土地律師推薦誰？3個土地糾紛諮詢案例及解決方法全收錄！
作者：林明忠律師
剛開始當律師時，為了拓展客戶和承辦的案件類型，我會去一些議員或市政府的免費法律諮詢，因為在台北執業的關係，接觸的不動產案件很多都是房屋買賣糾紛，例如漏水屋、現況交屋等問題。
但後來辦的案子多了，在客戶介紹下，也有一些台北以外的客戶來諮詢不動產問題，因此發現在台北以外的地方，土地糾紛案例還真是不少，甚至比建物糾紛類型更多，跟台北地區案件很不一樣。
今天，要跟大家介紹3個常見土地糾紛諮詢案例，也跟大家分享遇到土地糾紛時，可以自己先釐清的關鍵問題，再去找心中不動產律師推薦人選，能更快速解決問題！
發生土地糾紛怎麼辦？先找出土地謄本等地政資料
土地糾紛案例，不管是持分分割、拆屋還地佔用問題、還是塗銷相關權利（抵押權、地上權）等，都必須先確定土地的權利狀態。但如何知道一塊土地的身份資料呢？就要靠地政機關的土地謄本（如下圖）等地政資料。
實務上超過95％的法官，都是憑著謄本上的登記資料來釐清土地所有權人與其他權利的資料，法院認定的事實背景基本上也是以謄本為主。那剩下5％是什麼呢？在一些土地「借名登記」或尚未辦理「繼承登記」的案件中，可能出現實際所有權人與登記所有權人不一樣的狀況，這樣的案子在處理上和法律攻防上都比較複雜，所以如果遇到上述類似問題，建議請教不動產律師再做決定。
3個土地糾紛諮詢案型介紹：土地界線、土地買賣、共有土地分割
土地糾紛諮詢案型1：土地界線糾紛
曾經有位住在彰化的A女，某天接獲鄰居B的存證信函，指稱A女的房子部分座落在B的土地上，因此要求A要購買B的土地，或給付租金，否則就要向法院訴請拆屋還地。收到存證信函的A看完後又驚又怒，認為自己的房子和土地都是合法購買，也都有權狀，B沒有資格說他佔地。
上述糾紛根源在於土地的界線（界址，就是地籍圖上，各地號土地的分界線），是一種人為測量區分的結果，隨著測量技術的進度，各土地的相對位置可能不會變動，但地籍線可能因為不同的測量方法或資料而有所改變。一旦土地的界線有變動，就有可能涉及佔地要拆除的問題，因此土地測量糾紛非常常見，有一種民事訴訟類型就是「確認界址之訴」，在土地界址有爭議時，由司法判決確認兩塊地的界線為何。
土地糾紛諮詢案型2：土地買賣糾紛
土地買賣看起來比一般房屋買賣單純，不過其中的學問可不少，例如曾經有金主B想要跟風買地，自地自建當個小建商，好不容易看到一塊地、基地方正、位置漂亮、價格合理，於是馬上就出價買下來。結果B要去申請建照時，被主管機關駁回不准申請， 原因在於B的地少了「一條線」！
這條線就是「建築線」？那什麼是建築線呢？可以參考我在節目的介紹【案例分享－什麼是建築線？】。
除了上述例子以外，土地上有地上物佔用、土地有權利瑕疵、借名登記無權處分、地籍圖套繪管制等，也是土地糾紛調解的常見類型。另外，關於土地買賣糾紛追溯期（時效），也是民眾常有的疑問，其實土地買賣契約的時效與普通契約一樣，依照民法第125條的規定，是15年。
不過，如果是基於土地所有權而生的權利，土地所有權就沒有時效問題！即使過了15年才發現土地所有權遭到侵害，所有權人還是可以主張權利的。
土地糾紛諮詢案型3：共有土地分割糾紛
臺灣的共有土地（俗稱「持分」）非常多，除了買賣以外，因為「繼承」關係而擁有土地持分的情況也很常見。
常遇到民眾問我：「林律師，我跟兄弟姐妹繼承了父母留下來的土地持分，但土地都是其他兄弟姐妹在用，我有持分跟沒有一樣，我該怎麼活化這個土地持分？我是否可以跟使用者請求租金，或者不准他們使用，又或是也給我用呢？」
還有一種常見的問題是：「林律師，我哥哥繼承的老家土地持分，因為他欠債被法拍了，拍定人要求我們要把土地持分高價買回去，否則就要向法院聲請共有物分割，讓我們必須搬出老家沒房子住，這樣子該怎麼辦呢？」
看完以上3大土地糾紛諮詢案件類型，相信大家對於土地糾紛會遇到的情況都有初步認識，下一段將提供土地糾紛處理管道，以及推薦的土地律師人選，幫助您有效率地解決問題。
土地糾紛找誰？3個管道協助您處理土地糾紛
土地跟建物不一樣，因為土地具有固定供給的特性，因此土地只會越來越值錢，與土地糾紛相關的案件也會越來越多。一般而言，有3種管道可以協助解決土地糾紛：
- 調解委員會
- 各直轄市政府的「不動產糾紛調處委員會」
- 法院
其中，因為土地事務與民事生活糾紛不同，具有一定專業性，而調解委員會的委員組成背景多元，不一定有相當的土地專業，因此如果以糾紛解決管道來說，各直轄市政府的不動產糾紛調處委員會與法院的土地專業性較強，會是我比較推薦的選擇。
土地律師推薦：林明忠律師，提供您專業法律諮詢服務
遇到土地糾紛，不管是調解還是訴訟，最好都要有熟悉土地相關法律的律師協助處理維護權益，以免為了省下幾萬元的土地糾紛律師費用，反而賠上了上百萬的律師費用，造成數十倍的損失！林明忠不動產專門律師長期深耕民事不動產領域，執業以來已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗，是您值得信賴的選擇。
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