讓不動產律師教您土地法34-1，解決共有不動產處分僵局！
作者：林明忠律師
在不動產價值日漸高漲的臺灣社會，許多土地或建物都是以「共有」的狀態被民眾所有，但是與他人共同所有不動產，可能存在共有人間對於如何利用共有物意見不同的風險。不動產專業的林明忠律師將藉由這篇文章，告訴您民法及土地法34-1關於處分共有物的規定，讓您在面對共有僵局時，得以有效保障自己的權益。
共有不動產是什麼？
共有不動產是指由多數人共同所有的不動產。可區分為「分別共有」與「公同共有」。所謂分別共有，是指共有人間就共有物的權利比例分別確定的共有型態，能清楚知道各共有人間的「應有部分」，也就是持分；而公同共有則是沒有應有部分概念的共有型態，同時對於共有物的處分限制也比較多。
依照民法第819條第1項規定，分別共有人得以自由處分其應有部分，不過若是想要對共有物的全部處分、變更、設定負擔時，不論是分別還是公同共有，依民法第819條第2項、第828條第3項規定，均須得到全體共有人的同意。
這樣的規定實則大幅降低了共有不動產的利用效率，這是因為除了部分共有人不同意之外，有時候根本找不到其他共有人的情形也屢見不鮮，進而導致土地閒置，損及共有人的利益。
土地法第34條之1立法目的為何？
為了解決上述問題，土地法第34條之1（土地法34-1）規定降低了民法的同意門檻，讓部分共有人不須經過全體同意便得以對共有不動產的全部處分、變更、設定負擔；並設計了通知義務與優先承購權的配套措施，在促進不動產利用效率的同時兼及保障不同意共有人的權利。
土地法34-1如何執行？ 土地法34-1的兩個通知義務
土地法第34條之1第2項
土地法第34條之1第2項：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」土地法34條之1執行要點第8點第6款：「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。」也就是說，同意出賣的共有人在訂定買賣契約前，便須將土地或建物標示、處分方式、價金分配與償付方法等資訊以書面通知不同意出賣的他共有人。
土地法第34條之1第4項
土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」為了使他共有人知道交易條件及決定是否行使優先購買權，全體出賣人在買賣契約成立後負擔了一個通知他共有人的義務。
法院見解認為，優先購買權的通知義務未如第2項明文以書面通知為限，甚至由訂立買賣契約的買受人通知亦無不可（臺灣高等法院臺南分院98年上字第82號民事判決），由此也可以推知優先購買權的通知義務，並不須以全體同意出賣的共有人為通知名義人。
可是雖然通知人與通知形式都沒有嚴格要求，但同時法院見解也強調，通知內容的重點在於揭露交易條件，才能讓受通知的他共有人得以判斷是否行使優先購買權。（台灣高等法院101年度重上字第135號民事判決）
如果買賣條件不合理，土地法34-1如何保障他共有人權益?
優先購買權的制度設計可以避免部分共有人賤賣共有物損害不同意出賣的共有人的利益。詳細而言，因為規定以同一價格優先承購，若該價格高於行情，不同意出賣的他共有人選擇不優先承購即可獲得差價利益；若價格低於行情，他共有人行使優先承購權則可享有低價購得共有物的利益。
但若有價格以外的交易條件，原則上優先購買權人均需以同一條件優先承購，但要是那些條件過度不合理，也有主張誠信原則排除不合理條件的可能性或在訴訟上爭執是否為買賣相關條件的可能，此部分建議找專業的不動產律師諮詢。
不同意出賣的他共有人行使優先購買權之後呢？
實務判決認為，他共有人行使優先購買權時，同意出賣的共有人與他共有人間即已成立一買賣契約（最高法院100年度台上字第432號判決），此際，買方（他共有人）可以請求賣方（同意出賣之共有人）履行買賣契約辦理移轉登記並交付共有不動產；賣方也可以請求買方支付價金。若任一方拒不履約，即可能構成違約而需要負擔民法上債務不履行的相關責任，至於如何請求履行契約、或是相關的賠償內容、得否請求賠償等，這部分就要依照個案狀況，與不動產專業律師諮詢。
土地法34-1多數決所訂的同意門檻與計算方式
土地法34-1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2／3者，其人數不予計算。」具體計算方式如下：
1.共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意
依土地法34-1執行要點第7點第1項規定，指共有人數及應有部分合計均超過半數，也就是說同意處分的共有人人數過半數、該些共有人所持有的應有部分比例合計也過半數。
2.其應有部分合計逾2／3者，其人數不予計算
當同意處分的共有人持分超過2／3時，即便人數未過所有共有人人數之半數，還是可以處分。
3.公同共有的情形
雖然公同共有並沒有應有部分的概念，但是依然可以從公同關係推算出各公同共有人的權利比例，稱為潛在的應有部分。依土地法34-1執行要點第7點第2項，於公同共有的情形，以潛在的應有部分計算之。
4.公同共有與分別共有同時存在的情形
在此情形，當公同共有部分的公同共有人符合前述門檻，且另有其他分別共有人同意，計算人數時將分別共有與公同共有的同意人數合併計算，計算應有部分時將應有部分與潛在的應有部分合併計算。
舉例而言，甲、乙各有A屋1／3的應有部分，其餘1／3的應有部分則由丙、丁、戊公同共有，若僅甲、乙二人同意處分A屋，因未超過2／3的應有部分門檻（剛好2／3），需要計算同意共有人的人數，此時雖二人所持有的應有部分過半數，但人數則未過半數（2／5），甲、乙二人不得處分A屋。
又如果甲、丙、丁同意的話，丙、丁二人已符合土地法34-1第1項所訂門檻（公同共有三人中之二人同意，且潛在應有部分2／3），人數及潛在應有部分得以加入計算。甲、丙、丁三人的應有部分與潛在的應有部分合計未超過2／3(1／3+1／9+1／9=5／9)，需要計算同意共有人的人數，此時三人已過所有共有人的人數半數（3／5），其持有的應有部分與潛在的應有部分合計同樣過半數（5／9），三人得以處分A屋。
土地糾紛律師推薦｜林明忠不動產專門律師
處分共有不動產時，常會遇到部分共有人意見不一的情形，若因此造成房地閒置無法使用，對每個共有人來說都相當不利。此時建議尋求專業律師，協助評估最有利的解決方法。
林明忠律師自執業以來，已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，更能針對不動產相關的問題提供最佳的解決方針。
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