租屋糾紛好煩惱？不動產律師告訴你遇到租屋糾紛可以如何處理！
作者：林明忠律師
租屋糾紛是租屋族或本身就是房東的朋友們最不想遇到的麻煩事，目前常見的租屋糾紛有房客遲付租金、房客不搬家、房東退租刁難要回復原狀、房東無理扣押金等。不過你知道嗎？並非遇到租屋糾紛就一定要上法院才能解決，現在只要在鄉鎮市公所、地政局、消費者服務中心等地方，都有提供相關申訴或調處管道。現在就跟著我們一起來看看不同的租屋糾紛申訴管道有什麼差別，並和你分享一個租屋糾紛案例，幫助你對處理租屋糾紛有更多的認識。
租屋紛爭有哪些？房東、房客常見的糾紛整理
不論是房東或房客，都可能在出租房子、承租房子時遇到糾紛，首先，我們分別站在房東及房客的角度，整理出常見的糾紛類型：
房東常見租屋紛爭
- 房客遲付租金或不付租金。
- 房客租約到期不搬家
- 房客不當使用房屋、甚至破壞房屋
房客常見租屋紛爭
- 房東不修繕房子
- 房東擅自終止租約
- 房東擅自進入房客房間
遇到房屋糾紛怎麼辦？3個租屋糾紛申訴管道報你知
若是遇到房屋糾紛，因訴訟程序耗時耗力，在選擇進入法院訴訟程序前，可以先尋求訴訟外紛爭解決機制，向地方政府提供的管道進行協商。以下將仔細說明3個解決租屋糾紛的方法：
1.向地方消費者服務中心或消費者保護官申訴
依租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項：｢租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。」直接將住宅租賃關係納入消費者保護法的保護之下，讓民眾遇到租賃糾紛時，可以向地方消費者保護官或消費者服務中心進行申訴。
2.申請調解：
調解具有與判決相當的效力，民眾若想要有更為強力的執行手段，可以選擇申請調解。而調解可以分為法院調解及鄉鎮市調解，根據自身需求做選擇即可。法院調解所做成的調解筆錄與判決具有相同效力，可作為強制執行的名義，但需注意的是，若是聲請法院調解而不到場，將可能處以罰鍰，若選擇採取法院調解的民眾，別忘了多加留意相關規定。至於鄉鎮市調解，則是可以到鄰近的鄉鎮市公所進行，但該成立的調解還須由區（市）公所送至法院經法院核定，才具有與判決同一效力。
3.申請調處
依據租賃住宅市場發展及管理條例第16條：｢住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。」調處是由政府機關協助雙方當事人就不動產相關紛爭取得共識，民眾遇到住宅租賃糾紛時，可以向地方政府地政局申請調處，不須負擔調處費用，其餘租賃爭議事件調處則依年租金額分四級收費。
下表將上述的租屋糾紛申訴管道做個整理與比較：
|
申訴 |
法院調解 |
鄉鎮市公所調解 |
調處 | |
|
主管機關 |
各地方政府消費者服務中心 |
法院 |
鄉鎮市公所 |
各縣市地政局 |
|
費用 |
免費 |
依民事訴訟法第77條之20收費 |
免費 |
住宅租賃調處免費 其餘租賃事件則依年租金額分四級收費 |
|
法源依據 |
消費者保護法 |
民事訴訟法 |
鄉鎮市調解條例 |
直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法 |
|
當事人未達成合意怎麼辦 |
函知申訴人，需另行透過訴訟解決 |
調解不成立，需另行透過訴訟解決 |
調解不成立，需另行透過訴訟解決 |
|
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有無判決效力 |
無 |
有 |
調解筆錄經法院核定後，具確定判決效力 |
無 |
退租房子好困擾？退租時可能出現的租屋糾紛案例分享
不論是租房或是出租一定會面臨在退租的時候，究竟房子狀況應該回復成何種狀態，該回復的範圍界線在哪裡？這個問題是一場房東與房客萬年的攻防戰。那到底回復原狀該以甚麼為準則？民法第432條明定房客應該要以善良管理人之注意，保管租賃物，若是違反善良管理人義務，導致租賃物毀損、滅失，就需要負責而為賠償。然而，法條但書也規定：「但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」這是什麼意思呢？
白話來說，就是除非雙方有特別約定一定要是出租前一模一樣的「原狀」，否則因房屋經過時間及人為的自然使用本就會有所折舊及自然耗損，例如最常見會隨著居住時間而有耗損痕跡的如牆面油漆、地板、燈具、紗窗等，還有就是部分房東自己附的家具，隨著時間過去，本來就會有一定程度的破損，這些部分都算是房客依據正常使用收益方法下，房東應該要負擔的成本，不能因此認為房客違反租賃物保管義務，進而要扣房客押金。
如果上法院，房東對於房客確實「未回復原狀」，仍是要盡到舉證義務，而不能只是空口說說。
若是租約上有特別約定返還的方式及恢復原狀的形式，房東是否就可以此為不合理的違約賠償？
以臺灣新竹地方法院112年度訴字第1310號民事判決為例，房東認為房客將大門門鎖更換為電子鎖，致無法回復原狀而無法點交，已違反租約中規定租期屆至須恢復原狀搬空並清潔打掃，保持家電家具完整性等，向房客請求懲罰性違約金60萬元。然而房客更換電子鎖的目的是認為原大門門鎖較不安全，無法有效防止宵小，因而更換安全性更高的電子鎖。
那房客更換電子鎖是否有破壞了大門的完整性？法院認為房客更換大門門鎖，是為了承租期間人員財產的安全而更換，使房屋更加安全免於宵小侵擾，且更換了電子鎖並未破壞房屋或大門的完整性，甚至密碼鎖的價值及安全性更高，不應該僅因更換密碼鎖而認為房客未盡回復原狀的義務。
綜合以上，對於回復原狀的準則，不應該只是恢復原有狀態，還是得依是否自然使用所為的耗損，或是是否破壞房屋的完整性來做回復應有狀態的判斷。
遇到租屋紛爭別害怕！不動產律師來協助！
租屋糾紛百百種，房客與房東會面臨的紛爭不盡相同，為了使民眾更加便利處理租屋糾紛，政府提供了許多訴外解決機制，若是在尋求地方協調資源仍無法達成共識，租屋糾紛更是影響財產及居住安寧重大，建議尋求專業的律師，幫你找到最佳的救濟辦法。
如果你也遇到了租屋糾紛的問題，想尋求律師協助，可以搜尋「不動產法律的專家」FB粉絲專頁，讓曾任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員的林明忠律師，協助你解決問題。
林明忠律師長期深耕不動產法律領域，，對民法及不動產法規熟稔，憑藉豐富的經驗和專業知識，相較於一般非不動產專業的律師，更能為您解決租屋糾紛的問題，保障您的權益。若有租屋糾紛需求要諮詢，歡迎加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，或是前往「不動產法律的專家」FB粉絲專頁，讓不動產問題得到專業且有效的解決方案！
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