不動產繼承問題詳細解析

【4個常見不動產繼承問題】專業律師分析解釋,幫助您釐清繼承大小事

作者:林明忠律師

我在法律諮詢時,常會遇到民眾前來詢問有關不動產繼承問題,例如:父母過世房子過戶問題、親人過世房子過戶的問題,又或是繼承人要去哪裡辦理繼承才能繼承房地產?過戶的費用大概是多少……等問題。許多第一次碰到不動產繼承問題的人,都會被這些流程搞得暈頭轉向,本文整理4大常見的誤解情況,透過不動產繼承迷思的破除,幫助大家釐清問題並瞭解相關程序。

親人過世需要辦不動產指定繼承嗎?先瞭解「繼承」在法律上的定義

「林律師,我父親過世房子繼承出現了問題,他留下了好幾筆土地和房子,其中有幾筆不動產指定繼承給我,但其他繼承人不配合辦理遺產繼承,請問我可以去辦什麼手續去做不動產遺產繼承,需要請律師或代書去辦嗎?」

「林律師,請問房屋繼承順位是什麼?房子繼承問題可以透過法律解決嗎?房屋繼承過戶費用是多少?」

以上這些都是實務上很多民眾會來詢問的問題,其實,依據民法1148條第1項的規定,繼承從被繼承人過世的那一刻就「自然發生」了,不用特別去辦理什麼程序,就發生了繼承的效力。

不過,理論上是這樣說,但事情當然沒有那麼簡單,法律還是有規定幾個繼承相關的法定申報義務,如果不申報,可是有可能被處罰的!以下幫大家整理遺產繼承問題、土地繼承問題中最常忽略與誤解的相關手續。

不動產繼承常見誤解1:遺產少到不用繳稅,所以也不用跟國稅局申報遺產稅

不動產繼承問題:遺產很少還要申報嗎?

雖然依據我國現行的遺產稅法111年遺產的免稅額是新台幣(下同)1333萬元,換言之,若您的遺產總額在1333萬元以下,不用繳納遺產稅,但不用繳納遺產稅,「並不表示不用申報」喔!畢竟,遺產一定要先申報,國家才會知道要不要課你的稅,所以申報遺產跟不用繳納遺產稅,完全是兩回事喔!

遺產稅申報期限:被繼承人死亡起6個月內

根據稅法規定,遺產稅的納稅義務人(遺囑執行人、繼承人及受遺贈人、遺產管理人)必須在被繼承人死亡日起6個月內,向被繼承人死亡時戶籍所在地之國稅局或所屬分局、稽徵所申報,如果不申報或逾期申報,除了要補繳稅款外,可能還會有罰款問題喔!

而且有非常多遺產的處分行為,包含不動產繼承問題中最常見的所有權移轉,都需要國稅局核發的遺產稅繳清(免稅)證明書,所以遺產稅申報可說是繼承流程的第1關。

不動產繼承常見誤解2:繼承登記不動產,要辦理繼承登記後才能繼承

其實,這句話只說對了一半。

如同文章稍早提到的,因為繼承是在被繼承人死亡那一刻就生效,有沒有辦理繼承登記並不會影響繼承效力,但是依據民法第759條規定,繼承取得的不動產,必須完成繼承登記後,才能做處分行為(如:出售、分割、設定抵押權等),而且繼承登記應於被繼承人死亡之日起6個月內辦理,聲請逾期者,每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰,最高可罰至登記費之20倍,所以沒辦繼承登記不止會影響不動產的處分,也是會被處罰喔!

另外,繼承登記只要一位繼承人出面就可以辦理,不需要大家一起同意,所以即使其他繼承人不配合,也是可以辦繼承登記的。

不動產繼承常見誤解3:只要有一個繼承人不配合分割繼承,不動產就永遠不能分配

繼承人中有人不出面辦理存款繼承其他人就無法繼承嗎

遺產的分配問題,最好的作法是遵照遺囑執行,如果沒有立遺囑,就得仰賴繼承人間的全體同意,在這邊要注意的是,實務上處分不動產如果符合土地法第34條之1的規定:

  • (第一項)共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
  • (第二項)共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;不能以書面通知者,應公告之。
  • (第三項)第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
  • (第四項)共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
  • (第五項)前四項規定,於公同共有準用之。
  • (第六項)依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

就有機會以該法條所規定的多數決,來處分不動產。但不同意的繼承人,依照土地法第34條之1規定,也是有按照同一個出賣條件,買受土地的優先承購權。

而即使不走土地法第34條之1的規定,若面臨無法協議分割處理遺產,其中之一的繼承人也可以向法院提出遺產分割訴訟,請求法院分割遺產。這時候即使其他繼承人不配合分割繼承,法院還是能以分配方案來分配不動產喔!

不動產繼承常見誤解4:拋棄繼承與限定繼承傻傻分不清楚?

有不少民眾會問我:「林律師,拋棄繼承跟限定繼承有何區別?我該怎麼選呢?」,我會用一個故事說明:

甲的爸爸乙過世了,乙留下了10萬元的遺產和200萬元的卡債,如果選擇拋棄繼承,甲就沒辦法繼承10萬元遺產,但相對地,卡債200萬元也跟甲無關。但如果選擇了限定繼承(其實比較精確的用法是「概括繼承有限責任」原則),甲繼承了10萬元的遺產和200萬元的卡債,就200萬元卡債部分,只要負所繼承遺產範圍10萬元的償還責任就好。

很多民眾聽到這裡會跟我說:「既然繼承多少還多少,我不去辦拋棄繼承也沒差,為什麼律師你有時還是會建議我們去辦拋棄繼承呢?」這必須從後續衍生的法律問題來分析。

遺債明顯大於遺產,建議辦拋棄繼承

之所以建議辦理拋棄繼承的理由在於,以上述案例而言,很多銀行會定期查詢債務人乙的生存與繼承狀況,如果發現債務人的繼承人甲沒有拋棄繼承,就會以繼承人甲為被告,要求繼承人甲以所繼承遺產範圍為限,負清償責任。

繼承人甲就會因為沒有選擇拋棄繼承,而有官司要應付,後續進入執行程序時,甲還是要陳報法院自己所繼承的遺產範圍是多少,若不陳報或陳報不清楚,法院在執行時,就可能會去執行到甲私人的財產,屆時甲還要去對執行程序聲明異議或打訴訟,整體程序上相當麻煩,所以當遺債明顯大於遺產時,不如選擇拋棄繼承比較乾脆。

不動產繼承問題:如何辦理拋棄繼承?

拋棄繼承如何辦理?需檢附的資料與時限提醒

如果要辦拋棄繼承,必須在知道自己為繼承人後的3個月內,以書狀向被繼承人生前住所的法院提出。通常還必須檢附以下資料:

  1. 除戶謄本
  2. 繼承人繼承系統表
  3. 印鑑證明等
  4. 有些法院還會要求提出「通知後順位的繼承人」的存證信函。 

如果不知道如何寫拋棄繼承聲請狀,以及對相關資料準備有疑問,建議可以委託律師辦理。

限定繼承如何辦理?為何要陳報遺產清冊?

目前法律規定,我國的繼承原則都是採取概括繼承有限責任,就是坊間俗稱的限定繼承,所以不必特別去法院辦理手續,就可以享受有限責任的效果。既然如此,為何民法1156條還有規範陳報遺產清冊的制度呢?

其實,陳報遺產清冊是一個保護繼承人的制度,其原因如下:

以上面的例子來說,甲的爸爸乙過世了,乙留下了10萬元的遺產和200萬元的卡債,如果這200萬元的卡債是A、B銀行平分,甲原則上要依照欠債比例去償還A、B銀行各5萬。此時有沒有陳報遺產清冊將會造成以下2種不同的結果。

  • 【有陳報遺產清冊】:如果甲有陳報遺產清冊,法院會命乙的債權人在一定期間(3個月以上)去法院申報債權,若只有A銀行去申報債權,B銀行沒有申報且甲也不知道有爸爸有欠B銀行錢,等申報期間過去,甲把10萬元都清償給A銀行後,因為已經沒有剩餘的遺產,B這邊就不能再來找甲要錢。
  • 【沒有陳報遺產清冊】:但如果甲沒有陳報遺產清冊,而甲當時也只知道爸爸有欠A銀行錢,於是把10萬元都還給A銀行,這時候如果B銀行跳出來說,其實你爸爸也有欠我錢,所以你也要還錢。在這個時候,因為甲沒有陳報遺產清冊,依據民法1162之2條規定,可能就要自掏腰包把B銀行原本依債務比例可分得的5萬元清償掉。

透過這個案例的分析,我們可以發現陳報遺產清冊,其實是為了避免被繼承人天上掉下來的債務,導致自己還要掏腰包清償遺債。至於陳報遺產清冊所需的文件,與前述拋棄繼承的文件幾乎一樣,只是多了財產清冊的「財產資料」要檢附,如果不知道怎麼處理的話,委託律師辦理會較為妥當。

如何辦理指定繼承?可以事先找律師安排並善用遺囑

不動產指定繼承建議可以先找律師立遺囑

遺產是可以透過遺囑來處分的,所以如果想指定特定繼承人或遺贈第三人遺產,就是坊間俗稱「指定遺產分割方法」或「遺產分割方法指定」,其實最常見是透過事先預立遺囑的方式來執行。如果遺囑都沒有安排,那遺產的歸屬就會依照民法1144條應繼分的規定來分配。

但遺囑有嚴格的法定形式,並不是隨便寫寫就可以。實務上常見的遺囑形式有:

  • 自書遺囑
  • 代筆遺囑
  • 公證遺囑等

建議分配財產前,可以透過諮詢專業律師來協助您做一份合法有效的遺囑,並按照您的意願來安排您的身後財產。

處理不動產繼承問題律師推薦:林明忠不動產專門律師

一份好的遺囑,可以避免子孫爭產的問題,家庭能更和樂安心。若您正面臨不動產繼承的相關問題,尋求律師的專業協助,將可以幫您處理好所有細節。不動產繼承問題律師推薦林明忠不動產專門律師,林律師長期深耕民事不動產領域,關於不動產過戶費用部分,也都有資深的地政士團隊合作配合,自從執業以來,林明忠律師已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗,是您值得信賴的好選擇。

若有任何不動產繼承的問題或需求,歡迎點擊問題諮詢,也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」,或加入LINE官方帳號:@masterlaw私訊聯絡,讓我們分擔您的問題。林律師會提供初步免費的專業指引,很多民眾在免費指引階段就受益良多,面對法律問題,您不需要孤軍奮戰,讓專業律師替您爭取應有的權益。

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