海砂屋處理詳細解析｜透過3大檢查步驟，保障您的自身權益
海砂屋可以住嗎？買到海砂屋如何求償？是許多民眾常在網路上詢問的問題，在我處理的房屋案件中，除了漏水外，海砂屋也是常見的處理案型。
我將透過這篇文章，說明什麼是海砂屋、並告訴您如果買到海砂屋怎麼辦？以及法律上該如何進行海砂屋處理的流程外，同時也會幫您分析海砂屋訴訟相關的法律成本，讓您知道後續如何進行海砂屋的法律攻防！
海砂屋可以住嗎？認識海砂屋的定義
海砂屋是指在建造房屋時使用未經適當處理的海砂或含有過高鹽分的砂石作為混凝土原料的房屋。這些海砂可能含有較高的氯離子，會對混凝土和鋼筋產生腐蝕作用，影響建築物的結構強度、壽命和居住安全。
使用海砂建造的房屋可能出現以下問題：
1.白色壁癌：由於過量氯離子的存在，牆面容易滲出白色鹽分結晶，稱為壁癌。
2.鋼筋外露、損壞：海砂中的氯離子會導致鋼筋腐蝕、膨脹和斷裂，破壞混凝土的保護層，使其剝落，因此造成鋼筋外露的狀況。
3.影響結構安全：隨著時間推移，海砂屋的結構強度可能會下降，甚至影響建築物的耐震性能。
判定海砂屋的標準是什麼？
目前，普遍用來判斷房屋是否為海砂屋的標準，是以經濟部標準檢驗局的「新拌混凝土中最大水溶性氯離子」規定為準。這個含量規定經歷過2次修正，因此不同年代的海砂屋標準可能不一樣：
圖：經濟部標準檢驗局的新拌混凝土中最大水溶性氯離子規定沿革表（自行整理）
從上圖來看，目前適用的規定是鋼筋混凝土的最大水溶性氯離子含量，須小於每立方公尺0.15公斤。實務上，除非契約另有約定，不然法院判斷應適用哪一個時期的海砂屋（新拌混凝土中最大水溶性氯離子）標準時，大多是以「買賣契約成立時間」，而非「建物落成時間」。
因此有些房仲會跟買方說：「因為買的房子是30年的老屋，適用的是以前的海砂屋標準，所以雖然檢測出來的高氯離子數值高於每立方公尺0.15公斤，還是不能算海砂屋。」這種說法是錯誤的觀念喔！不過實務上房仲業者為了避免爭議，都會在合約裡約定海砂屋的認定標準，因此沒有約定標準的狀況反而較少見。
買到海砂屋是否可以向賣方求償？
如果買到海砂屋，也經過專業檢測確認房屋的氯離子標準時，可以透過以下3步驟來判斷是否可以跟賣方求償：
| 步驟 | 項目 | 說明 |
| 1 | 檢查契約條款 | 確認契約內是否對海砂屋標準和處理方式有特別約定，依照雙方約定進行處理，除非有例外狀況（例如賣方刻意隱瞞屋況問題等）使得約定無效。 |
| 2 | 了解修復補強方法及費用 | 根據不同屋況，先了解海砂屋的修復補強方法、房屋壽命和費用，這將對後續與賣方談判或判斷是否訴諸法院裁判有所幫助。 |
| 3 | 通知賣方並諮詢律師 | 依據民法第359條主張物之瑕疵擔保權利（例如解除契約或減少價金、損害賠償等），注意權利時效，最好需於發現海砂屋問題後，馬上通知賣方，並於通知後6個月內行使瑕疵擔保請求權。同時，諮詢不動產專業律師以瞭解更多瑕疵擔保相關知識和法律建議。 為了避免未來有爭議，建議以「存證信函」的方式通知。絕對不要只是「口頭」通知而已。 |
海砂屋求償成本與流程？
當你已經發現按照以上3步驟進行處理後，在律師的協助下，應該心理會有一個方案，這時候你該考慮的求償流程、必要成本如下：
| 階段 | 主題 | 說明與成本 |
| 1 | 與賣方談判、調解 | 在進行上述3個確認步驟後，您可以根據律師建議和修復費用估算，與賣方協商解決方案；這時可以選擇在法院或地方區公所的調解委員會聲請調解。 但要注意調解並無強制力，在雙方歧見不大時，調解是一個不錯的選擇。不過如果雙方的爭執金額和方案落差很大，那調解可能就不會有什麼幫助，因為在雙方無共識時，還是要進入訴訟程序才行。 |
| 2 | 調解階段的律師協助 | 律師除了訴訟程序外，也可以委託律師在調解程序擔任代理人，協助談判。 請律師在調解階段協助的好處是，可以讓雙方情緒冷靜，專注於達成共識，並避免當事人被欺騙或在調解程序中意外損害自己的權利，在買賣雙方有共識要擬定方案時，律師也可以協助審閱調解方案、保障當事人權利。 通常這個階段的律師費用是以工時計費，有經驗的不動產律師協助費用每小時約在新台幣（下同）6,000元以上。以過去經驗，如果能達成協商共識，所需工時約在5至10小時間，所以此階段的律師費用以工時計算，約在3萬元至6萬元之間。 |
| 3 | 提起訴訟 | 若協商無果，向法院提起訴訟主張減少價金或解除契約或損害賠償，一般是唯一能強制判斷誰是誰非的做法，此部分的成本有： （1）裁判費用 裁判費是原告需先預繳給法院的費用，未來由雙方依勝敗比例分擔。通常裁判費是請求標的金額的0.9％至1.7％左右，例如如果要請求300萬元的賠償，裁判費約3萬餘元左右。但如果訴求的是解除契約，就必須以房屋價金作為標的金額，例如若主張解除3,000萬元的房屋買賣契約，原告必須先支付約27萬6000元的裁判費。 （2）律師費用 一般海砂屋的案件，有經驗的不動產律師通常一個審級收費都在12萬元以上。不像裁判費或是鑑定費用未來可以依勝敗比例請求對方負擔，律師費屬於未來不管勝敗，是當事人要自己負擔的費用，除非契約有特約對方要付律師費，否則律師費一般不能另外跟對方請求。 （3）鑑定費用 海砂屋的案件，一般會需要鑑定氯離子標準與影響結構安全的程度、修復費用等。此部分的鑑定機關，一般會找建築師、土木技師公會進行，且因為在訴訟鑑定案件中，公會通常會派兩名技師來協助，因此鑑定費用將是訴訟外委託的兩倍以上，通常北部地區的鑑定費用來說，常見的費用都是在15萬以上。此部分通常也是由原告先行墊付，未來會成為訴訟費用的一部份，由雙方依照勝敗比例分擔。 |
以海砂屋的爭議來說，因為通常會需要進行鑑定程序，所以第一審的訴訟程序抓個「1年」會比較保險。
買到海砂屋如何解決？可尋求專業不動產律師提供你更多協助
買房是許多民眾這輩子中最大筆的消費，如果買到了海砂屋，花錢事小，但活在房子可能有結構危險的恐懼裡，相信是很多民眾絕不願遇到的事情。如果遇到海砂屋的問題，建議找對不動產法律專精的不動產律師，因為在海砂屋訴訟案件中，涉及眾多專業性的攻防爭議，例如買賣雙方就瑕疵擔保的法律效果、海砂屋與建築物結構安全及耐震性能的關聯性等，都是訴訟中進行辯論的議題。此外，如何評估應減少的價金以及損害賠償的內容，也是一個專業性十足的課題。綜合來看，海砂屋訴訟的專業度高，民眾若無律師協助，自行應對頗為困難，建議尋求不動產專業律師的幫助以保障自己的權益。
林明忠律師自執業以來，已處理過數百起訴訟和非訟案件。並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解。憑藉其豐富的不動產訴訟經驗，相對於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，專注於不動產法律領域的林明忠律師，在海砂屋訴訟案件中，是您值得信賴的選擇。
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