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違建一定要拆嗎？5分鐘掌握違章建築定義及處理方式

作者：林明忠律師

「違章建築」一詞在臺灣一直有非常高的討論度，除了臺灣不動產市場本身就相當熱絡外，違章建築的數量可謂滿山遍野也是原因之一。接下來就讓不動產專業的林明忠律師，藉由此篇文章解答「違建一定要拆嗎？」這個許多人心中都有的疑問！

違章建築定義為何？

違章建築處理辦法第2條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」白話來說，違章建築即是未取得建造執照或使用執照便完成建造並開始使用的建物而言。

從行政管理上，違章建築可以分成「程序違建」與「實質違建」2種，依據內政部的函文：「程序違建是指建物位置、高度、結構、與建蔽率等均不違反當地都市計畫建築法令規定建造及使用本身符合建築法規的規定，且有土地使用權，僅於程序上疏失，未領建築執照，擅自興工者而言。」而「實質違建，則是未依建築法及實施都市計畫以外地區建築物管理辦法之規定，申領建築執照，擅自建造者」。

換言之，程序違建可能還可以補辦登記或執照，但實質違建則較為困難。臺灣的違建，較多屬於實質違建。

常見的違建有哪些類型？

因為臺灣早期的建築法規稽查並不嚴格，加上戰後暴增的人口帶來居住需求，造成數量無比龐大的違章建築，其種類與態樣各不相同，以下分享日常生活常見的違章建築類型：

頂樓加蓋：

屬於臺灣各地最常見的違建類型，俗稱「頂加」，一般是從頂樓平台往上加蓋，頂加常見是頂樓住戶使用，但因為占用的頂樓平台實際上大多是公共空間，所以目前在民事法院，被訴請拆除的違建大多是頂樓加蓋類的違建。

陽台外推：

陽台是正上方有遮蔽物的平台，若把房屋外牆拆除，把陽台變成室內空間的一部份，可能是陽台外推。許多建築物的陽台外推甚至是建商在蓋房時，為了增加室內使用面積，而在取得使用執照後，偷偷透過「二次施工」違法整棟外推出去。

露台外推：

露台是正上方沒有遮蔽物的平台，若於露台加裝雨遮或牆壁等，可能是露台外推。

騎樓外推

建築物地面層的外牆面到道路邊界，上方有樓層覆蓋的空間為騎樓，於騎樓砌牆或用鐵捲門圍住騎樓作為停車場有可能是騎樓外推。

違法隔間

住宅隔間6間以上會被認定為商用住宅，防火材料、避難設施等均與一般住宅有別，未變更使用執照即屬違法隔間。

夾層屋

即樓中樓，在同一樓層內再搭設樓地板以增加使用空間，若未申請便二次施工，屬於違建。

違反土地使用分區規定

建物違反土地使用分區的規定，例如於工業區內興建住宅等。

未申請執照

即前述程序違建，通常僅須補辦建築執照（建造執照、使用執照）即可補正違法。

違章建築一定要拆嗎？

相信這是大家非常關注的問題，既然違章建築不合法，為何數量持續居高不下？其實答案非常簡單，就是因為數量實在太多，拆也拆不完，政府沒有足夠的人力、物力去移除全臺灣各種各樣的違章建築，只好退而求其次，先把違章建築分門別類後再按順序逐步拆除，以下說明現行法制下的處理方式：

即報即拆

新違建及危害公共安全的違建兩種違建通常經過通報確認後便會被加入地方政府拆除大隊的排程內。其中，「新違建」的認定標準全臺並不一致，以臺北市來說，通常是指民國84年1月1日以後出現的違章建築，但臺中市則是以民國100年4月21日區分，所以如何認定仍需查詢各地方規定；危害公共安全的違建則不區分存在先後，一旦被認定危害公共安全便難逃被拆除的命運，以臺北市為例，頂樓加蓋第二層、頂樓隔出三個以上使用單元、違法營業用廚房及阻擋防火巷的違章便是民國113年優先拆除的專案項目。

列管緩拆

未危害公共安全的既存違建（通常指民國53年1月1日至民國83年12月31日期間內存在的違建）、舊有違建（通常指民國53年1月1日前即存在的違建）會被拍照列管，並列為緩拆。

又所謂緩拆是指主管機關不會馬上把該違建列入拆除排程，而是列入長期的拆除計畫之中，而且還是可能因為都市計畫或其他原因被拆除，所以實際上並沒有「列管就是不拆」一說。

免拆除

如果建築違章的部分對公共安全幾乎毫無危害，主管機關也可能因為比例原則考量，認為沒有拆除的必要性而認定為免拆除，比如中庭的假山水、女兒牆或加裝鐵窗等。

除此之外，前述的程序違建也多會被認定免拆除，因為通常主管機關是允許補辦執照的，以避免花費大量資源興建的建物僅因漏未申請執照即須拆除而勞民傷財。

需要說明的是，常有人誤以為緩拆或免拆並課徵房屋稅便是就地合法的意思，事實並非如此。緩拆或免拆僅是因拆除大隊作業量能不足，在拆除程序上的權宜之計，房屋稅也是因為該違建事實上存在而課徵，兩者均無法作為既存違建合法化的法律依據。

違章建築不用拆除的關鍵為何？

依照現行法制，不論是實質上合法僅未申請執照的程序違建，或違法程度輕微、影響程度小，而認定免拆除的例外情形，均屬認定免拆的違章建築，由此可知，免拆的關鍵在於該違章建築須要對公共安全幾乎毫無危害，否則即便被認定緩拆，也不一定能完全排除被拆除的可能性。

違章建築可以買賣嗎？買到違建應該怎麼辦？

雖然違章建築本身並不合法，但是它還是可以成為買賣的標的物，不過買方買到的權利並不是違建的所有權。白話來說，因為違章建築沒有取得建築執照的特殊性質，它沒有辦法如合法建物一般，至地政機關辦理不動產移轉登記，並依民法第758條第1項規定移轉所有權。

為了解決此問題，法院見解認為違建交易時，賣方移轉給買方的權利為「事實上處分權」。所謂事實上處分權的內涵其實跟所有權相差無幾，都可以對標的物使用、收益，可是一切需要登記才能生效的行為，如所有權移轉、設定抵押權等，違章建築均無法為之。

不過，若是交易磋商過程中，賣方隱瞞標的物是違章建築，除了因為無法移轉所有權而可能需要負擔民法上債務不履行的責任外，標的物本身存在瑕疵，買方也可以依物之瑕疵擔保相關規定向賣方請求解除契約或減少價金，若賣方刻意隱瞞事實甚至可能需要負擔刑事責任。以上訴訟上的主張也建議先尋求專業的不動產律師諮詢評估較有保障！

如何查詢違章建築？

知道違建是可以交易的標的後，我們要怎麼做才能避免買到違章建築呢？最直接的方法就是上網查詢該房屋是不是在被列管的名單上。目前各縣市政府多設有查詢違建的網站，讓民眾在從事不動產交易時可以先行確認，避免買到違法的房屋，以下為部分直轄市的違章建築查詢系統：

◆內政部營建署新違章建築立即處理資訊系統：http://cpabm-tch.cpami.gov.tw/squatter/user_index.jsp

◆臺北市違章建築查詢系統：https://tccmoapply.dba.tcg.gov.tw/tccmoapply/maliapp/asp/aspsqu01.do?node=031b24b354a5396aac3350905b657d7a

◆新北市違章建築查詢系統：https://icdc-pub.ntpc.gov.tw/ntpcpb/

◆桃園市違章建築查詢系統：https://building.tycg.gov.tw/rm_building

不過上述查詢的方式存在資料範圍不足的缺點，太舊或太新而未被造冊列管的違章建築是可能查詢不到的。

另外還有一種方法雖然麻煩許多，卻可以有效解決這個問題。我們可以依現場比對建物現況與「使用執照」及「建物測量成果圖」的差異，建物現況與圖紙所載不符的部分，就相當有可能是違建了。其中，使用執照可以從網路查詢系統，建物測量成果圖則需要向地政機關申請。

發現違建怎麼辦？如何檢舉拆除？

如果民眾發現違建的話，可以前往違建所在地的各縣市政府建築主管機關（例如都發局、工務局或是建設處等）用書面、電話或線上檢舉（縣市長信箱），非常簡便。

而內政部營建署為了方便民眾舉報違建，也架設了「新違章建築立即處理資訊系統」等便民措施。相較於單純電話檢舉，書面或是線上檢舉，通常會留下更詳細的記錄，比較不容易被忽略或遺忘，政府就會依照流程處理，所以如果發現違建要檢舉的話，可以多加利用這些管道。

為什麼違建政府不拆、法院卻判決拆除？

以上所介紹的，其實都是行政機關，因違建違反建築法，而以行政處分命拆除的面向說明。但除了上述的拆除部分外，還有一類違建，是即使政府列為「緩拆」但還是有可能被告上法院，而使法院命判決拆除的。

例如，前述提到常見的頂樓加蓋違建，雖然不少違建被政府列為緩拆違建，但如果惹到大樓其他的住戶，因為頂樓平台一般屬於大樓公共空間，因此若加蓋戶無法證明有頂樓平台的專用權存在，樓下的住戶就有可能依照民法第821條的規定，請求違建使用者拆除違建，詳情可以參考我「頂樓加蓋違建一定要拆嗎？」的文章，有詳細說明。