字跡須清晰。
2.代筆遺囑：由遺囑人口述遺囑，並指定其一見證人代筆、宣讀、講解，且有遺囑人認可，同時在場須有3位見證人與遺囑人一同簽署。
3.公證遺囑：由遺囑人在公證人面前口述遺囑，再透過公證人筆記、宣讀、講解，並擁有遺囑人的認可，同時在場要有2位以上的見證人。
為確保遺囑合法有效，建議您諮詢專業律師協助，不僅能避免法律紕漏，還能更清楚地表達您個人的遺願。
Q5：繼承人意見不一致無法達成共識時，該怎麼處理？
當繼承人之間意見分歧、無法達成共識時，法律其實有提供多種解決途徑。首先，其他繼承人仍然可以向國稅局和地政機關申報遺產稅，並辦理共同繼承登記，以免因延誤完成登記而遭受罰款或導致遺產被公開標售。
而在實務上處分房屋繼承時，如果有符合《土地法第34條之1》的規定，則有機會透過多數決進行處理，但不同意的繼承人仍擁有依同一條件優先承購的權利。假如還是無法解決的話，其中任何一位繼承人還可以選擇向法院提出遺產分割訴訟，請求法院進行強制分割遺產，此時即使其他繼承人不配合，法院仍可依法處理不動產分配問題。
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